질문일  2005-07-05     조회수  36 
 
질문자  OOO 세무사 
 
 
제목  주택신축판매 사업자의 미분양분 주택에 대한 임대사업 가능 여부
 
 

전문상담 세무사님들의 항상 친절하고 성실한 상담에 감사드립니다.

 

1. 당해 사업자는 서울시에 사업자가 소유하던 구주택을 멸실하고 국민주택규모 이하의 주택을 신축하여 분양하는 사업을 영위하기 위하여 주택신축판매업으로 면세사업자로 사업자등록하였습니다. 

 

2. 분양할 주택은 8개인데 예상과 달리 분양이 수월하게 되지 아니하는 바 매수자 또는 임차자가 나타나는 경우 일부는 분양으로 판매하고 일부는 전세나 월세로 임대를 할려고 합니다.

 

3. 이 경우 당초 판매를 목적으로 사업자등록을하고 신축주택에 대하여 소유권보존등기를 한 상태인데 판매목적의 주택을 보존등기상태에서 임대할 수 있는지의 여부와

 

4. 분양은 분양대로 면세사업으로 수입금액을 신고하고 사업자등록상 업종을 추가하여 임대도 면세주택임대소득 수입금액으로 신고할 수 있는지, 아니면 별도로 임대사업자등록을  하여야 하는지의 여부와

 

5. 별론으로 주택신축판매업으로 한 것을 모두를 임대사업으로 돌릴 경우 문제점은 없는지 또한 소유권보존등기를 한 경우 주택임대사업자의 감면요건에 해당될수 있는지와 절차는 어떻게 해야하는지에 대하여 질의합니다.

 

바쁘신 와중에도 항상 성의있는 답변에 감사드립니다.

 

 

답변자   백운일 전문상담위원      답변일   2005-07-06
 
 

세무사님 안녕하십니까

 

1. 주택신축판매업자의 임대업으로의 전환 여부는 전적으로 사업자가 결정할 문제이므로 만일 임대업을 영위하고자 한다면 언제든지 가능한 것입니다.

 

2. 세무사님의 경우 일시임대를 하고자 하는 경우에도 임대사업장(구분등기된 호수별)마다 별도로 사업자등록을 하는 것이 원칙입니다.

 

3. 주택신축판매업에서 임대업으로 완전히 전환하고자 하는 경우에는 폐업신고를 하고 각 호수별로(전체호수를 임대업에 공하는 경우에는 전체호수를 하나의 사업장으로 할 수 있으므로 이때에는 업종전환 사업자등록정정신고로 하나의 사업장으로 하는 것이 가능함) 임대업 사업자등록을 하시면 됩니다.

 

이때에는 국민주택규모이하의 주택(부가가치세면세)을 면세사업인 주택임대사업에 전용하는 것과 같으므로 임대업으로 전환하더라도 부가가치세과세문제는 없게 되며, 가사용으로 사용하는 것이 아니므로 사업소득의 총수입금액에도 산입할 금액은 없게 됩니다.(서일46011-10052,2003.1.16)

 

4. 현재 조특법 규정에는 2003.1.1이후 서울시내에서 취득하는 주택의 경우에는 일정기간   임대 후 양도하더라도 양도소득세감면을 적용받는 규정이 없습니다. 다만 서울시조례에    따른 지방세감면 여부는 별도로 검토해 보시기 바랍니다.

감사합니다.

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.