쟁      점 (1) 쟁점아파트를 양도당시 주택으로 보아야 하는지 아니면 입주권인지 여부와 입주권으로 볼 경우 양도차익이 적정한지 여부(경정)
 
청구번호 2005서1808 결정일자 2005년07월21일 주세목 양도소득세
 
 
심판청구번호 국심2005서 1808(2005.07.21)

주 문

○○○세무서장이 2005.2.15 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 69,748,400원의 부과처분은 청구인이 2002.4.8 양도한 아파트의 양도차익을 2000.12.29 법률 제17032호로 개정된 소득세법시행령 제166조의 규정에 의하여 다시 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

청구인은 1984.10.11 취득한 ○○○호(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 2002.4.8 청구외 강○○○에게 양도하고 취득·양도당시의 기준시가에 의하여 양도소득세 13,204,650원을 신고·납부하였으나, 처분청은 ○○○의 업무감사시 「쟁점아파트는 재건축이 추진중인 아파트로서 재건축사업계획승인일(2002.3.25) 이후에 양도되었으므로 주택이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리(이하 "입주권"이라 한다)의 양도로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 계산하여야 한다」는 취지의 감사지적을 받고, 2002.2.15 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 69,748,400원을 추가로 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.5.2 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 재건축 예정인 쟁점아파트를 양도하기 위하여 2002.3.5 양도계약을 체결하면서 계약금 4천만원을 받았고, 2002.3.18 중도금 1억 6천만원을 받았으나, 잔금 2억 1천만원은 재건축사업계획승인일(2002.3.25) 이후인 2002.4.8에 받게 된 것으로 쟁점아파트는 잔금수령일 이후에도 철거되지 아니하였으므로 양도당시 주택으로 보는 것이 타당하며, 입주권으로 본다 하더라도 쟁점아파트는 재건축사업계획승인일 이전에는 부동산이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고, 재건축사업계획승인일 이후에는 입주권이므로 실지거래가액을 적용하여 이 건 양도차익을 다시 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

재건축 아파트의 경우, 주택건설촉진법에 의한 사업계획 승인일로부터 재건축한 아파트의 사용검사필증 교부일 전까지는 이를 입주권으로 보는 것이므로 재건축 사업계획승인일 이후에 양도된 쟁점아파트는 입주권으로 보아야 하며, 쟁점아파트의 실지거래 양도가액은 확인되나 취득가액은 확인되지 않으므로 소득세법 제114조 제5항 및 같은법시행령 제176조의 2의 규정에 의거 취득당시 환산가액으로 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트를 양도당시 주택으로 보아야 하는지 입주권으로 보아야 하는지 여부와 입주권으로 볼 경우 양도차익이 제대로 계산되었는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2002.12.30 법률 제6852호로 개정되기 전의 것)

제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다

제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(2) 소득세법시행령(2000.12.29 대통령령 제17032호로 개정된 것)

제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[양도가액－(기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금)- 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비]＋[(기존건물과 그 부수토지의 평가액－기존건물과 그 부수토지의 취득가액)－법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비]

2. 청산금을 지급받은 경우

[양도가액－(기존건물과 그 부수토지의 평가액－지급받은 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비]＋[(기존건물과 그 부수토지의 평가액－기존건물과 그 부수토지의 취득가액－법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비]×(기존건물과 그 부수토지의 평가액－지급받은 청산금) / 기존건물과 그 부수토지의 평가액]

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

기존건물과 그 부수토지의 평가액 ×(취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 / 관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가)

③ 제1항 제1호·제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.

제155조 【1세대 1주택의 특례】 ?? 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점아파트가 양도당시 주택인지 부동산을 취득할 수 있는 권리인지 여부를 살펴본다.

(가) 청구인은 1984.10.11 취득한 쟁점아파트를 2002.4.8 청구외 강○○○에게 양도하였는 바, 쟁점아파트는 ○○○(조합장은 문○○○이며, 이하 "재건축조합"이라 한다)에서 재건축을 추진중인 아파트로서 2002.3.25 재건축 사업계획승인이 되었고, 2004.1.4 철거후 멸실되었으며, 최종세입자인 조○○○은 재건축사업계획승인일 직전인 2002.3.5 쟁점아파트에서 퇴거하였음이 청구인이 제출한 쟁점아파트의 집합건축물대장, 세입자 조○○○의 주민등록초본 등에 의하여 확인된다.

(나) 청구인은 쟁점아파트가 양도일 이후에 철거되었으므로 청구인은 입주권을 양도한 것이 아니라 주택을 양도한 것으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 위 소득세법시행령 제155조 제16항의 규정에 의하면, 재개발의 경우 도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획 인가일을, 재건축의 경우 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일)을 각각 입주권의 취득시기로 보도록 하고 있는 바, 재건축사업계획승인일 이후에 양도된 쟁점아파트는 비록 철거되지 아니하였다 하더라도 주택이 아니라 입주권으로 보아야 할 것이다.

(2) 다음으로, 쟁점아파트의 양도차익이 제대로 산정되었는지 여부를 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점아파트를 양도하고 취득·양도당시의 기준시가(취득 36,819,308원, 양도 147,400천원)에 의하여 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 쟁점아파트는 부동산이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 하며, 양도당시의 실지거래가액은 410백만원으로 확인이 되나, 취득당시 실지거래가액은 확인이 되지 않는다고 보아 소득세법 제114조 제5항 및 같은법시행령 제176조의 2의 규정에 의한 환산가액을 취득당시 실지거래가액으로 보아 아래 <표1>과 같이 청구인의 양도차익을 계산하였음이 이 건 소득세 과세자료에 의하여 확인된다.

<표1> 쟁점아파트의 양도차익 계산내역

○○○

(나) 또한, 청구인 제출한 감정평가서에 의하면, 재건축조합으로부터 재건축아파트에 대한 신탁등기시점의 시가 평가를 의뢰받은 ○○○은 신탁등기일인 2002.4.26 현재 쟁점아파트의 시가를 411,700,000원으로 평가하였음이 확인되며, 쟁점아파트의 재건축과 관련하여 청구인이 재건축조합으로부터 청산금을 지급받거나 청산금을 납부한 내역은 확인되지 아니한다.

(다) 2000.12.29 대통령령 제17032호로 개정된 위 소득세법시행령 제166조는 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우, 그 조합원의 양도차익은 분양권 프레미엄과 부동산 양도차익을 합하여 산정하도록 명문화하고, 2001.1.1이후 최초로 양도하는 분부터 적용하도록 하였는 바, 2002.4.8 양도된 쟁점아파트의 양도차익은 위 개정된 소득세법시행령 제166조의 규정에 의하여 다시 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.

 

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.