쟁 점 (1) 각 필지별 실지거래가액이 불분명한 수필지의 토지를 일괄양도한 것에 대하여 각 필지별 기준시가에 의해 실지거래가액을 안분계산하여 양도차익을 산정한 것이 타당한지 여부(기각)
청구번호 2005중0071 결정일자 2005년03월19일 주세목 양도소득세
심판청구번호 국심2005중0071(2005.3.20)
주 문
심판청구를 기각합니다.
이 유
1. 처분개요
청구인은 ○○○ 공장용지 4,538㎡, 같은 리 627-3번지 5,242㎡, 합계 9,780㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 ○○○ 전 942㎡, 627-1번지 도로 1,102㎡, 628번지 전 638㎡, 산 96-5번지 임야 4,154㎡, 산 96-3번지 임야 1,771㎡, 합계 8,607㎡(이하 "쟁점외토지"라 한다)를 1989.9.23. 취득하여 쟁점토지에 공장을 신축하고 쟁점외토지는 공장용지 전환허가가 나지 아니하여 원목 및 제품의 야적장으로 사용하여 오다가 쟁점토지 및 쟁점외토지를 1999.2.28. ○○○에 일괄양도하고 양도가액중 쟁점토지 양도가액에 상당하는 금액 560백만원을 ○○○[이하 "청구외법인"이라 한다]에 증여하고 쟁점토지에 대해 조세특례제한법 제40조 규정『주주등 자산양도에 따른 양도소득세 감면』에 의한 양도소득세 감면신청을 하면서 쟁점토지 및 쟁점외토지의 전체양도가액(1,050백만원)은 확인이 되나, 각 필지별 양도가액은 확인되지 아니하므로 각 필지별 면적이 전체면적에서 차지하는 비율을 기준으로 안분계산하여 쟁점토지의 양도가액(560백만원)을 산정하고 1999.1.31. 처분청에 양도소득세 감면(사전)신고를 하였다.
처분청은 위 감면규정에 의한 양도차익 계산시 양도가액 1,050백만원을 각 필지별 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지의 양도가액을 962,336천원(양도가액 1,050백만원×쟁점토지 기준시가 817,608천원/전체 기준시가 892,088천원)으로 산정하고 청구인이 양도가액중 560백만원을 청구외법인에게 증여하였으므로 납부할 세액(259,765천원)중 560,000천원/962,336천원에 해당하는 금액에 대하여만 감면규정을 적용하고 청구인이 당초신고시 과다계상한 감면세액에 대해 2004.12.14. 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 119,242,310원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2004.12.17. 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 일괄 양도대금 1,050,000천원은 확인이 되나, 각 필지별 양도가액은 확인되지 아니하므로 각 필지별 면적이 전체면적에서 차지하는 비율을 기준으로 안분계산하여 쟁점토지에 대한 양도가액을 560,000천원으로 산정하였는 바, 쟁점토지 전체면적의 양도가액 1,050백만원을 전체토지면적 18,387㎡로 나누면 1㎡당 57,105원이 되므로 쟁점토지의 양도가액은 558,486천원(9,780㎡×57,105)이 되고, 반올림하면 560백만원이 된다.
처분청은 이 건 과세시 각 필지별 기준시가로 안분계산하였으나, 세법상 기준시가 안분계산 규정은 실가에 의한 양도차익이나 공급가액 등을 계산하는 방법을 규정한 것이지 계약의 사적자치에 해당하는 사인간의 계약금액을 규제하기 위한 규정은 아니며, 처분청의 주장대로라면 부동산을 매매하는 경우 전부 공시지가를 거래의 기준으로 삼아야 할 것이고, 이는 토지의 특성과 매매 당사자들의 형편 등에 따라 일물일가원리가 적용되어 거래가 이루어지는 부동산 매매시장의 실상과 자본주의의 근간인 계약자유의 원칙을 전면 부정하는 것이다.
만일 쟁점토지 양도당시 청구인이 매수자의 일괄 매매조건에 응하지 않았다면 외환위기 여파로 매매가 이루어지지 아니하여 채무변제의 지연으로 인해 쟁점토지가 경매에 넘겨질 수도 있는 상황이었으므로 수필지의 토지를 일괄양도한 경우 각 필지별 면적에 따라 안분계산하는 것이 타당하다.
나. 처분청 의견
소득세법 제100조 제2항의 규정은 양도차익 산정시 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산하여야 하는 것으로 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 양도당시 각 필지별 실지거래가액이 불분명한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 처분청이 위 규정에 의거 각 필지별 기준시가에 의하여 실지거래가액을 안분계산하여 이 건 과세한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
수필지의 토지를 일괄양도한 경우로서 처분청은 각 필지별 실지거래가액이 불분명하다고 보아 각 필지별 기준시가로 안분계산하였으나, 면적비율로 안분계산하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부
나. 관련법령
(1) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우
② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다.
