질문일  2005-09-04     조회수  56 
 
질문자  OOO 세무사 
 
 
제목  절세방법
 
 

아들에게 아파트를 물려주고 싶은데 가장 절세하는 방법을 제시하여 주시기 바람니다.

 

저는 지금 방배동에 현재 거주하고있는 아파트(기준시가 7억원)를 가지고 있고 또 압구정동에 저의 처 명의의 아파트(기준시가 6억원)를 가지고 있는데 그 곳에서는 저의 아들(34세 기결혼)이 살고있습니다. 따라서 1세대2주택자입니다. 이 압구정동 아파트는 30년전에 최초 분양받은 것입니다.

 

이경우 금반 발표된 부동산대책에 의하여 종합부동산세와 양도소득세 중과대상이 되는지요?

 

해당된다면 현재 아들이 거주하고 있으므로 압구정아파트를 아들앞으로 물려주고 싶은데 가장 절세할수있는 방법을 알려주시기 바람니다.                                                                                                    

 

 

 

 
 

답변자   황영현 전문상담위원      답변일   2005-09-12
 
 

답변드립니다.
1. 8/31자 부동산 대책에 따라 종합부동산세법 및 소득세법이 개정되게되면, 종합부동산세 과세대상은 세대별로 합산하게 되는 바, 귀하의 경우 주택의 기준시가가 13억원으로  6억원 초과에 해당하므로 종합부동산세 과세대상이됩니다.

 

2. 양도소득세는 보유기간중에는 과세하지 않으나 2주택 중 하나의 주택을 2007년 1월 1일 이후에 양도하는 경우 먼저 양도하는 주택은 1세대 2주택에 해당하므로 양도차익에서 양도소득기본공제 2,500,000원을 차감한 금액의 50%를 양도소득세로 신고납부하여야 합니다.(장기보유특별공제 불허)

 

3. 또한 2006.1.1 이후에 양돠는 경우에는 투기지역이 아닌 경우에도 실지거래가액에 의해 양도소득세를 신고납부하여야 하지만 방배동이나 압구정동 모두 주택 투기지역이므로 양도시 양도차익은 실지거래가액에 의하여야 하며 증여를 하는 경우에도 매매사례 등을 참조한 실지거래가액으로 게산하게됩니다. 

 

4. 따라서, 증여세 및 양도소득세 부담을 줄이는 방법으로는 장남이 이자를 변제할 소득이 있는 경우라면 은행융자를 안은 채 부담부 증여를 하는 것이 세금을 절약할 수 잇는 방법이며, 차입금액의 수준이 어느정도여야 하는 가는 장남이 부담할 이자에 대한 지급능력과 은행으로부터의 차입가능금액을 감안하여 결정되어야 할 것이나 세부담이 최소화되는 차입금의 규모는 통상 주택거래가액의 1/2 수준이 됩니다.

 

감사합니다.
 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.