질문일  2005-10-29     조회수  47 
 
질문자  OOO 세무사 
 
 
제목  연립주택을 소유한자가 공동으로 아파트를 신축한 후 거주하다가 양도시 양도소득세 계산방법 
 
 

회원들의 질의에 최선을 다하여 답변하여 주신데 대하여 신심한 감사를 표합니다.

 

양도소득세에 대한 상담을 하다가 의문의 있어 질의 하오니 정확한 답변을 조속히  하여 주시면 감사하겠습니다.

 

1. 사실관계

 

 1)취득시기 및 취득가액 : 1999. 6. 30. 약 70,000,000원

 

2)아파트 신축내용

 

 소유자들이 임의로 재건축조합을 결성하여 구연립주택 12가구를 멸실하고 19가구의 아파트를 건설하기로 결의하엿으며, 조합장을 선임한후  2003.6.16 조합장과 건설회사간에 아파트를 건설하여 조합원에 분양하기로 계약함

 

(계약조건: 건물신축은 건설회사가 책임지고 완공하여 조합원들에게 아파트 1가구씩 공급하는 조건이며, 조합원분 12세대를 제외한 7가구는 일반분양하여 건축비에 충당하고 조합원 1세대당 30,000,000원씩을 부담하며 일체의 경비는 건설회사가 책임지기로함. 다만 일반 분양가액은 건설회사가 갖되 명의는 조합원 명의로 하기로 함 )

 

건축허가일 : 2003.6.27

 

건물사용승인일 : 2004.6.17

 

양도시기 및 양도가액 : 2005.10.31 200,000,000원임(조합원 분임)

 

(투기지역으로 양도소득세 실가지역임)

 

2. 질의내용

 

(조합원의 구주택지분을 주택조합에 양도한 것으로 불 경우)

 

1)조합결성시 각조합원이 재건축조합에 각자 지분을 양도한 것으로 본다는 의견이 있는데 그의견이 옳은지요?

 

옳다면 조합결성시 조함원간,또는 조함원과 건설회사간에 구주택평가에 대한 의견이 없어 전혀 평가된 가격은 없는데 이때의 양도가액은 무엇으로 할것이며, 방법으로는 기준시가 혹은 실지거래가액인지요? 

 

2) 재건축조합에 양도한 것으로 볼 경우 취득시기및 취득가액은 어떻게 계산하여야 하는지요?

 

3) 신아파트의 양도시 이때의 취득가액은 어떤 방법으로 하여야 하는지요?

 

토지와 건물가액의 취득시기및 취득가액을 알려주시면 감사하겠습니다.

 

(도정법의 의한 재건축 조함원이 양도한 것으로 간주하여 구주택 멸실하고 주택을 신축하여 양도한것으로 볼 수 있는지?)

 

이경우 취득시기및 취득가액 계산방법을 토지와 건물로 구분하여 알려주시면 감하겟습니다.

 

(참고로 토지는 취득당시 취득가액을  토지와 건물로 안분한 후 신아파트지분(잔존 지분)에 해당되는 지분에 해당되는 금액을 토지의 취득가액으로 하고 건물가액은 일반 분양분의 안분된 금액(총분양금액의 1/12)과 추가부담분 30,000,000원의 합계액으로 할 수있는지요? )

 

여러가지로 악조건 속에서도 성실한 답변을 주시는 전문 상당요원에게 다시 한번 감사드리며 고견을 부탁드립니다.
 

 
답변자   안수남 전문상담위원      답변일   2005-10-31
 
 

안세무사님!

 

전문상담실을 이용해 주셔서 감사합니다.

 

질의하신 내용이 재산세 전문가 과정에 사용하려고 만든 강의 교재를 요약 내용으로 우선 정리를 해드리고

 

구체적인 질문 내용에 답변을 드리겠습니다. 

 

( 공동사업의 현물 출자)

 

가. 의의

 

현행 소득세법에서는 법인의 현물출자에 대해서는 유상양도에 해당되어 양도소득세 과세대상이 된다는 것을 적시하여 규정하고 있다.

 

이에 반해 공동사업 또는 조합에 현물출자 하는 것에 대해서는 명시적으로 양도에 해당한다는 것을 규정하고 있지 않다.

 

개인 소유재산을 개인 단독 사업에 현물 출자하는 것에 대해서는 비사업용 부동산을 사업용으로 전환하였지만 소유의 주체는 동일하므로 양도에 해당되지 않는다.

