질문자 OOO세무사
1. "갑"은 "을"과 함께 영동택지개발예정지구내의 토지를 아래와 같이
― 환지예정지지정일(1972.8.3)이후인 1974.12.28일에 공동지분 (50% : 50%) 으로 취득하여
― 1982.1.18에 환지확정처분을 받았고,
― 의제취득일(1985.1.1)이후인 1986.12.26일에 상기 "을"이 자기의 공동
소유지분 전부를 "갑"에게 양도함에 따라 상기 환지처분받은 토지 전체
를 "갑"이 소유하게 되고 이후 나대지 상태로 있다가
― "갑"이 동 지상에 1995.7.31일에 상가 건물을 신축하여 임대해 오던 중
― 2005.10.12일에 상기 토지와 상가 건물을 함께 양도하였습니다.
― 그러나, 상기 토지가 2004.4.26일에 토지투기지역으로 지정됨에 따
라 취득가액 및 양도가액을 모두 실지거래가액으로 양도소득세를 신
고하게 되어 다음과 같이 의문이 있어 질의하오니 고견을 회신하여 주
시 면 감사하겠습니다.
2. 사실관계
가. 토지 및 상가 건물양도
― 양도일자 : 2005.10.12
― 실지거래 토지 상가 건물 일괄양도가액 : 50억원
― 양도물건 지번 : 강남구 논현동 7-4
― 상가 건물면적 : 794.29㎡
― 토지면적 : 607.00㎡
나. 당해 토지에 대한 환지처분 내용
― 환지예정지 지정일전 토지내용
·종전 지번 : 강남구 신사동 산 48
·종전 지목 및 토지면적 : 임야 1,289㎡(390평)
― 환지예정지 지정일 : 1972.8.3(서울특별시 공고제176호)
·환지예정지번 : 899블럭
·권리면적 : 613.23㎡(185.5평)
·환지면적 : 613.23㎡(185.5평)
― 환지확정처분일 : 1982.1.18(서울특별시 공고제23호)
·환지확정지번 : 강남구 논현동 7-4번지
지목 : 대지
·환지확정면적 : 607.0㎡(183.6평)
·교부면적 : 6.23㎡(1.9평)
다. 토지취득
① 제1차 취득분 : 환지예정지로 지정된 상태의 토지를 취득하였슴.
― 취득일자 : 1974.12.28
― 실지거래 취득가액 : 취득관련서류 없고 취득가액 불분명.
― 취득당시 지번 : 강남구 신사동 산 48번지(899블럭)
― 취득당시 지목 및 면적 : 권리면적 613.23㎡(185.5평)
― 공동소유지분 : "갑"과 "을"이 각각 50%씩 소유하였슴.
② 제2차 취득분 : 환지확정처분된 토지를 의제취득일(1985.1.1)이
후에 취득하였슴.
― 취득일자 : 1986.12.26
― 실지거래 취득가액 : 취득관련서류 없고 취득가액 불분명.
― 취득당시 지번 : 강남구 논현동 7-4번지
― 취득당시 지목 및 면적 : 대지 303.5㎡
― "을"의 소유지분 전부를 "갑"이 양수하였음.
라. 토지구획정리완료일 : 1982.4.10
마. 토지의제취득일 : 1985.1.1
바. 건물신축
― 소유권 보존등기접수일 : 1995.7.31
― 철골조 근린생활시설(상가) : 794.29㎡
사. 토지에 대한 투기지역 지정일자 : 2004.2.26(강남구)
3. 질문사항
가. 토지 제1차 취득분(취득일자 : 1974.12.28)의 취득가액을 의제취득
일 (1985.1.1) 현재의 환산취득가액으로 계산함에 있어서,
― 의제취득일(1985.1.1) 현재에는 이미 환지처분이 확정되어 종전
의 임야가 대지로 확정되었기 때문에
― 토지면적은 확정면적인 대지 303.5㎡를 적용하여 환산취득가액을
계산해야 하는지 여부?
나. 토지 제2차 취득분(취득일자 : 1986.12.26)의 취득가액은 의제취득
일 (1985.1.1) 이후에 취득하였으나, 취득가액이 불분명하기 때문에 이
때 에도 환산취득가액으로 계산할 수 있는지 여부?
다. 상기 토지 위에 1995.7.31 철골조 근린생활시설(상가) 794.29㎡를 신축하
였 으나, 관리소홀로 인하여 신축관련서류 및 신축자금을 알 수 없을때
에 건물의 취득가액을 어떻게 산정하는지?
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답변자 전문상담위원
업무관계로 답변이 늦어져 죄송합니다, 세무사님.
답변은 다음과 같습니다.
1. 질문의 요지
1) 의제취득일 전에 환지확정된 공동소유 토지(대지)를 1/2은 74년에 실지 취득하고 1/2은 86.12 에 취득한 후 당해 대지에 건물을 신축취득함.(건물취득일은 95.7)
2) 토지 및 건물의 환산취득가액 계산 방법 등을 질의하셨습니다.
2. 토지의 환산취득가액 산정시 적용면적 등
1) 85년 1월 1일에 취득한 것으로 보는 대지 1/2의 면적(1차 취득분)은 의제취득일 현재의 면적 즉, 환지확정면적 303.5 제곱미터를 적용하시면 됩니다.
2) 86.12에 취득한 대지 1/2(2차 취득분)도 취득시점인 86.12의 환지확정면적을 적용하시면 되며 당해 취득당시 실지거래가액이 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용하여 (의제)실지취득가액을 산정하시면 됩니다.
3. 근생건물의 취득가액 산정
95.7에 취득한 건물의 실제 신축취득가액을 확인할 수 없는 경우에도 당해 취득당시 매매사례가액.감정가액.환산취득가액에 의하여 순차로 적용하여 (의제)실지취득가액을 산정하실 수 있는 것입니다.
