질문일  2005-03-07     조회수  99 
 
 
질문자  OOO 세무사 
 
 
제목  재건축조합 수입금액
 
 

안녕하세요..

 

수고가 많으십니다.

 

재건축조합의 조합원 분담금에 대하여 문의를 드립니다.

 

현재 국세청 예규에서는 조합원의 지분까지만 출자금으로 보고 지분을 넘어서는 출자금에 대해서는 수입금액으로 보고 있는 듯 합니다.

 

참고예규(제도 46011-10570, 2001.04.13)

재건축조합의 총수입금액 계산시 조합원이 자기지분에 상당하는 아파트를 분양 받으면서 납부한 추가부담금은 소득세법 제24조 제1항의 규정에 의한 총수입금액에 해당하지 않는 것이나, 자기지분 초과분에 대해 조합원으로부터 별도로 받는 대금은 총수입금액에 산입하는 것입니다.

 

그러나 국세심사등에 따르면 자기지분을 넘어서는 분담금에 대해서도 수입금액으로 보지 않고 추가 공사비에 대한 출자금으로 보고 있는듯 합니다.

 

  
 [문서번호] : 
 심사소득 99-853

 
 
 [생산일자] : 
 2000.10.13

 
 
 [제      목] : 
 추가부담금의 수입금액 해당 여부

 

 

[ 요약 ]

 

 재건축사업조합의 조합원이 자기지분에 상당하는 아파트를 분양받으면서 납부한 추가부담금은 건설비 부족분에 충당하기 위한 출자금의 성격이므로 수입금액으로 볼 수 없음

 

 

위와 같이 의견이 다른듯 합니다. 그리고 사견으로도 자기 집을 지으면서 자기에게 매출이 발생하는것도 이상하구요. 조특법 시행령104의4에서 표현 하는것도 수입금액으로 보지 않는 것 같습니다.

 

조합원의 자기지분 초과분에 대한 분담금을 수입금액으로 볼 여지가 있는지요.

 

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
 

 
 
답변자   백운일 전문상담위원      답변일   2005-03-10
 
 

세무사님 안녕하십니까

 

정비사업조합법인이 아닌 공동사업자로 보는 주택조합에서 건설비 등에 충당할 목적으로 조합원에게 현금 등을 추가로 부담시키는 경우가 있게 됩니다.

 

이 경우 당해 추가부담금이 공동사업의 총수입금액인지 아닌지의 여부가 문제가 됩니다.

 

국세청의 예규와 심사.심판결정례를 얼핏보면 상반된 입장을 취하고 있는 듯이 보이나, 사실은 같은 입장을 취하고 있다고 보아야 합니다.

이하에서는 주택조합이 주택을 취득(건설)하는 방식이 여러 가지가 있을 수 있으나, 공사도급을 주어 취득(건설)하는 경우의 예를들어 설명하겠습니다.

즉, 조합이 당초부터 조합원에게 분양할 목적의 주택 등을 취득(건설)하기 위해서 조합원에게 각자가 분양받을 면적(평수)에 비례하여 건설비 등에 충당할 목적으로 추가부담금을 부담시키는 것은 자기가 자기의 주택 등을 취득하기 위한 비용(추가출자금) 성격에 해당하여 당해 추가부담금은 조합(공동사업)의 총수입금액에 해당하지 않습니다.

그러나 주택조합에 따라서는 조합원용과 일반분양용의 주택이 결정된 후에(즉, 주택조합에 대한  조합원 각자의 지분이 결정된 후에) 조합원 우대차원에서 일반분양하는 주택(통상은 조합원분양분보다는 면적이 큼)에 대한 분양우선권을 희망하는 조합원에게 우선적으로  주는 경우가 있게 되며, 이런 경우에 당초에 결정된 조합원자격으로 분양받을 면적과의 차액에 해당하는 면적에 대한 분양대금을 초과부담금 형식으로 징수하는 경우가 있게 됩니다. 즉, 조합의 정관 또는 조합규약 또는 관리처분계획서 등에서 당초에 조합원 각자에게 결정된 분양받을 면적(평수)을 초과하는 주택에 상당하는 초과부담금(즉, 초과면적에 대한 대가)을 징수하도록 하는 경우가 있게 됩니다. 이런 경우에 있어서는 당초의 조합원자격으로 결정된 분양면적(평수)을 분양받는 부분은 자기가 자기의 주택을 건설하여 취득하는 것과 같게 되나 초과면적을 분양받는 부분은 당초부터 일반분양하여 건설비 등에 충당할 목적의 주택부분(즉, 그 매출액이 공동사업의 총수입금액에 해당하는 주택부분)에 해당하는 면적을 조합원이 분양받는 것과 동일하므로 초과면적(평수)에 대한 대가로 조합원이 추가부담하는 금액은 일반분양수입과 달리 볼 여지가 없게 되어 조합(공동사업)의 총수입금액에 해당하는 것입니다.

감사합니다.

 

 

***재차질의에 대한 답변입니다.***

안녕하십니까

말씀드린대로 조합이나 공동사업의 과세문제는 과세청의 명쾌한 과세이론이 부족한 부분이 많이 있습니다.

