질문일  2005-02-03     조회수  182 
 
질문자  OOO 세무사 
 
제목  공실인 부동산 임대사업자가 건물과 토지를 양도한 경우 포괄양수도 여부 
 
바쁜 시간을 쪼개어 상담을 해주시고 계신 여러 세무사님들께 머리숙여 감사를 드립니다.

 

다름이 아니오라 저의 의뢰인 중에서 부동산을 2002년 9월에 취득하여 부동산 임대으로 사업자등록을 내었으나, 경기의 하락으로 그후 임대를 계속 놓지 못하고 있다가 작년 2004년 12월 27일에야 그 건물을 양도하게 되었습니다. 양수자도 마찬가지로 사업자 등록을 내었습니다. 그러나, 공실로 양수도 한경우에 부가가치세법상 사업포괄양수도가 성립하는지 의문이 되는 군요.

저희 관할 세무서에서는 내부지침으로 공실에 대한 사업포괄양수도는 반드시 부가세를 주고 받으라고 합니다. 그러나 돈에 쪼들리는 분들이라서 그런 여력이 없다고 합니다. 제가 예규나 판례를 찾아보아도 비슷한 내용이 없었습니다. 다만, 부가 46015-459, 1999,2,12 이 가장 가까운 것 같네요.

빠른 답변 부탁드립니다. 감사합니다.

 

답변자   한장석 상담위원      답변일   2005-02-04 
 
부동산 임대업으로 사업자등록을 한 후 공실상태일지라도 실질적인 폐업이 아니라면 부동산임대업을 영위하는 것으로 봅니다.

 

따라서 포괄양수도의 취지로 볼 때 사업의 동질성이 유지(양수자도 부동산임대)가 되었다면 포괄양수도로 봄이 타당하다고 봅니다. 즉, 미수금과 미지급금을 제외한 모든 권리와 의무가 양수도되었다면 공가여부는 판단사항이 아니라고 보여지며, 일부 공가의 경우 포괄양수도에 해당된다는 예규, 심판례도 있습니다.

 

질의하신 내용으로는 고정자산과 차입금정도만 발생하였을 가능성이 있는바, 차입금은 제외하여도 포괄양수도에 해당되므로 결국 고정자산(부동산)만 양수도 하였다고 보면 되겠네요

 

또한 다음 예규와 같이 신축중임에도 포괄양수도로 인정하도록 예규가 변경된바 있습니다.

 

1. 신축중인 건물을 양도하는 경우 포괄양수도에 해당됨(예규변경) (소비46015-58, 2003.03.03 )

 

신축중인 건물을 분양받아 부동산임대업을 영위하기 위하여 사업개시전 사업자등록을 한 자가 당해 임대용 건물이 완공되기 전에 부동산임대업 일반과세자로 사업자등록을 한 사업자에게 그 사업에 관한 권리(미수금에 관한 것을 제외)와 의무(미지급금에 관한 것 제외)를 포괄적으로 승계시키는 경우에는 부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하는 사업의 양도에 해당하는 것임(동지 서삼46015-10423,2003.3.13)

 

2. 양수도 당시 공가인 지하를 교회가 자가사용한 경우에도 포괄양수도에 해당됨 (국심2389 , 2004. 2. 18)

 

처분청이 이 건 과세사유로 본 쟁점건물의 지하층을 비록 매수인인 쟁점교회가 직접 입주하여 사용하고 있으나, 지하층은 양도일 현재 공가상태로 있었던 사실이 인정되는 점, 쟁점부동산의 양도일을 전후하여 쟁점건물내 임차인들에 대한 임대차관계가 변함없이 승계되고 임대보증금 및 은행 융자금을 잔금으로 대체하여 쟁점교회가 인수한 점, 사업양수인이 쟁점건물을 매수하고 일시적으로 사업자등록을 하지 아니하였다 하더라도 사업양수인이 이를 양수받아 사업을 계속적으로 영위하고 있는 사실이 나타나는 점 등을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것은 당해 부동산을 임대용자산으로 하여 부동산임대업을 운영한데 대한 사업주만 변경된 경우로서, 그 임대사업의 본질은 변동된 바 없이 사업의 동질성이 유지된 것으로 봄이 타당하므로(국심 2001서2451, 2001.12.27, 국심 2003중2317, 2003.12.30 같은 뜻) 처분청이 쟁점부동산의 양도를 재화의 공급으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