[질 의] 
모든 상가건물의 임대차가 2002. 11. 1 부터 시행중인 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는지요.

[답 변]
그렇진 않습니다. 지역별로 차이가 있기는 하지만 임대차 보증금이 얼마인지를 기준으로 이 법의 적용을 받는 임대차인지의 여부가 결정됩니다.

이를 각 지역별로 분류해 보면 다음과 같으며, 기준 보증금 이하의 임대차만 이 법의 적용을 받습니다.

지역별 보증금 : 서울특별시-2억 4천만원, 수도권중 과밀억제권역 : 1억 9000만원, 광역시(인천광역시 제외) : 1억 5천만원,  그 밖의 지역 : 1억 4천만원까지 가능합니다.

만일 임대차 계약에서 보증금 외에 월 차임액이 있는 경우에는 그 차임액에 100을 곱한 금액을 합산한 금액이 실제 보증금이 됩니다.

즉, 만일 임대차 계약이 보증금 1억원에 월 100만원이라고 할 경우, 이 계약의 보증금은 1억원 ＋ (월100만원 × 100) ＝ 2억원이 됩니다.

따라서 상가 임대차 계약이 서울에서 체결된 것이라면 이 법의 적용대상이 되지만, 기타 지역에서 체결된 것이라면 이 법의 적용을 받지 않게 되는 것입니다.

 

[질 의] 
처음 약정한 임대차 기간의 종료일이 얼마 남지 않았습니다. 하지만 장사가 잘 되서 계속 그 건물을 임차하여 장사를 할 수 있는 방법이 있는지요.

[답 변]
임차인은 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 임대인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있으며, 이에 대하여 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다(법 제10조 제1항)

정당한 사유란 임대차와 관련하여 임차인의 과실이 있는 경우로서, 예를 들면 임차인의 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있거나, 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등 입니다.

다만, 법은 임대인 보호를 위해서도 별도의 규정을 마련하고 있습니다.

첫째, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 가능합니다. 둘째, 갱신시 임대인은 일정 범위 내에서 임차인에게 차임의 증액을 요구할 수 있습니다.

주의 할 것은, 계약갱신을 하기 위해서는 반드시 임차인이 위의 기간 내에 명시적으로 임대인에게 계약 갱신을 요구하여야 한다는 점이며, 후일 소송 등과 관련하여 입증이 문제될 경우를 대비하여 가능한 한 내용증명 우편으로 그 요구를 하는 것이 바람직합니다.

- 전용범 변호사

 

세무사신문 제434호(2006. 4. 1)