질문일 2005-07-21 조회수 32
질문자 OOO 세무사
제목 신축에 의한 상가의 양도
무더위속에 수고 많으십니다
아래사항에 대해 고견을 부탁드립니다
1. 사실관계
1996.1. 기준시가 미고시 아파트 및 상가소유주가 주택조합(재건축) 설립인가 받음
2000.10. A가 상가중 1호를 취득
2001.1 시공사 선정 및 점포배정등 권리면적과 청산금을 조합원간에 합의함
2001.11 건축법의한 신축허가 받음( 복합상가를 건설하게 됨에 따라 주촉법에의한 사업시행인가를 받지 못함에 따라 부득이 신축허가를 득해 공사진행)
2001.11 A가 소유상가를 조합에 신탁등기함
2001.12 아파트 및 부속상가 철거
2005.7 준공검사 예정
* 소유주A 는 조합과의 합의에 의해 배정받기로한 상가를 준공검사후 보존등기전에 조합에 당초 평가금액에 의거 양도하고자함
* 보존등기는 원시조합원의 경우 직접 조합원 명의로 이루어지며 일반분양자들은 조합이 보존등기후 소유권이전등기함
2. 질의사항
- 상기의 사례처럼 실질은 재건축이나 공사형식이 도시정비법(구 주촉법)상 재건축이 아닌경우에도 소법령166을 적용해 양도차익을 계산할수 있는지요
- 재건축으로 보지않고 일반건축물의 신축후 양도로 본다면 건물의 사용승인후 보존등기를 하지않고 조합에 양도하는경우 신축한 건물에 대해 미등기양도로 보아야 하는지
- 보존등기후 타인에게 신축후 1년이내 양도하는경우 1년내 단기양도로 보아 50%의 세율을 적용하여야 하는지요
상기에 대해 고견을 부탁드립니다 아울러 참고할 만한 유사사례에 관한 자료가 있다면 소개 부탁드립니다
건강에 유의하시고 답변 기다리겠습니다
답변자 임채문 전문상담위원 답변일 2005-07-27
인터넷 상담실을 이용해주셔서 감사합니다.
질문요지
1.도시정비법상 재건축이 아닌, 임의 재건축인 경우의 소득세법시행령 제166조 젹용여부?
2.건물의 사용승인 후 조합에 양도하는 경우 미등기 양도로 보아야 하는지여부?
3.건물 보존등기후 1년이내에 양도하는 경우 1년내 단기양도에 해당하는지 여부?
답변을 드립니다.
1.소득세법시행령 제166조는「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익을 계산할 경우에 적용하는 규정으로서 귀 질의에 내용에는 적용할수 없는 것으로 판단되며,
2.재건축 상가건물이 사용승인이 된 후 "A"명의로 소유권이전등기를 하지않은 상태에서 "임의재건축 조합"에 양도하더라도 미등기 양도에 해당하며,
3.재건축 상가건물을 조합원인 "A"명의로 소유권이전등기 후 1년이내 단기양도한다면, 토지 양도차익에 대한 양도소득세 세율은 기본누진세율을 적용하고 건물에 해당하는 양도차익은 보유기간이 1년 미만이므로 50%세율을 적용해야 합니다.
참고예규
서면4팀-627, 2005.04.27
주택의 임시사용승인을 받아 사용하고 있으나 양도일 현재 건축법 등에 의한 준공검사를 받지 못하여 등기가 불가능한 자산은 미등기양도제외 자산임
국심2002부3070, 2003.03.07
‘주택건설촉진법상 재건축’에 해당하지 않는 경우에는 종전주택의 부수토지 중 재건축으로 인한 감소면적을 ‘환지처분에 의한 체비지로 충당’된 경우로 볼 수 없어 양도세 과세대상임
서일46011-10405, 2001.11.06
주택건설촉진법에 의한 재건축조합이 아닌 임의주택조합의 재건축사업시행시, 조합원의 양도세 여부 및 토지평가방법·당해 사업의 성격 및 소득구분·거주목적 1주택 및 분담금의 총수입금액 산입여부와 부가가치세 해당 여부 등
서일46011-10193, 2001.09.17
‘주택건설촉진법에 의한 재건축조합’이 아닌 조합이 시행하는 재건축사업의 경우에는 ‘환지처분’으로 볼 수 없어 토지일부가 건축비로 충당되는 경우, 양도세 과세됨
분류/일자】제도46011-10615, 2001.04.16
국심2004중4604, 2005.03.23
재건축아파트 입주권을 취득하여 준공일로부터 1 년 후 양도하는 경우 양도소득세율 적용은 입주권의 취득일로부터 주택의 양도일까지의 보유기간을 계산하여 세율을 적용하지만, 1년 이내에 양도하는 경우는 50％세율을 적용함
조합에 대한 부동산 현물출자시 양도소득세 과세대상 여부
2인 이상이 출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정하는 조합계약에 따라 조합원이 출자한 재산은 그 출자자의 개인재산과 구별되는 조합재산을 구성하게되어 조합원의 합유로 되고, 그 출자는 출자자가 취득하는 조합원의 지위와 대가관계에 있는 것이므로, 조합원의 조합에 대한 부동산 현물출자는 양도소득세 과세대상임 (대법 2000두5852, 2002.4.23. 국심 2001서1644, 2001.1.8.)
공동사업출자한 것과 신축분양 후 양도?종합소득세의 이중과세 여부
주택신축분양 동업계약체결 후 자기 소유토지를 현물출자한 경우 조합에 대한 현물출자로 자산의 유상이전에 해당하므로 소득세법상 양도로 보는 것이며 동 토지가액이 조합의 사업소득 계산상 필요경비로 산입되므로 동 토지에 대한 양도소득세 부담과 조합의 사업소득세 부담은 중복과세가 되지 아니함(대법원 83누665, 85.11.26)
공동사업에 토지등을 현물출자한 경우 그 양도시기
거주자가 공동사업에 토지 등을 현물출자시 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일중 빠른 날 (서일46011-11732,2002.12.23, 재재산46014-119,2002.06.07)
분류/일자】제도46011-10615, 2001.04.16
【제목】
주택신축판매 공동사업자의 경우, 공동사업계약 체결일을 현물출자시기로 보아 현물출자당시 토지가액을 필요경비에 산입함
【질의】
당사는 관악구 봉천동 ××× 소재 25년 경과한 연립주택(10세대 거주)을 철거하고 19세대를 신축하여 기존 조합원(주택건설촉진법의 재건축조합이 아님)에게 10세대를 주고 나머지 9세대를 분양(전부 국민주택주택규모 이하임)하여 건축비에 충당하고 남은 소득은 조합원에게 귀속시키고자 2001. 3. 16 건축허가를 받았음.
(문의 1) 조합(사실상 공동사업)의 소득금액 계산시 필요경비로 계상되는 토지의 평가는 주택건설촉진법상의 조합이 아님에도 불구하고 공동사업의 착수일 또는 사업시행일의 시가(불분명시 공시지가)로 평가하지 아니하면 조합원이 당초 연립주택 취득한 때의 가액으로 평가하는지.
(문의 2) 재건축조합이 아님에도 불구하고 기존 조합원에게 무상으로 지급되는 10세대의 소득세 등 과세여부
【회신】
1. 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자시기로 보는 것이며,
2. 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 사용하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임.
건강하시고 가내평안하세요.
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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.