 

그러나 개인사업체에 출자하지 않고 법인 이외의 단체 출자한 경우가 문제이다. 개인사업체나 법인이 아닌 단체(조합)에 현물출자 하는 것은 법인처럼 주식을 취득하는 것은 아니지만 공동사업체에 현물출자한 대가로 그 조합에 대해 출자지분을 취득하고 그에 따른 각종 권리를 취하였으므로 결국 유상 양도에 해당하는 것에 대해서는 다툼이 없이 수긍하고 있다.

 

이는 현물출자한 당해자산은 조합자산을 구성하게 되어 합유물이 됨으로써 민법상 합유재산에 대한 법률효력이 발생하여 사용?수익권(법률의 규정 또는 계약에 의함), 처분권(합유자 전원의 동의하에 합유물에 대한 지분을 처분할 수 있음) 등이 공동사업목적에 따라 통제됨은 물론 개인적으로 자기지분에 대한 어떠한 권리도 주장할 수 없는 공동의 재산이 되어서 개인재산과는 구별이 된다는 점에 비추어 단체(조합)의 공동사업에 현물출자도 양도소득세 과세대상의 유상 양도에 해당한다고 보는 것으로 이해된다.

 

나. 유상양도로 보는 범위

 

당초 과세관청은 물론 국세심판원에서는 공동사업에 현물출자하는 경우 자기지분을 초과하는 부분에 대해서만 유상양도로 보았다.

 

예를 들면 (갑)과 (을)이 주택신축판매사업을 공동으로 하기로 하고 (갑)은 소유 토지를 현물출자하고 (을)은 토지가액에 상당하는 건축비를 현금으로 출자하여 공동사업을 영위하는 경우 (을)은 현금의 절반으로 (갑)의 소유토지 1/2를 유상 양도받아 (갑)과(을) 모두는 토지 1/2씩과 같은 금액의 현금을 각각 출자한 것으로 보아 결국 (갑)이 유상 양도한 토지의 면적은 자기지분의 절반으로 보았다.

 

이에 반해 법원에서는 타 조합원에게 양도된 지분만 양도로 볼 것이 아니라 현물출자 된 부동산 전체 지분을 양도로 보아야 하는 것으로 일관되게 판단하고 있어 결국 1996. 10. 8자에 재정경제부에서도 법원의 판례 입장을 수용하여 자기지분 초과분이 아닌 전체자산이 유상으로 이전된 것으로 관련 예규를 변경하였다.(재경원 재산 46014-328, 1996. 10. 8)

 

다. 공동사업의 현물출자 유형

 

(1) 제1유형 ;  (갑) 토지 출자 + (을) 현금출자 = 공동사업

 

(2) 제2유형 ;  (갑)토지+현금 + (을)토지+현금 = 공동사업

 

(3) 제3유형 ;  (갑)과(을) 공동소유토지 + (갑)과(을) 현금 = 공동사업

 

상기의 세 가지 유형은 공동사업 현물출자 유형의 대표적 사례로 현행 유권해석대로 전체자산을 유상 양도로 보아 현물출자 시점에 양도소득세를 과세하고, 공동사업에 대한 사업소득금액을 계산함에 있어서 필요경비는 현물출자할 당시의 가액을 기준으로 한다는 점(대법원89누7238, 1990. 2. 23) 등 양도소득세는 물론 이후 사업소득세 과세에 있어서도 하등의 문제가 없다.

 

그러나, 다음의 제4유형과 제5유형의 경우에는 문제점이 일부 있다.

 

(4) 제4유형 ; 다세대 6채 소유자 + 주택소유자 추가건축비 + 건설사업자 건축비

 

  = 12채 신축 후 6채는 기존 소유자 + 나머지 6채는 일반분양 후 수입금액 전액 건설사업자 분배

 

(5) 제5유형 ; 다세대 6채 소유자 + 각자 부담분 추가건축비 = 12채 신축 후 6채는 기존 소유자 + 나머지 6채 일반분양 후 수입금액 건축비 충당

 

제4유형, 제5유형 모두 주택 신축 후 종전 주택 소유자들에게 각각 1채씩을 분배하든지에 불구하고 공동사업에 전체자산을 현물출자한 것으로 보아 양도소득세를 과세(대법원 2000두5852, 2002. 4. 23)하고 사업소득세를 과세함에 있어서는 공동사업자에게 배분된 주택에 대해서는 자가소비로 보아 수입금액에서 제외하되 일반분양분 6세대에 대한 사업소득은 공동사업자(제4유형은 주택소유자와 건설업자가 납세의무자이고, 제5유형은 주택소유자만 납세의무자임) 각자가 출자한 비율에 따라 소득세 납부 책임을 지는 것이다.

