황영현 조세연구소 책임연구원(박사)

 

1. 기본사항 검토 사항

(1) 과세기준일 현재 거래처(납세자)가 보유하고 있는 주택인지 여부를 확인한다.
종합부동산세 과세기준일은 과세대상부동산을 매년 6월 1일 영시 현재, 소유자에게 과세한다. 따라서 2013년 5월 31일 이전에 취득이나 양도가 완료된 주택임에도 양수자가 소유권 이전등기를 하지 않음으로서 종전소유자의 명의로 합산되는 경우가 있다.
 
(2) 과세기준일 현재 보유주택이 실제로 타인에게 임대되고 있는지를 확인한다.
- 건설임대주택인 경우에는 임대 의무기간 중에는 공가 상태인 경우에도 임대 간주
- 기존 임차인 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 공가기간이 2년 이내인 경우, 과세기준일 현재 “공가”인 경우에도 계속 임대한 것으로 간주

 

(3) 임대사업자 등록이 된 임대주택인지 여부 확인
-  과세기준일 현재 납세자의 주소지 등 관할 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록되었는지(지방자치단체 임대사업 등록번호 확인)와 주택 소재지 관할 세무서에 사업자등록이 되어 있는지를 확인한다.(면세사업자등록번호 확인)
- 합산배제 신고기한(9월 30일)까지 다른 요건이 충족되는 경우에는 사업자등록을 한 경우에도 합산배제가 되므로 사업자등록이 되어 있지 않은 경우, 추가로 사업자등록을 하도록 하고, 사업자등록내용을 확인한다.

 

(4) 합산배제 임대주택에 “합산배제 사유”가 소멸되었는지 여부를 확인한다.
- 합산배제 임대주택의 의무임대기간 중에 임대부동산의 일부를 처분하거나, 그로인해 임대 주택 수 기준에 미달하게 된 경우 및 증축 등 물리적 변경으로 인하여 주택공시가액이 기준가액을 초과하는 경우에는 “합산배제사유”가 소멸되므로, 합산배제 대상으로 신고할 수 없는 것이며, 신고한다 하더라도 합산과세 된다.
예외 ① 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 구 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용된 경우에는 의무임대기간 동안 임대한 것으로 본다. 따라서 협의매수나 수용으로 인한 주택 수를 충족시키기 위해 새로운 주택을 취득하여 임대하여야 하는 것은 아니다.
② 건설임대주택으로서 임차인에게 분양전환하거나, 천재지변 그밖에 이에 준하는 사유의 발생으로 임대주택 합산배제요건을 충족하지 못한 경우 : 임대조건충족으로 간주한다. 반대로 임차인이 아닌 자에게 분양한 경우에는  합산한다.

 

(5) 타인에게 임대되지 않은 주택이 있는 경우
- 합산이 배제되는 기타주택에 해당되는 지 여부를 확인한다.
사용자 소유의 사원용 주택, 기숙사, 주택건설업자의 미분양주택, 세대원이 어린이집으로 운영하는 주택, 시공자가 대물변제 받은 주택, 특정 연구기관 보유 연구원용 주택, 등록문화재에 해당하는 주택, 기타 기업구조조정투자회사나 신탁업자가 취득한 미분양주택, 노인복지시설 설치자가 소유한 노인복지주택에 해당하지 않은지를 검토 확인한다.

 

(6) 기타 과세관청에서 통보한 종합부동산세 합산대상 주택의 적정 여부 확인
- 주택건설업자의 건설현장이 아닌 곳에 건축된 관계로 모델하우스가 주택으로 등록되어 종합부동산세 종합합산대상으로 포함된 경우가 있다.

2. 구체적인 사안별로 검토해야할 사항

◈ 합산배제 임대주택에 관한 유의 사항
- 합산 배제되는 임대주택 유형별로 구분하여 체크·확인하여야 하는 이유는 합산배제 사유별로 의무임대기간, 주택규모, 주택 수 기준이 달라지기 때문이다. -
 
(1) 기존 임대주택인 경우
- 2005년1월 5일 이전부터 임대를 하고 있던 임대주택임을 입증하기 위해 거주지 지방자치단체에 임대사업자등록을 한 사실 확인 필요
- 과세기준일 현재 임대하고 있는지 임차인의 신원확인 및 기본사항 확인 필요
 - 사업자등록은 이미 이전사업연도에도 합산배제 했을 것이므로 재차 신고를 하지 않아도 되지만, 임대주택의 임대현황을 사후 관리하는 차원에서 임대현황을 확인하여 신고할 것이 요청된다.

