[사건번호] 조심2011중4906 (2012.06.05)
 
[세     목] 양도 [결정유형] 기각
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[제     목] 상속재산의 1년 4개월 후 양도가액을 취득가액(매매사례가액)으로 보아야 한다는 청구주장의 당부 등
 
[결정요지] 쟁점부동산의 위치가 역세권중심지로서 주위환경의 변화가 없다고 볼 수 없는 점, 10년에서 11년 공시지가가 약 3% 상승한 점 등에 비추어 볼 때, 양도당시와 상속개시일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하기 어렵고, 청구인이 제시한 감정가액은 상속개시일 전·후 6월 이내에 평가된 감정가액이 아니고, 평가목적도 세무서 제출 목적이어서, 상속개시 당시의 시가로 볼 수 없으므로, 청구주장을 받아들이기 어려움
   
[관련법령] 소득세법 제97조
 
[참조결정] 조심2009중2755 / 조심2010구2180 / 조심2008서3350
 
[따른결정] 
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[주    문]

 

  심판청구를 기각한다.

 

 

[이    유]

 

 

1. 처분개요

 

  가.청구인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 모자(母子)지간으로, OOO이 2009.7.16. 사망함에 따라 상속을 원인으로 하여 OOO대지 449.3㎡와위 지상건물 884.95㎡의 지분 5/10(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을취득한 후(OOO, 상속세 신고 시 쟁점부동산의 상속재산가액을 OOO원으로 하여 상속세 OOO을신고·납부하였고,

 

   서울지방국세청장은 2010.7.28.～2010.10.25. 피상속인에 대한 상속세를조사하여, 청구인들이 신고한 쟁점부동산의 상속재산가액 OOO원이 임의평가액으로 유사 매매사례 가액 등을 확인할 수 없다 하여 부인하고「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법으로 평가(기준시가)한가액인 OOO원을 상속재산가액으로하여 2010.12.2. 상속세 OOO을 환급결정하여 통보하였다.

 

  나. 2010.11.19. 청구인들은 쟁점부동산을 OOO만원에 양도한 후취득가액을 상속 당시의 쟁점부동산의 기준시가인 OOO으로하여 2011.1.31. 2010년 귀속 양도소득세 예정신고하고 양도소득세OOO,OOO,OOO원을 납부하였다가, 2011.7.25. 쟁점부동산의 취득가액을 소급감정가액의 평균액인 OOO원으로 하여 2010년 귀속 양도소득세 OOO,OOO,OOOO을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 2011.9.19. 처분청은 청구인들이 제시한 감정가액은 상속개시일(2009.7.16.)로부터 1년 6개월이 경과한 이후인 2011.1.17. 작성된 것으로쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다 하여 이를 거부하였다.

 

  다. 청구인들은 이에 불복하여 2011.10.27. 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

 

가. 청구인들 주장

 

   (1)(주위적 청구) 청구인들은 쟁점부동산을 상속개시일(2009.7.16.)로부터 1년 4개월 후 2010.11.19. 제3자에게 OOO에 양도하였는바, 당해 양도가액이 비록 상속개시일로부터 6개월이 경과한 후의 매매가액이긴 하나 정상적인 거래에 따라 형성된 객관적 교환가격에 해당하고, 상속개시일로부터 양도일 사이에 용도지역, 이용상황, 도로교통 등 부동산상황의 변화가 없어 쟁점부동산의 시가가 상승하였다고 볼만한 특별한 사정이 없으므로 상속개시일로부터 6개월 이내에 확인되는 시가가 없다고 보아 보충적 평가방법에 의한 기준시가(OOO원)를 취득당시의 시가로 보기 보다는 상속개시일로부터 1년 4개월 후의 실제 양도가액(OOO)을 매매사례가액으로 인정하여 청구인의 취득당시 시가로 보는 것이 합리적이라 할 것(조심2009중2755, 2010.06.17., 조심2010구2180, 2011.05.18. 같은 뜻임)이다.

 

   쟁점부동산의 2010년 공시지가는 OOO(㎡당)으로서 2009년 공시지가인 OOO(㎡당)에 비해 1년간 약 3% 상승한 정도에 불과하고, 이는 2009년과 2010년의 물가가 각각 전년대비 2.8%와 3.0%가 상승하였음을 감안할 때 공시지가의 상승률은 물가상승률 정도만 반영된 것이어서 쟁점부동산의 실질가치 상승이 전혀 없었음에도 불구하고, 처분청의 주장과 같이 기준시가 OOO원을 취득시점의 시가로 본다면 양도가액 OOO대비 1년 4개월 사이에 무려시가가 30% 상승한 것이어서 공시지가 3% 상승률에 비해 터무니없는차이를 보이고 있어 기준시가를 취득시점의 시가로 보는 것은 부당하다.

 

   아래《표 1》과 같이 주변 부동산의 평가액(매매가액)과 해당연도 공시지가를 비교하여 볼 때 공시지가 대비 129% 내지 162% 정도로 주변 부동산의 시가가 공시지가 보다 높게 형성되어 있었고, 쟁점부동산의 경우 양도가액(OOO)을 상속개시일 현재 시가로 산정할 경우 1㎡당OOO원/224.65㎡)이 되어 공시지가(OOO) 대비 138% 정도로 시가가 형성되는 것인 바, 이는 쟁점부동산과 인접한 토지인 봉천동 862-5의 129%와도 유사하여 양도가액(OOO원)이 기준시가 보다 상속개시 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 가액이라 할 것이다.