(2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
(3) 조세특례제한법 제40조 【주주 등의 자산양도에 따른 양도소득세의 감면】
① 대통령령이 정하는 법인의 주주등(이하 이 절에서 “주주등”이라 한다)이 소유하는 자산(1997년 12월 31일 이전에 취득한 것으로서 부동산 및 주식·출자지분 기타 대통령령이 정하는 것에 한한다. 이하 이 조에서 같다)을 1999년 12월 31일 이전에 양도하고 그 양도대금을 당해 법인에게 증여하는 경우로서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우에는 그 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도대금 중 증여금액(주주등의 주식보유비율 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 한도로 한다)에 상당하는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 당해 법인(중소사업자를 제외한다)이 다음 각목의 구분에 따라 재무구조개선계획 또는 자구계획의 승인(승인된 내용에 대한 변경승인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 얻을 것
가. 금융기관이 아닌 법인의 경우 : 금융기관부채를 상환하기 위하여 주주등의 자산의 양도, 그 양도대금의 증여내용 및 금융기관부채 상환계획 등이 포함된 재무구조개선계획을 금융기관협의회에 제출하여 승인을 얻을 것
나. 금융기관의 경우 : 주주등의 자산의 양도, 그 양도대금의 증여내용 및 증여된 금액의 사용계획 등이 포함된 자구계획을 당해 금융기관의 감독기관의 장에게 제출하여 승인을 얻을 것
2. 주주등이 자산을 양도하고 그 양도한 날(장기할부조건의 경우에는 대통령령이 정하는 날)부터 대통령령이 정하는 기한내에 자산의 양도대금을 당해 법인에게 증여할 것. 다만, 당해 법인이 중소사업자가 아닌 경우에는 제1호의 규정에 의하여 승인을 얻은 재무구조개선계획 또는 자구계획에 따른 경우에 한한다.
다. 사실관계
(1) 청구인은 세법상 기준시가 안분계산 규정은 실가에 의한 양도차익이나 공급가액 등을 계산하는 방법을 규정한 것이지 계약의 사적자치에 해당하는 사인간의 계약금액을 규제하기 위한 규정은 아니며, 이 건의 경우 청구인이 매수자의 일괄 매매조건에 응하지 않았다면 당시 외환위기 여파로 매매가 이루어지지 아니하여 채무변제의 지연으로 인해 쟁점토지가 경매에 넘겨질 수도 있는 상황이었으므로 수필지의 토지를 일괄양도한 경우 각 필지별 실지거래가액은 각 필지별 면적에 따라 안분계산하는 것이 타당하다고 주장한다.
(2) 청구인과 매수자인 ○○○간에 2000.12.26. 작성한 매매계약서에 의하면, 쟁점토지 및 쟁점외토지에 대한 매매대금 총액을 1,050백만원으로 하고, 1998.12.20. 계약금 1억원, 1999.2.20. 중도금 450백만원 및 1999.3.20. 잔금 5억원을 지불하는 것으로 약정한 사실이 확인되며 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 바, 수필지의 토지를 일괄양도한 경우에 전체의 실지거래가액은 확인되지만, 각 필지별 실지거래가액이 불분명한 경우 청구인의 주장과 같이 각 필지별 면적비율로 안분계산할 수 있는지 여부에 대해 살펴본다.
(가) 쟁점토지 및 쟁점외토지의 이용현황을 보면, 청구인은 1984년 청구외법인을 설립하여 운영해 오면서 쟁점토지 등을 취득하여 1991.11.11.자로 쟁점토지 및 쟁점외토지를 각 필지별로 분할하고 그 중 쟁점토지를 공장용지로 전환하여 공장을 신축하였으며, 나머지 토지는 공장용지 전환허가가 나지 아니하여 공부상 지목이 임야 및 전인 상태에서 원목 및 제품의 야적장 등으로 사용해 오다가 은행 채무변제 등을 이유로 양도한 사실이 확인된다.
< 각 필지별 지목 및 면적 >
○○○
(나) 쟁점토지 및 쟁점외토지의 양도당시 기준시가를 비교해 보면, 아래와 같이 쟁점토지는 공장용지로서 ㎡당 개별공시지가는 83,600원인 반면, 쟁점외토지는 전, 도로 및 임야로서 ㎡당 8,020원∼11,300원인 바, 쟁점토지는 쟁점외토지의 개별공시지가보다 740%∼1,042% 더 높게 고시되어 있음을 알 수 있다.
< 쟁점토지 및 쟁점외토지의 기준시가 >
○○○
(3) 소득세법 제100조 제2항의 규정은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산한다고 규정하고 있으며, 위 규정은 수필지의 토지를 양도함으로써 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각 필지에 대한 실지거래가액의 구분이 불가능한 경우에도 적용되는 것으로 해석된다(감심 1997-227,1997.11.25.외 다수 같은 뜻임)
(4) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 쟁점토지는 공장용지로서 ㎡당 개별공시지가는 83,600원인 반면, 쟁점외토지는 전, 도로 및 임야이며, ㎡당 8,020원∼11,300원으로서 쟁점토지의 개별공시지가는 쟁점외토지보다 740%∼1,042% 더 높게 고시되어 있는 점, 위 관련 규정에서 수필지의 토지를 양도함으로써 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각 필지에 대한 실지거래가액에 대한 구분이 불가능한 경우는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있는 점 등으로 보아 쟁점토지 및 쟁점외토지의 면적을 기준으로 안분계산하여야 한다는 청구인 주장은 받아들일 수 없는 바, 처분청이 각 필지별 실지거래가액의 구분이 불분명하다고 보아 각 필지별 기준시가로 안분계산한 가액을 각 필지별 실지거래가액으로 산정하여 이 건 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과, 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
