임차인이 부담한 자본적지출액은 임대기간에 안분하여 임대인의 부가세 과세표준으로 신고해야 한다는 결정(국심 2005서2268, 2005.7.27)이 나왔다.

국세심판원에 의하면 사진촬영업을 영위하는 H법인이 A소유의 건물에서 전세보증금 3000만원에 임차하여 사무실로 사용하다가 2002년 12월 전세보증금을 3억원으로 인상해 임대차계약을 체결한 후 건물을 개보수하여 공사대금 3억3000만원을 K사에 지급하고 세금계산서를 교부받아 부가가치세를 신고했다.

이에 대해 국세청이 “A씨가 H법인으로부터 사실상 선수임대료를 받은 것으로 보고 매입액 3억원을 임대기간(3년)에 안분하여 각 과세기간의 임대료 수입금액으로 하는 한편, A씨가 2003년 7월부터 올려받은 임대보증금 3억원을 임대료로 환산해 각 과세기간의 임대료 수입금액에 합산하여 A씨에게 부가가치세를 과세했다.

그러자 A씨는 “임대보증금을 3억원으로 올려받았으므로 결코 낮은 임대료를 받은 것이 아니며, 건물을 다른 사람이 인수할 경우 사진촬영소로 사용하지 않는 한 다시 전면 개보수가 불가피하므로 위 개보수비용은 임차인의 필요에 의한 능률유지비용으로 보아야 하므로 매입액은 임대료의 선급액이 될 수 없다”며 심판청구를 제기했다.

심판원은 결정문을 통해 “H법인이 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하였다는 의미는 A씨로부터 건물의 개보수비용을 받지 않았다는 것을 의미하는 것이고, 건물의 개보수비용은 전액 임차목적물의 가치를 증가시키는 자본적 지출에 해당된 것으로 보이므로 매입액은 H법인의 입장에서 보면 임대인에 대한 재화 또는 용역의 공급이 되나 A씨의 입장에서 보면 임차인으로부터 받은 선수임대료가 된다”고 설명했다.

심판원은 따라서 “건물의 임대차계약에 의하여 임차인의 책임하에 건물을 개보수하여 사용하는 경우 건물주인 임대인은 자본적 지출액에 해당하는 개보수비용 상당액의 선수임대료를 받은 것으로 보아 이를 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하는 것이다”고 결정했다.

심판원은 또 “임차인이 과세사업자일 경우에는 임대인에게 개보수비 상당액의 재화 또는 용역을 공급한 것으로 보아 부가가치세를 과세하는 것이다”며 “국세청이 매입액을 임차인의 임대인에 대한 재화 또는 용역의 공급으로 보아 임차인인 H법인에게 부가가치세를 과세하는 한편, 매입액을 임대인이 임차인으로부터 받은 선수임대료로 보아 임대인인 A에게 이 건 부가가치세를 과세한 것은 잘못이 없다”고 판단했다.

세무사신문 제 419호(2005. 8. 17)