 

(2) 건설임대주택인 경우
- ‘14연도에 임대목적으로 건설하여 임대하는 주택→ 보존등기일까지 임대사업등록
- ‘14연도에 분양목적의 건설주택으로 사용검사일까지 분양되지 않은 경우,  보존 등기일과 무관하게 과세기준일 이전에 주택법상의 임대주택 사업자등록이 필요함
※ 분양목적으로 허가를 받은 경우, 보존 등기일이 지나서 지방자치단체에 임대 사업자등록을 한 경우에도 건설임대 주택으로 보는 것임

 

(3) 매입임대주택의 경우
- 매매 등으로 타인으로부터 소유권을 취득하여 임대하고 있는 주택을 의미
- 임대목적으로 건설한 경우일지라도 보존등기일이 지난 후에, 주택임대사업자로 등록을 한 경우에는 자기가 임대목적으로 신축한 경우에도 건설임대주택으로 보지 않고 매입임대주택으로 보는 것임(건설임대주택으로서의 이점 박탈)
(건설임대주택의 이점 : 공가상태에 있는 경우 전 의무임대기간 중 임대 간주) 

 

(4) 다가구 임대주택(다가구 특례주택)
- 다가구주택인 경우에는 과세기준일 현재 세무서에 주택임대로 사업자등록 여부 확인(사업자등록증 사본 제출받음, 지자체는 임대사업등록 불가)

※ 다가구주택에 대해서는 지방자치단체에서는 ‘단독주택’으로 보지만 세무관서에서는 임대 가능 주택으로 취급하며, 주택소유주가 당해 다가구주택에서 중 거주하고 있는 경우에도 세무서에 주택임대 사업자등록을 한 경우에는 합산배제 대상이다.
※ 지방자치단체장에게 임대사업등록을, 세무서장에게 사업자등록을 한 경우에도 등록일 이후 추가로 취득한 임대주택에 대해서는 임대사업자등록 변경신고를 한 경우에만 합산배제를 받을 수 있다.(집행기준8-3-12)
※ 다가구주택을 한 배우자는 건물만을, 다른 배우자는 다가구주택의 부속토지를 소유하는 경우, 부속토지 소유자는 합산배제를 적용받을 수 없다.(집행8-3-13)

 

(5) 미임대 민간건설 임대주택의 경우
-건축법 및 주택법에 의한 사용검사필증을 교부받은 후 미임대 기간이 2년 이내의   기간 중에 있는 지의 여부 확인 필요(임대목적의 건설임대인 경우에도 보존등기일까지 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록을 하지 않은 경우에는 ‘매입임대’주택으로 보는 것임에 유의할 필요 있음.

 

(6) 기타 요건
(가) 사업자등록요건
2008.2.22일 이후에 신규로 주택임대업을 개시한 경우에는 반드시 ‘주택임대업’으로 면세사업자 사업자등록을 하여야 합산배제 임대주택‘에 해당한다.
※ 따라서 주택임대사업개시일이 언제인지, 2008.2.22이후 사업을 개시한 경우에는 사업자등록상의 종목이 ‘주택임대업’인지 확인하여야한다.
※ 2008.2.21 이전에 주택임대사업을 개시한 경우에는, ‘주택임대업’이 아닌 ‘상가임대업’으로 사업자등록을 한 경우에도 주택임대에 관한 수입금액 등을 성실하게 신고한 경우에는 사업자등록 요건을 충족한 것으로 본다.
(나) 공시가격 요건(종합부동산세시행령§ 3①)
① 기존임대주택 : 2005년도 과세기준일의 공시가격을 기준→ 합산 배제여부 판단
② 건설임대
 2호 이상 주택 수 요건을 충족하여 주택임대를 개시한 날의 공시가격을 기준으로 판단하거나(주택임대사업 개시시점 기준), 최초로 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가액을 기준으로 판단(주택임대사업 개시시점에는 공시가격이준을 초과했으나 공시가격의 하락으로 공시가격 기준을 충족시킨 경우 합산배제 신고로 합산배제 가능함)
※ 추가로 취득하여 임대사업을 개시하는 경우 추가 취득하여 임대사업을 개시한 날의 공시가격을 기준가격으로 하여 합산배제여부를 판단한다.
③ 매입임대주택
1호 이상 주택의 임대사업을 개시한 날의 공시가격을 기준으로 판단하거나(주택임대사업 개시 기준), 최초로 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가액을 기준으로 판단(주택임대사업 개시시점에는 공시가격이준을 초과했으나 공시가격의 하락으로 공시가격 기준을 충족시킨 경우 합산배제 신고로 합산배제 가능함)
④ 미임대 민간건설 임대주택
 - 합산배제를 신고한 연도의 과세기준일의 공시가격을 기준으로 판단
⑤ 리츠·펀드 매입임대주택의 경우
 - 2008년 과세기준일의 공시가격으로 판단
⑥ 미분양 매입임대주택
 - 5호 이상 주택임대를 개시한 날의 공시가격을 기준으로 판단하거나, 합산배제를 신고한 연도 과세기준일의 공시가격을 기준으로 합산배제 임대주택 신고여부 판단
(다) 임대기산일
지방자치단체에 등록하고 주택 수 요건을 충족한 채, 주택임대롤 시작한 날
① 기존임대 및 건설 임대주택 → 기준 규모의 주택 2호 이상 임대 개시일 
② 매입임대주택 → 1호 이상 지역에 따른 공시가격이하의 주택 임대 개시일
③ 추가로 취득한 임대주택의 경우 →당해 주택의 임대 개시일

