질문일  2005-04-26     조회수  48
 
질문자  OOO 세무사
 
 
제목  분양권 증여시의 증여재산가액평가에 관하여 급히 질문드립니다.
 
 

바쁘신 와중에도 답변해 주셔서 항상 감사할 따릅입니다. 증여재산평가와 관련해서 질문드립니다.

 

사실관계:

 

갑은 분양대금이 6억8천만원 납입된 상태에서 1월31일자로 배우자와 증여계약서를 작성하여 ,같은 날에 구청서 계약서 검인을 받았습니다. 이 시점에서의 분양권은 약 11억원에 매매되었다고 합니다. 또한 그 후로 분양대금 잔금 7천만원을 추가로 납입하였습니다. 즉 분양공급계약가액은 7억5천만원입니다.

 

4월15에 동아파트는 부부공동명의로 등기가 완료된 상태이며, 지금의 시가는 약13억원에 이른다고 합니다. 아직은 고시된 가액은 나오지 않은 상태입니다.

 

또한 4월1일자에 동 분양권을 담보로 은행에서 부부공동명의로 2억원의 대출을 받았다고 합니다.

 

 

 

질문)

 

1.이 경우 증여일은 증여계약서를 작성한 날인지요? 아니면 등기접수일인지요?

 

2.증여재산의 평가는

 

ㄱ.증여계약시점에 불입한 6억8천만원

 

ㄴ.증여계약시의 시가인 10억원(즉 프레미엄을 3억2천으로)

 

ㄷ.동아파트에 대한 개별공시지가와 건물의 기준시가의 합계액 ㄹ.4월1일 대출을 받은 때의 담보물의 평가액( 평가액은 확인이 안된 상태입니다)에서 잔금 7천만원을 차감한 금액.

 

당연한 것을 질문드려 죄송할 따름입니다. 그러나 의뢰인은 가능한 적은 세금을 원하므로항상 머리가 아프네요. 프레미엄을 가능한 적게 평가하려고 하는데, 그 부분이 해결이 안되서 질문을 올립니다. 각각의 상황을 설명하여 의뢰인 또한 경정을 감수하고 있습니다.

 

가장 안전한 방법을 모색하기 위해 선배님의 고견을 듣고자 질문 드립니다.

 

고맙습니다.
 

 
답변자   박풍우 전문상담위원      답변일   2005-04-27 
 
답변드리겠습니다.

1. 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권)의 증여시기는 분양계약서상의 권리의무승계일(1월 31일)입니다.

2. 이후 분양권을 증여받은 후 수증자가 부담해야 할 나머지 분양대금 등(잔금 7천만원)을 배우자가 부담하는 경우 새로운 증여로 보아 합산과세됩니다.

3. 그리고 증여재산가액은 증여일까지 불입된 금액과 증여일 현재 프리미엄상당액을 합한 가액(10억/2=5억)입니다. 최근 심판례(국심 2004서2991, 2005.02.02)에서 이 규정에 의한 과세를 인정한 바가 있습니다. 하지만 여전히 프리미엄의 측정 문제 때문에 납세자와 과세관서와 다툼이 남아 있을 것이라 예상됩니다.

 

도움이 되실 만한 판례를 올려 놓겠습니다.

 

--- 관련 판례 ---

 

[사건번호] 국심 2004서2991

 

[일자] 2005.02.02

 

[제목] 청구인의 남편으로부터 청구인이 증여받은 쟁점아파트 분양권의 시가산정시 평가기준일 현재 매매실례가액의 평균가액을 시가로 본 처분이 부당하다는 주장의 당부

 

[요약] 남편으로부터 증여받은 아파트 분양권의 시가산정시 평가기준일 현재 매매실례가액의 평균가액을 시가로 본 처분은 과세정당함

 

[주문]

심판청구를 기각합니다.

 

[이유]

 

1. 처분개요

 

청구인은 2003.4.21. 남편 윤○○으로부터 ○○○소재 ○○○아파트○○○의 분양권(47평형으로 이하 "쟁점아파트분양권"이라 한다)을 증여 받고 불입금액 286,584천원을 증여가액으로 신고하였다.

처분청은 쟁점아파트분양권의 가액을 산정함에 있어 아파트시가와 분양가격과의 차액 90,580천원을 분양권의 프리미엄으로 보아 동 금액을 증여가액에 합산하여 2004.5.1. 청구인에게 2003년분 증여세 10,032,620원을 부과처분하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.7.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점아파트분양권의 프리미엄 가액을 산정함에 있어 아파트시가와 분양가격과의 차액으로 결정하였으나, 이러한 평가방법은 상속세 및 증여세법에서 구체적으로 규정한 바 없으므로 이 건 증여가액 산정은 불입금액 286,584천원으로 하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점아파트분양권의 불입금액만 증여가액으로 산정하여야 한다는 주장이나, 상속세 및 증여세법시행령 제51조 제2항에서 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 하도록 되어 있고, 그 당시 쟁점아파트 시가가 5억원 정도였으므로 동 금액과 분양가격 409,420천원과의 차액인 90,580천원을 프리미엄으로 보아 동 금액을 불입금액에 합산하여 과세한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점아파트분양권의 증여일 현재 가액을 얼마로 볼 것인지 여부

나. 관련법령

상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조【부동산 등의 평가】⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간·성질·내용·거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.

다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.(2003.12.30. 신설)

제51조【지상권 등의 평가】② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조 제8항 제3호의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.4.21. 쟁점아파트분양권을 남편 윤○○으로부터 증여 받고 증여세 신고를 하면서 윤○○이 아파트를 취득하기 위해 증여일 현재까지 불입한 286,584천원만 증여가액으로 신고하고 분양권의 프리미엄에 상당하는 금액은 별도로 신고하지 아니하였다.

(2) 처분청이 쟁점아파트분양권의 프리미엄 가액을 산정한 내용을 보면, 쟁점아파트의 분양가격은 당초 윤○○의 분양계약시 가액인 409,420천원으로 하고, 쟁점아파트의 시가는 2003.3월 당시의 매매사례가액인 500,000천원으로 하여 동 아파트의 시가에서 분양가격을 뺀 나머지 금액 90,580천원을 쟁점아파트분양권의 프리미엄 가액으로 산정하였음이 증여세결정결의서 등 과세자료에 의해 확인된다.

(3) 증여재산의 평가는 시가를 원칙으로 하고 있고 시가가 불분명한 경우 보충적 방법에 의하여 평가하는 것인 바, 쟁점아파트는 앞에서 살펴본 바와 같이 그 시가가 당초 분양가격을 초과하는 것으로 나타나고 있어 쟁점아파트분양권의 경우 증여일 현재 프리미엄이 형성된 것으로 보아야 할 것이며, 처분청에서 쟁점아파트의 시가로 본 500,000천원은 매매사례가액을 적용한 것이어서 이를 시가로 볼 수 있다 하겠다.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점아파트분양권의 프리미엄 가액을 90,580천원으로 산정한 것은 상속세및증여세법령의 규정에 의하여 적정하게 평가한 것으로 판단되므로 이 건 증여가액은 쟁점아파트분양권 취득의 불입금액과 프리미엄가액을 합한 377,164천원으로 봄이 타당하다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 
 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.