4·1 부동산 종합대책에 따른 양도소득세 면제 등 일부 조치가 시행됐지만 복잡한 기준으로 인해 수혜 대상 등을 놓고 헷갈리는 사람들이 적지 않다.



업계 전문가들은 4·1 대책의 절세 혜택을 받기 위해선 매도자와 매수자가 계약 체결 전에 면세 대상 여부를 꼼꼼하게 따져봐야 한다고 조언했다.


주택업계는 이와 관련, 4·1대책에 포함된 수혜 대상이 늘어날 수 있도록 일부 대책 기준을 보완해달라고 목소리를 내고 있다.


◇ 양도세 면제-취득세 면제 기준은?
23일 국회와 부동산업계에 따르면 4·1 대책의 핵심인 양도세와 취득세 면제 기준은 세부적인 부분에서 달라 다소 복잡하다.

앞으로 1가구 1주택자(일시적 2주택자)가 보유하고 있거나 신규·미분양 주택 중 '85㎡ 이하 또는 6억원 이하'의 주택을 사기로 하고 계약을 맺으면 5년간 양도세가 면제된다. 22일부터 연말까지 계약을 체결(계약금 납부)한 주택이 그 대상이다.

반면 생애 최초 주택구입자에 대한 취득세 면제 대상은 '6억원 이하 모든 주택'이다. 부부합산 연소득이 7천만원 이하인 가구가 생애 처음으로 6억원 이하 주택을 사면 취득세를 면제받는다.

시행 기간은 대책 발표일인 이달 1일부터 연말까지이다.

다만 연말까지 잔금납부를 끝내거나 소유권 이전 등기를 마쳐야만 취득세를 면제받을 수 있다.

은행들도 전날부터 생애 최초 주택자금대출을 받는 사람에게 총부채상환비율(DTI) 규제를 적용하지 않고 낮은 금리로 대출을 해주기로 했다.

그러나 이 대출을 받으려면 부부합산 연소득이 6천만원을 넘으면 안 된다.

주택협회는 이번 대책의 수혜 대상이 예상보다 줄어들었다며 준공 후 미분양주택에 대한 양도세 면제 기준을 원래대로 '9억원 이하'로 되돌려줄 것과 생애 최초 주택구입자에 대한 취득세 감면 기준을 계약금을 지급한 주택으로 완화해줄 것을 요구했다.

주택협회의 한 관계자는 "취득세 면제 기준을 '계약 체결'로 완화하면 분양 아파트 등 신규 주택도 취득세 면제 대상에 포함될 수 있다"고 말했다.

◇ 양도세-취득세 면제 수혜 단지는?
이렇게 다른 기준으로 인해 4·1 대책에 포함된 취득세와 양도세 면제 혜택을 모두 보려면 1가구 1주택자(일시적 2주택자)가 보유하고 있거나 늦어도 연내 입주가 가능한 신규·미분양 주택 중 6억원 이하의 주택을 매입해야 한다. 잔금을 치르거나 소유권 이전 등기는 입주와 동시에 이뤄지기 때문이다.

따라서 이달 22일 이전에 동탄2신도시 신규 분양 아파트 매입 계약을 체결한 사람들은 양도세와 취득세 면제를 모두 받을 수 없다.

건설사의 한 관계자는 "계약 체결일을 마음대로 바꾸기 어렵기 때문에 이달 초 계약을 맺은 수요자들은 면세 혜택을 받을 수 없다"며 "대다수 실수요자들이어서 문제는 없을 것"이라고 설명했다.

다음 달부터 연말까지 분양하는 위례신도시 신규 분양 아파트들도 분양가가 6억원이 넘고 입주시점도 올해 이후여서 면세 혜택 대상에서 제외된다.

건설사의 한 관계자는 "실수요자들의 관심이 많아 가격을 낮추거나 일정을 조정하지 않고 예정대로 분양을 추진하기로 했다"고 강조했다.

일부 건설사들은 신규와 미분양 아파트에 대해 분양가를 낮추는 등 마케팅 전략 수정을 검토하고 있다.

리얼투데이에 따르면 취득세와 양도세 면제 대상에 포함된 미분양 아파트들 중에서 작년 12월 입주를 개시한 '수지 신봉센트레빌'은 전용 149㎡ 규모를 최대 30% 할인 가격으로 분양하고 있어 5억원대에 매입이 가능하다.

'삼송 동원로얄듀크'는 입주가 작년 9월에 시작됐고 남아 있는 전용 110∼116㎡ 가격은 4억원대로 책정됐다.

경기 파주시 운정신도시 A22블록 '한라비발디 플러스'는 3억원대에 매입이 가능하며 이달 입주 예정이다. 현재 분양 중인 경기 평택시 장안 마을 '평택장안마을 코오롱하늘채의 전용 84㎡ 가격이 2억6천만원에 형성됐고 입주는 5월 예정이다.

올해 12월 입주 예정인 서울 성북구 보문동 'e편한세상 보문'의 85㎡ 가격은 4억7천만원 안팎이다.

닥터아파트는 양도세 면제 혜택만 받을 수 있는 미분양 아파트 중에 래미안 마포 리버웰, 답십리 래미안 위브, 퇴계원 힐스테이트, 대구 대신 센트럴자이, 강릉 더샵 등 아파트들은 중도금을 무이자로 지원해준다고 밝혔다.

◇ 절세 혜택받을 때 주의점은?
4·1 대책의 절세 혜택을 받기 위해선 매도자와 매수자가 매매계약을 체결하기 전에 세금 면제를 받을 수 있는지 여부를 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

특히 1가구 1주택자 양도세 면제 대상 여부를 확인하려면 매도자가 매매 계약서를 작성한 후 시장·군수·구청장으로부터 '1가구 1주택 양도세 면제 확인 날인'을 받아 매수자에게 교부해야 한다.

매수자는 계약서를 작성할 때 '1가구 1주택자가 아니면 계약을 취소할 수 있다'는 특약사항을 넣는 것이 중요하다.

생애 최초 취득세 면제를 받으려는 실수요자는 부부 합산한 소득 수준 기준이 맞는지 확인해야 한다. 또 과거에 상속주택이나 공유지분 주택을 소유했다가 처분한 사실이 주택 소유에서 제외되는지 해당 지방자치단체에 알아보는 것이 필요하다.

이미윤 부동산114 과장은 "매도자 본인이 주택 매매 계약을 체결하기 전에 1가구 1주택자 확인증명서를 받을 방법이 없다"며 "주택 매수자는 매도자만 믿고 거래에 나설 수밖에 없다"고 조언했다.

부동산114는 이날부터 양도세와 취득세 면제를 받는 '절세매물 찾기' 서비스를 제공하기로 했다.