 

OO OOOO OOO OOO OOOOOOOO OOOO OO

 

   (2)(예비적 청구) 상기 매매가액(OOO)을 취득 당시의 시가로 볼 수 없다 하더라도 실제 토지이용상황을 반영하지 못한 개별공시지가보다는 소급감정가액이 객관적이고 합리적인 평가액에 해당하는 바, 2개 감정기관의 감정평가 평균액(OOO원)을 쟁점부동산의 시가로 보아 취득가액을 경정하는 것이 타당하다.

 

나. 처분청 의견

 

   청구인은 상속개시일인 평가기준일(2009.07.16.)부터 쟁점부동산 양도일(2010.11.19.)까지 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 주장하나, 쟁점부동산의 토지 공시지가는 OOO(2009.05.29. 공시)에서 OOO(2010.05.31. 공시)으로 상승하였으며, 쟁점부동산은 2010.7.2. 임의경매개시(2010.12.27. 경매개시 취소됨)되었는데 청구인의 심판청구서를 보면, 경매관련 감정평가액이 2010.7.8. 시점 OOO천원으로 평가되었을 뿐만 아니라, 청구인의 양도소득세 경정청구와 관련하여 평가한 2009.7.16. 시점 감정평가액은 각각 OOO천원으로 되어 있는 등 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보기 어려우므로 평가기준일로부터 1년 4개월이 지난 후 거래된 당해재산의 매매가액 및 1년 6개월경과 후 소급 작성된 감정가액은 관련 법령에 의거 쟁점부동산의 취득가액으로 산정할 수 없으므로 청구인의 경정청구 거부처분은 달리 잘못이 없는 것이다.

 

3. 심리 및 판단

 

 가. 쟁점

 

  ①(주위적 청구) 상속받은 지 1년 4개월이 지난 시점에 양도한 쟁점부동산의 취득가액을 상속개시당시의 보충적 평가방법(상속개시당시 기준시가)으로 산정할 것인지(처분청 의견), 아니면 실지 양도가액(청구인 주장)으로 할 것인지 여부

 

  ②(예비적 청구) 상속개시일부터 6월 이상 경과한 후 2개의 감정평가법인이 소급 감정한 감정가액의 평균액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

 

 나. 관련법령

 

   (1) 소득세법

 

   제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

 1. 취득가액

  가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

  나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

  (2) 소득세법 시행령

 

   제163조【양도자산의 필요경비】

 

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만，다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다.

  1.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

  2.「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

 

   제176조의2【추계결정 및 경정】

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

  1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

  2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

  3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

  4. 기준시가 

 

  (3) 상속세 및 증여세법

 

   제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

 

  제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

   1. 토 지

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

   2. 건 물

    건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

   3. 오피스텔 및 상업용 건물

    건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

 

  (4) 상속세 및 증여세법 시행령

 

   제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 매매 등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

  1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

  2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

     가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

     나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

  3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

 

 다. 사실관계 및 판단

 

   (1) 청구인들의 경정청구에 대한 처분청의 검토내역(2011.9.14.)에는 쟁점부동산의 취득가액으로 신청한 쟁점부동산의 감정가액 OOO은 평가기준일(2009.7.16.)로부터 1년 6개월이 경과한 이후인 2011.1.17.에 2개의 감정평가법인에서 작성한 감정가액을 평균한소급감정가액으로「상속세 및 증여세법 시행령」제49조의 요건을갖추지 못하였다고 판단되어 이를 상속개시 당시 쟁점부동산의 시가로 보기어렵다고 기재되어 있고, 청구인은 이 건 심판청구시에는쟁점부동산의양도가액 OOO(매매계약일 2010.11.19.)을 쟁점부동산의 상속개시당시 시가로 보아 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여 달라는 주장을주위적 청구로 주장하고 있다.

 

   (2) 청구인은 청구주장에 대한 근거자료로 쟁점부동산에 대하여 상속개시 당시를 기준으로 평가목적이 세무서 제출용, 2011.1.17.이작성일자로 되어 있는 (주)OOO평가법인의 감정평가서(감정평가액OOO의 감정평가서(감정평가액 OOO), 2009.1.1. 이후의 쟁점부동산 공시지가 변동내역,상기《표1》과 같은 내용의 쟁점부동산의 주변 부동산의 감정평가·매매가액 비교표 등을 제출하고 있다.

 

   (3) 쟁점①(주위적 청구)에 대하여 보면,

 

   「상속세 및 증여세법」제60조 제1항에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 상속재산의 경우 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하면서 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주변 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동에특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있으나,

 

   청구인들이 쟁점부동산의 상속개시 당시 시가로 주장하는 쟁점부동산의양도가액은 상속개시후 1년 4개월 후의 매매가액인데, 쟁점부동산이 위치한 곳의 특성(시내 지하철역 인근의 중심지)상 쟁점부동산의주위환경의 변화가 없다고 볼 수 없는 점, 쟁점부동산 소재지의 2009년 대비 2010년 및 2011년의 공시지가가 약 3% 상승한 점 등으로 보아 쟁점부동산의 거래(양도)당시와 상속개시일(평가기준일) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하기는 어려워 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

 

   (4) 쟁점②(예비적 청구)에 대하여 보면,

 

    청구인들은 상속개시후 1년 6개월이 지난 후에 작성한 감정가액을상속개시 당시의 시가 즉 취득가액으로 인정하여 한다고 주장하나, 상속당시의 시가에 해당하려면 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 등의 규정에 따라 그 감정가액이 상속개시일 전·후 6월 이내 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이어야 할 것인데, 이 건의 경우 그렇지 아니하고, 또한 평가목적도 세무서 제출 목적인 점등으로 보아, 청구인이 제시한 감정평가액을 쟁점부동산의 취득가액, 즉 상속개시 당시의 시가로 볼 수 없어(조심 2008서3350, 2008.11.28., 참조) 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

 

4. 결론

 

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.