 

여기서, 종전주택소유자들이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고 있는 경우라면 당연히 양도소득세는 비과세(재일46014-1698, 1996. 7. 18)되고, 사업소득금액 계산시 필요경비는 일반분양분 건물의 대지권에 상당한 토지 면적만 포함되며, 가액은 당연히 현물출자 당시의 가액으로 한다.

 

라. 현물출자시기

 

① 국세청 및 재경원 예규에서는 현물출자 이행일을 기존예규에서는 「출자계약을 체결한 날」로 보았으나 1994. 5. 6자로 예규를「현물 출자한 날 또는 등기 접수일 중 빠른날」이라고 예규를 변경하였는 바, 현물출자일이 구체적으로 어떤 행위를 의미하는지에 대해서는 공적인 견해 표명이 없음

 

(재산46300-1231. 1994. 5. 6 예규변경, 재재산 46014-119, 2002. 6. 7)

 

② 이에 반해 대법원에서는 현물출자 이행일을 동업계약체결일로 보아야 하고 따라서 부과제척기간 기산일도 이 시기를 양도시기로 보아 판단하여야 하는 것으로 봄(대법원 2000두5852, 2002. 4. 23)

 

 

문의하신 내용에 답변드립니다.

 

질문 1) 조합결성시 각 조합원이 조합에 지분을 양도한 것으로 보는지 여부?

 

▶ 조합원의 주택신축공사비에 갈음하여 주택의 부수토지를 시공회사에 대물변재하는 동시에 추가건축비를 부담하는 것으로 약정을 명시적으로 하였을 경우에는 현물출자에 해당하지 아니할 수(서면4팀-122, 2005. 1. 14)도 있으나 그와 같은 명백한 사전 약정없이 단순히 조합원분을 제외한 주택을 일반분양하여 건축비에 충당하고 부족한 건축비는 조합원이 부담하는 조건으로 약정한 경우에는 현물출자에 해당하는 것으로 봄(서면4팀-1313, 2005. 7. 25)으로 조합원의 기존부동산 전체가 양도에 해당합니다.

 

질문2) 양도한 경우로 볼 경우 취득시기 및 취득가액?

 

▶ 취득시기는 종전부동산 당초 취득시기임으로 조합원별로 각각 다른 취득시기를 적용하여야 하고 취득가액은 현물출자시 양도가액은 실지거래가액을 알 수 없음으로 기준시가를 적용(다만, 강제실사 대상으로 매매사례가액 또는 감정가액이 있는 경우에는 제외)하여 계산하는 경우에는 취득가액도 취득당시 기준시가로 계산하여야 합니다.

 

질문3) 신아파트의 취득가액의 계산은?

 

▶종전부동산의  양도가액이 신아파트의 취득가액임으로 실지거래가액을 알 수 없는 경우에 해당되는 경우에는 취득시 기준시가를 취득가액으로 합니다,.

다만, 양도당시 투기지정지역으로 실지거래가액으로 과세를 하는 경우에는 취득시 실지거래가액을 알 수 없음으로 환산가액(실지양도가액 * 취득시 기준시가/양도당시 기준시가)을 취득당시 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 합니다.

 이때 토지의 취득시기는 현물출자일이고 신축건물의 취득시기는 사용검사일, 가사용승인일, 실제사용일 중 빠른날입니다.

 

질문4) 도정법 적용을 받을 수 있는지?

 

▶ 임의 재건축의 경우에는 도정법의 재건축 규정을 적용받을 수 없습니다.

 

따라서 종전주택과 신축주택은 보유 및 거주기간을 통산할 수 없습니다.

 

질문5) 토지 건물의 취득가액 계산 방법?

 

▶ 종전토지의 일부를 양도로 보는 것이 아니라 현물출자시점에서 종전 토지건물이 모두 양도되는 것으로 보고 신축건물과 부수토지(면적이 감소되어 있음)는 새로운 취득으로 보아 양도소득세를 계산하는 것입니다.

 

물론 신축주택을 양도함에 있어 1세대 1주택 비과세 판정은 신축건물의 사용검사일부터 기산하여 보유기간을 계산하여야 하고 실지거래가액으로 양도차익은 계산하는 경우에는 위에서 설명한 내용처럼 취득시에는 실지거래가액이 존재하지 않음으로 매매사례가액이나 감정가액 또는 환산가액을 적용하여 계산한 금액을 취득가액으로 할 수 있습니다.

 

실무 판단에 도움이 되시길 바랍니다.

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.