질문일  2005-04-10     조회수  53
 
질문자  OOO 세무사
 
제목  다가구주택의 양도에 관하여
 
 

복합주택으로 1층은 상가이고 2층 및 3층은 다가구 주택입니다. 매매가액은 일괄양도로 11억정도입니다. 이경우 조특법99조의3의 규정을 적용을 받을 수 있는지 알고 싶습니다.

 

제반요건은 모두충족을 하는데 다가구주택의 경우 주택및 부수토지로 8억원정도가 배정이 됩니다.

 

이럴경우 고가주택의 판정을 각호별로 판단하여 고가주택으로 판단하지 않는것이 옳다고 생각이 듭니다.. 다가구주택을 하나의 단독주택으로 보는 경우는 1세대1주택의 규정을 적용할때 1인에게 양도및 취득하는 경우에만 적용하는것으로 알고있습니다만,,,

 

두번째로 다가구주택을 신축주택의 취득기간에 사용승인을 받아 2년 넘게 임대에 사용하다가 양도하는 경우로 이럴경우 주택신축판매업으로 판단이 될 경우도 있는지.   그리고 다가구주택을 각각을 하나의 주택으로 보게되는 경우 조특법99조의3의 규정을 적용받을 수 있는지요?(위 양도는 1인이 신축취득하여 1인에게 일괄양도하는 사례입니다..)

 

 

답변자   이경희 전문상담위원      답변일   2005-04-14

질문하여 주신 세무사님께 감사드립니다. 답변이 늦어져 죄송합니다.

1. 질문의 요지

신축 겸용주택 양도와 관련하여 아래의 조세특례의 적용 및 주택의 구분에 관한 것으로 보입니다.

(1) 겸용주택의 양도시에도 조특법 99조의3 적용이 가능하지?
(2) 다가구주택의 고가주택 판정시 가액기준이 전체금액인지 가구별금액인지 여부?
(3) 다가구주택 신축주택의 취득기간에 사용승인을 받아 2년이상 임대후 양도시 주택신축판매업으로 볼 수 있는지 여부?
(4) 다가구주택을 각 각 양도시 조특법99조의3을 적용 받을수 있는지 여부?

 

2. 답변에 앞서 상담사례 11번(임채문세무사님의 답변)을 검토하여 주시기 바랍니다.

(1) 겸용주택의 양도시 조특법 99조3의 적용 가능 여부
겸용주택의 양도시에도 조특법 99조의3의 요건을 충족하는 경우 감면의 적용이 가능합니다. 겸용주택의 판정은 소득세법시행령 제154조 3항에 의하며, 사례의 경우에는 전체에 대하여 감면의 적용이 가능합니다. 다음의 예규를 면밀히 검토하시기 바랍니다(재일46014-1655,1999.09).

 

(2) 고가주택이 다가구주택의 전체금액 or 각 가구별 금액인지 여부? 및 (4) 다가구주택을 각 각 양도시 조특법 99조의3을 적용 받을수 있는지 여부?
세무사님께서는 소득세법시행령 제155조 15항의 규정은 비과세 판정시 적용되는 규정이므로 조세특례제한법의 적용시에는 각 구분 단위별로 하여야 한다는 판단을 하신 것으로 보입니다. 소득세법 시행령을 보시기 전에 조세특례제한법 99조의3 제1항의 규정을 보면, 동조문이 비과세의 적용을 위한 규정이 아니라 그곳의 조문을 준용한다는 규정이 아닐가요? 따라서, 하나의 단위로 1인에게 양도시 고가주택의 기준을 가져다 써야 할 것으로 보입니다.(국세청 인터넷 상담번호 182034 : 2005-04-11 다가구주택의 고가주택 판정)

 

1세대 1주택 비과세 판정시 다가구주택을 단일주택으로 보는 이유는 주거안정을 위한 정책적인 목적, 다가구주택이 분리하여 양도하기가 어려운점, 고가의 단독주택과 과세형평의 유지 등을 위해서 납세자에게 혜택을 주기위한 규정인바, 각 가구별로 분할하여 양도가 가능하다면 고가주택의 판정 또한 각 가구별로 판정을 할 수 있겠지요. 그러나, 하나의 단위로 양도하면 당해 규정을 적용하여야 할 것입니다.

 

조특법 99조의3 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가......중략.......당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

(3) 신축주택의 2년이상 임대후 양도시 주택신축판매업으로 볼 수 있는지 여부?
이문제는 사실판단 사항이므로 원론적인 답변을 드리겠습니다(사업소득으로 보게되면 당연히 99조의3의 적용은 되지 못합니다). 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당합니다. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항입니다.(소득 46011-544, 99. 12. 28)

 

참고로 조세특례제한법 제99조의3 규정의 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면규정을 적용함에 있어서 고가주택은 부칙(2002.12.11 법률 제6762호) 제29조에 의해 판단하는 것으로, 실제적용에 착오가 빈번한 부분으로 다시한번 검토를 하여 주시기 바랍니다.(기본통칙 99의3-1-3)
 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.
 
 
 

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위 질의자입니다.

 

조특법99조의3 의 규정을 적용시 고가주택의 판정은 조특법99도의3 단서조항에 나와 있듯이 소득세법제89조제3호의 규정에의하여 소득세법시행령제156조로 부칙 법률제6762호 제29조에 의하여 2002.12.30개정전의 고급주택판정기준에 의하여 판정하는 것으로 2002.12.30개정전 소득세법시행령제156조의 고급주택의 범위에는 다가구주택이 공동주택에 포함되는 것이며, 단 제155조 15항규정에의하여 단독주택으로 보는 경우에는 공동주택으로 보지아니한다라고 규정이 되어 있습니다.

 

따라서 위 단서규정 외의경우 즉 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용받지않는 경우에는 공동주택으로 봐야한다는 판단이 섭니다. 1세대1주택의 규정을 적용받지도 않는데 1인에게 취득 및 양도 하였다하여 이것을 단독주택으로 보고 고급주택을 판정하는 것은 소득세법시행령155조 15항의 법적취지에도 맞지 않는다는 생각이 듭니다......

 

 질의를 한지 5일이 지났습니다....바쁘신가운데 질의에 답변하느라 어려움이 많으실줄 압니다....

 

그럼에도 염치없게 조속한 답변을 부탁드리겠습니다..........감사합니다