주택조합의 경우 통상적으로 조합원들이 분양받을 목적(비사업부문)과 일반분양하여 건설비에 충당할 목적(공동사업부문)의 주택 등을 건설하게 되는데 전자의 목적으로 취득한 주택 등을 조합원에 분양하는 경우는 공동사업의 총수입금액에 산입할 금액은 없는 것이며 ,후자의 목적으로 취득한 주택 등을 일반분양하는 경우만 공동사업의 총수입금액에 산입하게 되는 것입니다.

예를들어서 똑같은 평수의 주택소유자(이하 본 예에서는 ‘조합원’이라고 하겠습니다) 10인이 재건축을 하게 되는 경우에 일반적으로는 같은 평수의 주택을 기존의 주택소유자들인 조합원에게 분양받을 권리를 부여하게 됩니다. 이때에 그 권리면적으로는 재건축에 참여할 의사가 없는 조합원 A와B가 있다면 그러한 조합원들에게는 일정액의 추가부담금을 징수하는 조건으로 기존의 권리면적보다 큰 평수(이하 본 예에서는 ‘초과평수’라 하겠습니다)의 주택을 분양받게 하는 경우가 있을 수 있게 됩니다. 이런 경우에 초과평수를 분양받는 것이 비사업부문의 주택을 분양받는 것인지 아니면 공동사업부문의 주택을 분양받는 것인지의 문제가 발생하게 됩니다.

그러나 A와B가 일정액의 추가부담금을 징수하는 조건으로 초과평수에 해당하는 주택을 건축하여 분양받도록 하는 조합계약이 체결되었고 그에 따른 분양이 이루어지는 경우에는 A와B에게는 이미 다른 조합원들보다 초과평수에 해당하는 추가출자가 있는 것과 같아서 조합의 비사업부문에 대한 지분도 그만큼 증가한 것이므로 비록 당초의 권리면적에서 초과평수를 더한 주택을 분양받는 것과 같더라도 그 초과평수는 조합원들이 분양받을 목적의 주택을 건축하여 조합원에게 분양하는 것이므로 비사업부문의 분양으로 보아야 하고,

A와B에게 다른 조합원들과 같은 권리면적을 부여하여 주택을 건축하되 A와 B가 희망하는 경우에는 일반분양목적으로 신축한 주택을 우선 분양하고 초과평수에 해당하는 추가부담금을 조합에서 징수하도록 하는 경우에는 A와B는 조합에 대한 추가출자도 없고 지분이 증가된 사실이 없었으므로 이는 일반분양하여 건설비에 충당할 목적의 주택 중 초과평수에 해당하는 주택을 A와B가 조합으로부터 취득(분양)하는 것으로 보아 그 추가부담금은 공동사업의 총수입금액에 산입해야 하는 것입니다.

 

감사합니다.

 
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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다. 
 
 

의견달기(100자)
        
말씀 감사합니다. 그러면 같은 지분을 가진 조합원이 사업시행 초기부터 평수를 다르게 하는 경우는 수입금액으로 보지 않으며, 시행후에 변경되는 경우에는 수입금액에 포함 된다는 말슴인지요?
 [2005-03-09]   
  
그리고 국심1999서839에서 판결도 동일한 지분으로 재건축을 하여 다양한 평수를 조합원들이 가지고 간 것에 대해서 수입금액으로 보지 않는 판결을 내렸는데요...어떻게 생각을 해야 할지 ..잘 모르겠습니다..
[2005-03-10]   
  
 
백운일 답변내용 하단에 세무사님의 재차질의에 대한 답변을 추가했습니다.

 
[2005-03-10]   
  
OOO 세무사

 

백운일세무님 안녕하세요, 답변을 너무 열심히 해주셔서 감사합니다.

 

추인호세무사님하고 두분이 바로바로 답변을 해주시니까 소득세는 밀린 상담이 없는것 같습니다.노고에 감사드립니다.

 

정재용세무사님의 질문은 같은 지분을 가진 조합원간에 다른평수의 아파트를 분양받을 경우 추가부담금의 차액에 대한 과세문제인 것 같습니다. 통상적으로 재건축조합의 아파트는 조합원에게 우선분양권이 주어지고 조합원분을 제외한 나머지를 일반분양하게됩니다. 서울지역은 큰평수를 우선적으로 조합원들이 배정받기 때문에 세무사님이 들은 사례의 경우는 발생되기가 어운것같고, 질문하신 정재용세무사님도 잘 이해를 못하시는 것 같습니다.

 

결론적으로 조합원간의 다른평수에 따른 추가부담금은 과세되기 어려울 것으로 사료됩니다. 조합원이 조합원의 자격으로 다른조합원보다 큰평수를 받고 추가부담금을 더 납부한다고 하여 이를 일반분양과 같이볼 수는 없으며, 통상적인 조합의 분양절차상 비과세대상인 조합원분양으로 보아야 할 것같습니다.

 
[2005-03-11]   
 
백운일 정재용세무사님 안녕하십니까 이해하기 쉽게 답변을 드리지 못한 것같아 송구합니다 (심사소득98-699, 1999.5.7)와 세무사님께서 적시하신 심사및 심판례를 비교해 보시고 저의 답변내용을 다시한번 살펴보시기 바랍니다. 감사합니다. [2005-03-12]  

정재용 배운일 세무사님과 정해욱 세무사님, 말씀감사드립니다....건강하세요.
[2005-03-15]