질문일  2005-08-19     조회수  32 
 
질문자  OOO 세무사 
 
제목  토지,건물의 취득시기가 다를 경우의 장기보유특별공제문제
 
 

재개발 아파트를 양도하는데 있어 토지와 건물의 취득시기가 달라 장기보유특별공제율이 차이가 날경우 어떻게 적용하여야하는지 궁금하여 문의합니다.

 

 < 자료내용 >

 

  1. 종전부동산 (=무허가건물로서 투기지역소재)  : 90년 취득,95년 철거

 

  2. 인가일 : 98년도

 

  3. 토지취득 : 10회에 걸쳐 10년간 국가에 납입(첫회부불금은 98년,잔금은 2005년 )

 

  4. 준공일 : 2001년 (임시사용승인일은 2000년)

 

  5. 양도일 :2005년 6월

 

  < 문의사항>

 

  1. 총양도차익=양도가액-총취득가액(종전부동산취득가액+토지취득가액+청산금납입액)-필요경비

 

  2. 장기보유특별공제 : 건물은 취득일~양도일이 10년 초과이므로 30%,토지는 10년 미만이므로 15%를 적용해야 할것으로 사료됨(토지취득시기는 장기할부에 의한 취득으로서 첫회부불금지급일인 98년이므로 7년보유임) 단, 청산금추가납부에 의한 추가취득한 건물분의 공제율 15%부분은 논외로 할것.

 

  3. 질의 : 토지,건물의 장기보유공제율이 다르므로 각각의 양도차익을 구분하여 계산해야하나 양도가액이 토지,건물로 구분되지 않은경우 토지,건물 각각의 양도차익을 구할수 없으므로 어떻게 장기보유특별공제를 하여야하는지요? 아래와 같은 방법이 가능한지요?또한 3단계로 구분하여 양도차익 계산한다면 3번째 시점은 임시사용승인일인가요 아님 사용승인일인가요?

 

  1법 : 양도가액을 양도당시 토지,건물의 기준시가비율로 안분하여 토지,건물 각각의 양도가액을 구한후 각각의 취득가액을 차감하여 각각의 양도차익 계산

 

  2법 : 보수주의에 의하여 총양도차익에 대해 15%의 세율만 적용(납세자는 불리)

 

  * 참고로 각각의 가액은 다음과 같습니다.(단위는 10,000)

 

   종전 무허가건물 : 9,000    토지 : 7,400(원금+이자)  청산금 : 7,300  분양가액 : 13,500  양도가액 : 32,000  권리평가액 : 건물 400 토지 6500

 

 

 

 

답변자   임채문(taxroad)      답변일   2005-08-23
 
 

인터넷 상담실을 이용해 주셔서 감사합니다.
질문요지: 재개발아파트의 장기보유특별공제율 계산방법.

 

재개발아파트 양도차익을 실거래가액으로 구분하여 계산하는 방안이 과세과청의 공식적인 견해표시가 없어 개인적인 사견임을 전제로 답변을 드립니다.

 

질문하신 "1법"처럼 토지 및 건물 양도가액을 각각 계산하고 토지 와 건물의 양도차익을 계산한다음 토지는 98년도에 취득한 것으로 보고 이에 해당하는 장기보유특별공제율을 적용하면 되는데, 신축 된 아파트의 임시사용일부터 양도일까지의 건물분 양도차익은 이기간에 해당하는 장기보유특별공제율을 적용하여야 할 것으로 판단되나. 임시사용일 현재가액을 알수없으므로

 

 양도가액에 양도일 토지및 건물 기준시가에 대한 임시사용일의 토지및 건물 기준시가가 차지하는 비율을 곱하여 임시사용일 현재의 가액을 임의로 산출하고 임시사용승인일부터 양도일까지의 양도차익(이하 "A"라 한다)을 산출한 다음

 

불입된 청산금 상당하는 금액을 신축된 아파트 건물분의 양도차익이라 보고    "A"  * 불입청산금  / 분양가액
의 공식을 사용하여 산출된 금액을 신축아파트 임시사용승인일부터 양도일까지의 장기보유공제율을 적용하고  이외의 양도차익은 해당기간의 장기보유특별공제율을 적용하여 양도차익을 계산하는 것이 합리적이라 보이나  이것은 과세관청의 공식적인 견해 표명이 아니고 재개발아파트를 기준시가에 의거 양도차익을 계산할 때의 방법을 일부 사용한 것이니 참고하시기 바랍니다.

 

무더위에 건강에 유의하시고 가내평안하세요
 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.