질문일  2005-03-09     조회수  53 
 
 
질문자  OOO 세무사 
 
 
제목  분양권 매매인지 아파트 매매인지
 
 

안녕하십니까?

 

甲은 아파트 분양권(일반임)을 취득하여 보유하고 있었습니다.

 

2005년1월에 아파트는 완공되어 준공필이 되었고, 입주가 진행되고 있는 상황입니다.

 

그런데, 甲은  아직 잔금을 치루지 못한 상황에 있다가 양도를 해야되는 경우가 발생했습니다.

 

이때 양도소득세를 계산해야되는 자산의 형태를 어떻게 판단해야되는지요?

 

즉, 분양권으로 계산해야되는지, 아파트로 보아 미등기로 계산해야되는지요?

 

다음의 상황별로 답변 부탁드립니다.

 

(1) 잔금의 100% 를 납부하지 못한경우

 

(2) 잔금의 일부를 납부하고 일부 미납인 경우

 

(3) 재건축, 재개발 관련 분양권인경우

 

감사합니다.
 

 
답변자   이경희 전문상담위원      답변일   2005-03-11
 
 

 1. 질문의 요약

 

분양권에서 아파트로 되는 시기와 그에 따른 취득시기에 관한 질문으로 보입니다.

 

2. 분양권에서 아파트로 되는 시기

 

(1) 사용승인일 후 잔금청산이 있는 경우

 

사용승인일 이후 잔금을 치르기 전에는 분양권의 양도로 보는 것입니다.

 

(2) 잔금청산후 사용승인이 있는 경우

 

사용승인이 있는 때에 아파트로 되는 것입니다.  소득세법시행령 제162조 ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. (94.12.31. 개정)

 

3. 상황에 따른 답변

 

(1) 잔금의 100%를 납부하지 못 한 경우

 

잔금을 납부하지 아니한 경우에는 분양권의 양도로 보는 것입니다.

 

부동산의 분양계약을 체결한 자가 분양계약에 따라 당해 아파트가 완공되어 분양회사 명의로 소유권보존등기된 부동산을 소득세법시행령 제162조 제1항의 규정에 의한 취득시기가 도래하지 않은 상태에서 양도하는 경우에는 같은법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 "부동산을 취득할 수 있는 권리"의 양도로 보는 것입니다(재산-1415, 2004.10.25).

 

(2) 잔금의 일부를 납부하고 일부 미납인 경우

 

대원칙의 위의 경우와 같으나, 추가 검토사항으로 잔금이 모두 청산되지 아니하여도 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 정도의 대금지급이 이행된 경우라면 양도로 볼 수 있는 것입니다.(심사 양도 99-485,2003.3.10)

 

(3) 재건축, 재개발 관련 분양권인 경우

 

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 원칙이나 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일이므로 재개발조합원으로서 재개발아파트를 취득한 경우는 사용검사필증교부일 또는 사실상의 사용일,사용승인일 중 빠른날이 취득시기입니다(심사양도2001-2235,2002.01.18)
 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.