질문일  2005-04-07     조회수  63 
 
질문자  OOO 세무사 
 

제목  신고할 증여재산가액의 결정
 
 

2004년 부터 상증법시행령 49조(평가의 원칙등) 5항이 신설되면서 시가의 범위가 확대되어 당해 재산과 면적'위치'용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에대한 매매등 가액이 있는 경우 당해가액을 시가로 보도록 하고 있어 증여재산가액의 결정에 많은 부담이 있는 실정입니다.

 

문의드릴 증여재산은 최근에 재건축이 완료되어 사용승인을 받고 입주하고 있는 국세청기준시가가 아직 고시되지 않은 아파트입니다

 

위와같은 매매사례가액이 없다고 가정할 때보충적평가방법을 적용하여야 하는 데 다음과 같은 경우 어떤 증여재산가액을 적용하는 것이 타당한 지 질의드립니다.

 

  증여예정일 2005.4.15

 

  미고시된 아파트의 토지,건물에 대한 기준시가 산출가액450,000,000  

 

  은행채무액 600,000,000 전세보증금 80,000,000  채무액계 680,000,000

 

  동형 재건축아파트의 분양가액 580,000,000

 

  2005.4월30일 고시예정인 국세청 기준시가 990,000,000

 

동종평형의 시가는 약 1,200,000,000 정도 하지만 실제매매사례가액은 없다고 가정합니다.     

 

이경우에 증여재산가액을 680,000,000으로 하여야 할지 아니면 990,000,000으로 하여야 할지요?
 

 
답변자   박풍우 전문상담위원      답변일   2005-04-12
 
 

 

안녕하십니까. 박영문세무사님.

 

답변드리겠습니다.
(매매사례가액이 없다는 가정하임)

 

1. 저당권등이설정된재산의평가특례

 

상속세및증여세법 제66조 [저당권등이설정된재산의평가의특례]에 의하면 평가기준일 현재의 시가(또는 보충적평가방법에 의한 가액)와 당해 재산이 담보하는 채권 중 높은 가액으로 평가를 하여야 한다고 말하고 있습니다.

 

2. 2005.4.15. 현재의 기준시가는 450,000,000원을 적용하여야 된다고 판단됩니다.

 

이유는 두가지입니다.

 

첫 번째는

 

2005년 1월 1일부터는 실질적으로 평가기간의 범위가 무제한적으로 적용되긴 했습니다만 그 개정내용을 자세히 살펴보시면

 

상증법 시행령 제49조 제1항에서 「법  제60조 제2항에서 “수용공매가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은...평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도...확인되는 가액에 포함시킬 수 있다」라고 말하고 있습니다.

 

즉 평가기간 밖에서의 시가로 볼 수 있는 매매사례가액이나 감정가액이 있는 경우에는 비록 평가기간 밖에 있음에도 불구하고 해당 자산의 시가로 보겠다는 취지 일 것입니다.

 

두 번째는

 

증여재산의 평가(토지, 건물)는 등기접수일 현재의 시가 혹은 기준시가로 합니다.

 

아파트 등은 국세청장이 일괄산정고시하는 가액으로 평가를 하게 끔 되어 있으나

 

만약 국세청 기준시가가 고시되어 있지 않다면

 

아파트 대지지분은 개별공시지가, 건물은 상증법 제61조 제1항 제2호에 규정된 건물의 신축가액에 구조 등의 지수를 반영한 가액으로 평가를 하여야 합니다.

3. 따라서 기준시가가 450,000,000원이며 채무액이 680,000,000원이므로 위 재산의 평가액은 680,000,000원이 되어야 한다고 판단됩니다.

관련 법조문 등은 이미 다 알고 계신 것으로 보고 예규 하나만 올려 놓겠습니다.

기준시가 미고시의 공동주택에 대한 증여재산 평가방법(재산상속 46014-139, 2001.02.05.)

 

상속세및증여세법 제61조의 규정에 의하여 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유한 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가하는 것이나,

평가기준일 현재 그 가액이 없는 경우에는 아파트의 대지지분은 개별공시지가에 의하고, 건물은 상속세및증여세법(2000.12.29, 법률 제6301호로 개정된 것) 제61조 제1항 제2호에 규정된 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액에 의하여 평가하는 것입니다.

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.