감     사     원
심  사  결  정
결 정  번 호     2005년 감심 제14호
제        목     양도소득세 경정거부처분에 관한 심사청구
청   구   인     ㅇㅇㅇ
                 ㅇㅇㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇㅇ아파트 102동 701호
처   분   청     ㅇㅇ세무서장

주        문     심사청구를 기각한다.

이        유

1. 원 처분의 요지
    청구인은 ㅇㅇㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 1682 ㅇㅇㅇㅇㅇ아파트 102동 701호와 같은 구 ㅇㅇ동 32-5 ㅇㅇ아파트 5동 306호 등 2주택을 소유하고 있다가 그 중 ㅇㅇ아파트 5동 306호를 2003. 6. 20. 양도하고 양도소득세 80,701,848원을 신고?납부하였다. 그 후 청구인은 양도하지 아니한 ㅇㅇㅇㅇㅇ아파트 102동 701호가 2003. 5. 10. 취득된 것이므로 소득세법시행령 제155조 제1항의 규정에 의한 일시적 1세대2주택에 따른 양도소득세 비과세에 해당됨을 인지하고 처분청에 양도소득세 4,117,223원으로 경정하여 주도록 청구를 하였으나 처분청은 같은 해 8. 2. 이를 거부(이하 “이 사건 처분”이라 한다)하였다.

2. 심사청구의 취지와 이유
  가. 청구 취지
    이 사건 처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
  나. 청구 이유
    소유하던 주택을 멸실하여 재건축한 주택을 취득하고 재건축한 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 소유하던 다른 주택을 양도한 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항의 규정에 의한 일시적 1세대2주택에 해당되므로 양도소득세는 비과세되어야 한다.

3. 우리 원의 판단
  가. 다툼
    이 사건 취득이 새로운 주택의 취득인지 기존주택의 연장인지 여부
  나. 인정 사실
    이 건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.
  (1) 청구인은 ㅇㅇㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 1682 ㅇㅇ아파트 26동 404호를 1996. 1. 15. 취득하였고, 같은 주택은 2000. 6. 7. 철거되어 재건축한 후 ㅇㅇㅇㅇㅇ아파트로 명칭변경되어 102동 701호를 배정받았으며, 재건축한 주택은 2003. 5. 10. ㅇㅇ구청장으로부터 사용검사필증을 교부받았다.
  (2) 청구인은 ㅇㅇㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 32-5 ㅇㅇ아파트 5동 306호를 1997. 9. 29. 취득하여 2003. 6. 20. 양도하고, 2004. 5. 양도소득세 80,701,848원을 신고하였다.
  (3) 청구인은 재건축에 의한 취득일부터 1년 이내에 종전주택을 양도한 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항의 규정에 의하여 1세대1주택 비과세에 해당된다는 이유로 2004. 7. 29. 처분청에 양도소득세 4,117,413원으로 경정해 주도록 청구하였고, 처분청은 같은 해 8. 2. 이를 거부하였다.
  다. 관계 법령의 규정
    (1) 소득세법 제89조에 ?다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.?하고, 그 제3호에 ?대통령령이 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득?이라 규정하고 있다.
    (2) 소득세법시행령 제154조 제1항에 ?법 제89조 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. 다만, … 생략…?라고 하면서, 제8항에 ?제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실?도괴?노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.?라고 규정하고 있다.
    (3) 소득세법시행령 제155조 제1항에 ?국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수 되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.?라고 규정하고 있다.
    (4) 소득세법시행령 제155조 제16항에 ?도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.?라고 규정하고 있다.
  라. 판단
    소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 ?거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 보유?하다가 양도하거나, 제155조 제1항의 규정에 의하여 ?국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우?에는 1세대1주택으로 보아 양도소득세 비과세대상으로 하고 있다. 청구인은 소유하던 주택 2채 중 1996. 1. 15. 취득한 주택은 2000. 6. 7. 철거하고 재건축하여 2003. 5. 10. 사용승인을 받았고, 1997. 9. 29. 취득한 주택은 2003. 6. 20. 양도하였으므로 주택의 신규취득일(사용승인일)부터 1년 이내에 3년 이상 보유한 종전 주택을 양도하는 경우에 해당되어 비과세하여야 한다고 주장하는 반면, 처분청은 소유하던 주택을 재건축한 것은 기존주택의 연장으로 보아야 하므로 비과세대상이 아니라고 주장하고 있다.
    살피건대, 이 사건은 2주택을 보유하던 1세대가 1주택을 양도하기 전에 보유하던 다른 1주택을 재건축하여 구주택을 철거하고 신주택을 취득한 데 따른 주택의 취득시점에 관한 것이므로 취득시점은 재건축한 주택에 대한 소유권의 취득과정과 소득세법에서 정하고 있는 관련규정에 의하여 판단되어야 할 것이다.
    먼저 재건축에 의한 주택의 취득과정을 살펴본다.
    재건축은 건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 등의 사유로 건물의 가격에 비하여 과다한 수선?복구비나 관리비용이 소요되는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우에 원래의 건물을 철거하고 신건물을 축조하는 것이라 할 것이다. 이 때의 권리관계는 원래의 건물에 대한 소유권, 재건축될 건물에 입주할 수 있는 권리, 재건축한 건물의 소유권의 단계로 변형되었을 뿐 소유 그 자체에는 아무런 변동이 없다 할 것이다.
    다음 소득세법시행령 제154조 제8항의 규정에는 1세대1주택의 보유기간을 계산할 때에 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하도록 하여 재건축 전 주택과 재건축 후 주택을 일련의 주택의 개념으로 보고 있고, 제155조 제16항에서 ?주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 이를 비과세대상인 1세대1주택으로 본다.?고 하여 구건물이 철거되어 재건축 중에 있는 경우에도 부동산의 소유사실을 인정하고 있다 할 것이다.
    따라서 기존 주택을 멸실하고 재건축할 경우 재건축한 주택의 취득은 명목상 사용승인일이 될 것이나 그 실질은 기존주택의 가치증진을 위한 멸실과 재건축의 과정을 거친 것에 불과하다 할 것이므로 재건축한 주택의 사용승인일을 주택의 취득일로 보아 비과세여부를 결정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유없다고 할 것이다.

4. 결론
    그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 부과처분은 잘못이 없고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

2005. 2. 3.
                                             감     사     원