(라) 의무 임대기간의 충족여부 판단시 유의할 사항
- 의무임대기간의 계산은 임대 개시 일부터 임대주택 처분 일까지의 기간이 5년 또는 10년을 초과한 것인지 여부로 판단.
- 임대주택을 상속받은 경우 : 피상속인이 임대한 기간과 상속인의 임대기간 통산
- 건설임대의 경우는 실질 임대가 없는 경우에도 임대한 것으로 판단하므로 보유기간이 의무 임대기간에 해당함
- 분할·합병·조직변경의 경우 변경전 법인이 임대한 기간과 통산함
- 천재지변 기타 이와 유사한 사유로 임대를 하지 못한 경우에도 임대한 것으로 봄
- 공가기간이 2년 이내인 경우 임대한 것으로 봄
- 임대목적의 건설임대주택을 지어 의무임대기간을 1/2 이상 임차한 후 임차인에게 매각하는 경우에는 의무임대기간 동안 임대한 것으로 간주함
- 의무임대기간을 충족하지 못한 경우라도 공익사업 등을 위해 수용 또는 협의매매를 한 경우, 임대한 것으로 간주함

 

 

(7) 임대주택 유형별 합산배제 요건 요약(통칙8-3-2 [합산배제 임대주택])

 ◈ 합산배제 기타주택에 관한 유의 사항(종부세법시행령 제4조)
- 해당 용도별로 합산 배제하다 전제조건이 충족되고 있는 지를 확인하여야 한다.
 
(1) 사원용 주택인 경우
① 사원용으로 사용되는 주택의 규모가 국민주택 규모이하의 주택인지 확인 필요
※ 국민주택 규모의 전용면적→일반적 : 85㎡, 수도권 밖의 읍면지역: 100㎡
② 종업원에게 무상 또는 저가로 제공되는지 확인 필요
※ 저가 기준 → 과세기준일 현재 임대보증금이 주택공시가격의 10% 이하일 것
※ 월세를 받는 경우→임대보증금으로 환산 (환산 식=월세×12÷3.4×100)

[사례] 주택공시가격이 1억원인 주택을 보증금 없이 월세3만원만을 받고 종업원에게 임대하는 경우에 이 주택이 사원용 주택에 해당하는 지 여부?
[해설] 임대보증금 전제조건 : 주택공시가격의 10%인 1천만원 이하일 것
여기에 해당하는지 여부 검토→ 30,000X12/ 3.4X100 = 10,588,235(원)
따라서 합산배제 사원용 주택에 해당되지 않는다.
※ 예시한 주택이 합산배재기준에 합당한 사원용주택에 해당하려면, 월세를 28,333원 이하로 받아야 한다.
[받아야 할 월세수준 = (사원용숙소의 주택공시가격 × 0.1(10%))×3.4÷100÷12)]
③ 사원용주택의 소유자와 종업원이 국세기본법상의 “특수관계자”가 아니어야한다.
※ 특수관계자 여부 판단기준
사용자가 개인인 경우 → 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척, 배우자(사실혼 포함), 타인에게 입양된 친생자 및 그 배우자와 직계비속
사용자가 법인인 경우 → 과점주주인 종업원에게 주택을 제공한 경우
[사례1] 이혼한 조카사위인 종업원이 과세기준일 현재 거주하고 있는 경우 : 합산
[사례2] 사별한 조카사위인 종업원이 과세기준일 현재 거주하고 있는 경우 : 합산배제
 
(2) 기숙사: 종업원 공동취사용 주택(건축법시행령 별표 상의 기숙사)
먼저 건축물관리대장 상의 용도가 건축법상의 ‘기숙사’인지를 확인하고, 과세기준일 현재 종업원의 주거에 사용하고 있는지를 확인한다.(5월~6월의 현재 당해 기숙사의 종업원 기숙현황과 전기사용량 등 체크한다. 신고당시는 기숙하지 않아도 가능)

 

(3) 주택건설사업자의 미분양주택
- 주택건설사업자가 주택법 사업계획승인(20세대 이상 건설하는 경우)이나 건축법상의 건축허가(20세대 미만을 건설하는 경우)를 받아 신축하였으나 분양되지 않아 소유하고 있는 미분양주택인지를 확인한다.(건축물관리대장이나 건물등기부등본에 의해 확인가능하다.)
- 재산세 납세의무가 최초로 성립한지 5년이 경과하지 않은 주택인지를 확인한다.(5년이 경과한 때부터는 합산한다.)
  다만, 건축법상의 건축허가로 신축한 주택으로서 1년이상 임대한 주택의 경우는 미분양주택으로 보지 않으므로 19세대 이하를 신축한 주택의 경우는 1년간만 미분양주택으로 보는 것이며, 이후에는 매입임대주택으로 보아 합산배제 여건이 충족되는 지를 확인해야한다.

