질문일  2005-10-28     조회수  30 
 
질문자  OOO 세무사
 
 
제목  "농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례" 주택의 취득시기?
 
 

1.법령

 

조세특례제한법 제99조의4 [ 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령이 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일 부터 2005년 12월 31일까지의 기간(이하 이조에서 "농어촌주택취득기간"이라 한다)중에 다음 각호의 요건을 갖춘 1개의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 당해 농어촌 주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용한(2003.12.30 제목신설) ]

 

2.문의사항

 

이때 보유하던 주택이 노후화되어 보유기간 중에 재건축한 주택(도시및주거환경정비법 등 법령에 의한 재건축주택이 아님)이라면, 주택의 취득시기는 당초의 주택취득시점입니까? 아니면 재건축된 주택의 새로운 취득시점  입니까?

 

참고: 1세대1주택 비과세규정의 경우에는 당초주택의 취득시기로 보고 있습니다.
 

 
 
답변자   김영인 전문상담위원      답변일   2005-11-02
 
 

업무관계로 답변이 늦어져 너무나 죄송합니다, 세무사님.

 

1. 질문의 요지

1) 조특법99조의4를 적용함에 있어서 기존주택을 특례기간중 노후등의 원인으로 재건축(도정법상 재건축이 아닌 일반재건축)한 경우에도 취득시점을 재건축시점으로 보고 특례를 적용할 수 있는지 여부를 질의하셨습니다.

2) 본 사례는 취득의 일반적인 기준을 법상에서 먼저 파악하고 그외 예외적인 사항및 예규. 판례등을 통해 결론을 도출해야 할 것 같습니다.

 

2. 관련 법령

(1) 소득령 162조(양도및 취득시기)를 살펴보면(일반적 취득.양도시기 관련)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.(1998.12.31 개정)

 

 

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일(2001.12.31 개정) [ 부칙 ]

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(1994.12.31 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

 

 

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.(1994.12.31 개정)

 

③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 3면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.(2005.02.19 법명개정)

 

(2) 소득령154조 1항및 8항을 보면(1세대 1주택비과세 관련)

① 법 제89조 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(2005.02.19 법명개정)

⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.(1994.12.31 개정)

 

 

(3) 소득령 155조16항을 보면(1세대 1주택 비과세 특례관련)

 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다.(2005.05.31 개정) [ 부칙
 
(4) 관련예규

1) 기존주택의 연장 즉, 기존주택 취득일을 취득시기로 보는 예규로는 서면4팀-1056.2005.6.27/ 서면4핌-948.2005.6.15 등 다수가 있습니다.

2) 새로운 주택의 완공시점을 취득시기로 보는 경우의 예규로는 서면4팀-971.2005.6.17/ 재일46014-1146.1999.6.12 등 다수가 있습니다.

 

 

3. 답변

1) 위 법령및 예규들을 분석해 보면 일반적인 1세대1주택비과세(특례포함) 또는 도시개발법 기타 법률(도정법 포함)에 의한 환지(입체환지포함)의 경우에만  비과세의 취지에 맞게 기존주택의 연장으로 보고 있어 취득시점을 종전주택의 취득시점으로 소급하고 있습니다. (단, 청산금등의 납부로 인한 면적증가분은 제외)

 

2) 그러나 위 1) 외의 경우에는 소득령162조 4호(자가건설)의 일반적 취득또는 양도시기를 적용하고 있습니다. 이는 위 2의 2)에 의한 다수 예규들이 이를 뒷받침해 주고 있습니다.

 

3) 본 사례의 경우에는  1세대1주택비과세와는 연관이 있으나 양도하는 당해 주택에 해당되지아니하고 도정법등 법에의한 (입체)환지가 아니기에 위 1)의 사항은 아니기에 위 2)의 경우 즉 일반적인 취득및 양도시기를 적용하여 취득시점을 구주택의 취득시점이 아닌 일반재건축된 주택의 취득시점을 취득시기로 보아 판단하셔야 할 것으로 판단됩니다.

 

4) 또한 조특법99조의4는 농어촌지역의 한계농지의 효율적 이용을 도모하는데 그 정책적 취지가 있는 것이며 취득의 개념정의를 하는데 있어 유.무상을 불문하며 신축도 포함을 하고 있습니다. 또한 국세청발간 2004년 개정세법 해설책자들을 보면 기존에 취득한 토지위에 특례기간중 신축하는 것도 포함하는 것으로 기술하고 있기에 일반 재건축도 그 연장선상에서 보아야 할 것으로 판단됩니다.

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.