질문일  2005-06-08     조회수  43 
 
질문자  OOO 세무사 
 
 
제목  1세대3주택 및 양도세 감면
 
 

더운 날씨에 수고많으십니다.

 

1세대 3주택 및 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관해 질문이 있습니다.

 

현재 1세대 3주택자입니다.

 

주택소유내역: 

 

첫번째 주택은 단독주택으로 1994년 취득이며(부부 공유임) 2년이상 거주했으며 이번에 양도할려고 합니다.(서울 소재주택임)

 

두번째 주택은 2001년 11월에 재건축주택조합으로부터(제3자 분양임) 최초분양(매매)계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득함.(서울 소재주택임)-준공은 2002년 6월임

 

세 번째 주택은 2002년 10월에 재건축주택조합으로부터(제3자 분양임) 최초분양(매매)계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득함.(서울 소재주택임)- 준공은 2003년 6월임

질문1) 두 번째 및 세 번째 주택은 조세특례제한법 제99조의3 규정에 의해 양도시 감면대상주택에 해당한다고 봅니다. 이때 신축주택취득기간(서울은 2002년12월31일까지 가능-개정 부칙규정) 에 최초로 매매계약을 체결하여 계약금을 납부하여 취득할 때 준공검사일은 신축주택취득기간이 경과하여도 감면에 영향이 없는지 알고 싶습니다.

질문2) 위 두 번째 및 세 번째 주택이 감면주택에 해당된다고 볼때 조세특례제한법 제99조의 3 제2항의 규정에처럼 만일 위 첫 번째 주택(단독주택)을 먼저 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 알고 싶습니다.

 

바쁘신줄 알지만 답변부탁드립니다. 

 

 

 
답변자   김영인(kimyeagle)      답변일   2005-06-09
 
 

1. 질문의 개요

 조특법 99조의 3에 재건축아파트 비조합원분양분(일반분양분)에 대하여 질문하셨고 당해 주택의 1세대 1주택 비과세에서 제외 여부를 질문하셨습니다.

 

2. 일반분양분의 적용

 

1) 조특법 99조의 3 1항 1호를 보면 2001.5.23부터 2003.6.30(서울 등은 2002.12.31)의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택은 취득일로부터 5년 간 발생한 양도소득에 대한 소득금액을 100% 감면해 주고 있습니다. 신축주택은 주택법에 의한 주택조합 또는 도정법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득한 비조합원분양분(또는 일반분양분) 주택을 포함한다고 명시하고있습니다.(조특령 99의 3 3항 1호)

 

2) 반면 당초 조합원이 정비조합으로부터 취득한 주택은 신축주택취득기간(2001.5.23 ~ 2003.6.30(2002.12.31))에 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택만이 해당됩니다.(조특령 99의3 3항 2호)

 

3) 결국 일반분양분은 신축주택취득기간 내에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여야 감면을 받을 수 있고 조합원분양분은 신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사를 받은 경우에 감면을 받을 수 있는 것입니다.

 

3. 신축주택의 1세대1주택 비과세에서 제외 여부

조특법 99의3 2항을 보면 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 감면 대상 신축주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것으로 명문화 하고 있습니다.

 

 

-------------------------------------------------------------------
본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.