 

(4) 가정보육시설용 주택
세대구성원이 자치단체장 인가 및 관할 세무서에서 고유번호를 부여받아 5년 이상 계속하여 가정어린이집으로 운영하는 주택에 대해서만 합산배제하는 것이므로
동일 세대원이 아닌 친척이 가정어린이 집을 운영하는 경우는 해당되지 않음.
또한 5년 이내에 정당한 사유없이 가정어린이집을 폐업하는 경우에는 그 동안 합산 배제하였던 종합부동산세를 추징하는 것임

[사례] 동일 세대원이 아닌 동생이 가정어린이집으로 운영하는 주택은 ‘가정보육시설용 주택’으로 보지 않는 것이므로, 매입임대주택으로 지방자치단체 및 세무서에 주택임대업으로 사업자등록을 하여야 한다.

 

(5) 시공자가 대물변제받은 미분양주택
- 시공업자가 주택건설사업자로부터 당해 주택공사 대금으로 대물변제받은 미분양주택인지 여부를 확인한다. 예를 들어 당해 주택공사의 공사대금이 아닌 종전주택의 공사대금에 대한 대물변제로 받은 주택인 경우는 ‘시공자가 대물 변제받은 미분양주택’으로 보지 않으므로 매입임대사업등록을 하여야 함
- ‘대물 변제받은 미분양주택’은 최초 재산세 납세의무가 성립한 날로부터 5년 이내의 주택이어야 함
- 다만, 주상복합주택으로서 임의 분양가능한 19세대 미만의 경우에는 1년이내인 경우에만 ‘시공자가 대물변제받은 미분양주택’조항에 따라 합산 배제하고,1년이 경과하는 경우에는 매입임대주택의 요건을 따라 합산배제여부를 판단하는 것이나, 건축법에 의해 허가를 받았다고 하더라도 주택법에 따라 공급하는 20세대 이상 300세대 미만의 주택을 신축하는 주택신축판매업자로부터 대물로 받은 경우에는 1년 이상 타인에게 임대하여 거주하는 경우에도 본 조항을 적용함
- 최초 재산세 납세의무성립일부터 5년 이내까지만 ‘합산배제 기타주택’으로 보고, 5년이 경과하면 매입임대주택의 합산배제 요건을 충족하여야 함

 

(6) 연구기관의 연구원용 사택
정부출연연구기관이 2008.12.31현재 보유하고 있는 주택

 

(7) 등록문화재인 주택:
“지정문화재가 아닌 문화재 중에서 보존과 활용을 위한 조치가 특별히 필요한 것으로서 문화재청이 등록문화재로 등록한 주택”은 소유자의 종합부동산세 합산대상 주택으로 보지도 않고, 1세대 1주택 판정시에도 수택수 계산에서 없는 것으로 본다. 문화재청에 의해 등록문화재로 등록되었다는 공문서나 확인서에 의해 확인필요

 

(8) 기업구조조정부동산 투자회사 등이 취득한 미분양주택 중 신탁회사가 취득한 미분양주택의 경우와 같은 경우의 미분양주택
※ 종합부동산세 납세의무자가 기업구조조정 부동산투자회사인 경우인지 확인 필요
 
(9) 기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정체결에 따라 취득하는 미분양주택
※ 미분양주택의 매입 상대처가 기업구조조정 부동산투자회사인지 여부 확인 필요
 
(10) 신탁업자가 취득한 부동산
: 시공사가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁받은 신탁업자가 취득한 주택 중 다음의 주택 만 주택임대사업의 등록이 필요 없는 합산배제 기타주택에 해당함
- 주택을 취득한 거래처가 합산 배제조건에 맞는 신탁업자인지 확인 필요
- 2013년도 종합부동산세 합산배제 기타주택에 해당되기 위해서는 신탁회사가 ‘직접 취득하는 미분양주택’이기만하면 되므로 합산배제 기타주택인지 확인이 용이함  

 

 

(11) 노인복지법에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 임대하는 노인복지주택
노인복지법(§32①3)에 의한 노인복지시설 중 노인복지주택에 해당하는지 여부 확인

 

(12) 향교재산법에 따른 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지
(주택의 건물과 부속토지의 소유권이 다른 경우, 부속토지는 합산배제신고의무 없음)

 

 

세무사신문 제636호(2014.9.16.)