김완일 서울지방세무사회 연구이사

 

  1. 현 황

정부는 2004년도부터 증여세완전포괄과세제도의 시행과 함께 재산의 평가에 있어서도 시가에 부합되는 가액으로 평가하기 위하여 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항을 신설하였다. 이 규정은 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등(유사사례가액)이 있는 경우에 이를 시가로 보도록 한 것이다.

그동안 적용되어오던 시가는 상속개시일 전·후 6월(증여는 3월)이내에 당해 재산의 사례가액에 한정하여 적용하였다. 이 경우에 평가기간 내에 거래가 있는 경우와 그렇지 않는 경우에 따라 납세자간 부담세액의 차이가 발생되었고, 평가기간 내에 거래가 없는 경우에는 적정한 시가를 반영하지 못한다는 판단하에 이 규정을 신설한 것이다.

이 규정에 따라 납세자가 재산을 평가하기 위해서는 당해 재산과 유사한 다른 재산의 거래가액이 존재하는지를 확인하여야 한다. 그러나 현실적으로 납세자의 입장에서는 유사사례가액에 대한 정보를 확인할 수가 없어서 과거의 관행대로 기준시가에 의하여 신고를 하게 된다. 이에 과세관청은 세법대로 당해 재산과 유사한 사례가액이 확인되면 이를 시가로 적용하고, 확인되지 아니하면 기준시가대로 결정하고 있다. 그 결과 유사사례가액에 의하여 결정고지를 받은 납세자는 불복청구를 하고 있지만 세법에 정한 요건대로 과세한 경우에는 모두 적법한 것으로 결정되고 있다. 따라서 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항에 의한 유사사례가액의 신설로 인하여 계속적으로 발생되고 있는 납세자와 과세관청간의 분쟁을 해결하기 위한 방안이 절실히 필요하다.

 

2. 유사사례가액 적용의 필요성
 
가. 규정의 신설 배경
그동안 재산의 평가는 평가기간 내에 당해 재산에 대하여 거래된 사례가액이 있는 경우에 한하여 적용하여 시가 평가가 용이한 측면이 있었으나 당해 재산의 사례가액을 적용하도록 한정하는 것은 너무 경직된 평가이어서 공평과세를 저해한다는 주장이 제기되어 왔다.

이에 당해 재산과 관련된 사례가액뿐만 아니라 당해 재산과 면적ㆍ종류ㆍ용도, 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 사례가액 등이 있는 경우에 이들 가액을 당해 재산의 시가로 보도록 하였다.

 

나. 납세자간 과세의 공정성 확보
그동안 정부가 세금을 부과하는 기준은 일반적으로 납세자가 실제로 얻은 이익을 기준으로 과세하기보다는 정부가 정하는 가액으로 과세하여 왔다. 세법별로 살펴보면 소득세법에서는 양도소득세 과세표준을 계산하기 위한 양도가액 또는 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여 과세하여 왔다.

 

또한 지방세법에서도 법 제111조에 의하여 납세자가 부동산 거래가액을 시가표준액 이상 신고만 하면 적법한 신고가액으로 인정하여 왔다. 이런 규정은 검인계약서 제도와 함께 적용되어 실거래가액과 상관없는 계약서 작성이 상식처럼 되었다. 이와 같이 각 세법에서 정부가 정하는 가액으로 과세함으로써 납세자는 상황에 따라 실지거래가액, 기준시가, 검인계약서상 금액 등 다양한 가액을 적용함으로써 정직한 납세의무 이행을 가로 막아왔다.

다행스럽게도 2006년부터는 소득세법상 양도소득세 과세표준 계산시의 양도가액 등은 원칙적으로 실지거래가액 기준으로 전환되었고, 지방세법에서도 세법은 개정되지 아니하였지만 등록세·취득세의 과세표준이 되는 검인계약서제도가 폐지되었고, 매매가액의 등기부등본 기재의무로 인하여 실지거래가액을 적용할 수밖에 없게 되었다. 상속세 및 증여세법상 재산의 평가에 있어서도 실지거래가액에 가까운 가액으로 평가될 수 있어야 납세자간 형평성이 있는 과세가 이루어질 수 있을 것이다.

 

다. 기준시가의 적정한 시가반영 불가
기준시가의 고시는 토지의 경우에는 매년 1회 고시하게 되고, 건물의 경우에는 건물의 용도·면적 및 구분 소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시하게 된다. 이 때 국세청장이 고시하는 기준시가는 실지거래가액의 70%~90%를 적용하여 고시함으로써 시가와 10~30%의 차이가 발생하도록 고시되고 있다. 그런데 더 심각한 것은 현재와 같이 부동산의 가격이 급등락하는 상황에서 기준시가를 적용하는 것은 적정한 시가를 반영하지 못하게 된다. 즉, 부동산의 가격이 급등하는 경우에는 평가시점의 기준시가보다 저평가되고, 시가가 폭락하는 경우에는 기준시가보다 고평가되므로 기준시가 고시제도는 과감히 개선하여야 할 것이다.

 

3. 유사사례가액 적용의 한계

 

가. 유사사례가액 확보의 어려움

납세자가 상속재산 또는 증여재산을 평가하여 납세의무를 이행하기 위해서는 당해 재산에 대한 거래가액을 확인하고, 당해 재산에 대한 시가가 없으면 당해 재산과 유사한 재산에 대한 사례가액을 확인하여야 한다. 유사사례가액의 확인은 일반적으로 부동산중개업소에서 당해 평가대상재산과 유사한 부동산이 평가기준일 전후에 발생되었는지를 확인하여야 한다. 그러나 부동산중개업법 제16조의 2에 의하면 “중개업자 등은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 직무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니 된다” 라고 규정하고 있어서 부동산중개업소에서 확인하는 것은 어렵다.

다른 방법으로 납세자가 당해 부동산의 소재지에서 매매사례가 있었는지를 탐문하거나 부동산을 취득한 자가 신고한 취득세 등의 과세표준, 양도한 자가 양도소득세 신고시에 제출한 매매계약서에 의하여 확인할 수도 있으나 납세자는 접근이 어렵다.

 

나. 기준시가가 고시된 재산에 대한 유사사례가액 적용의 모순

상속세법 및 증여세법 시행령 제49조 제5항에서 규정하고 있는 유사사례가액은 평가기간내에 당해 재산과 유사한 다른 재산의 매매가액 등을 적용하여 실지거래가액대로 평가하고자 하는 취지이다. 그런데 아파트 등의 공동주택에 대한 기준시가를 고시하는 시점에서는 이미 실지거래가액을 조사하여 당해 재산에 대한 실지거래가액은 이미 알고 있는 상태이다. 국세청장이 고시하는 기준시가는 기준시가 고시대상에 대하여 실지거래가액을 조사하여 주택규모별 고시기준율을 적용하여 고시하게 된다. 더 나아가 이 기준시가는 국세청장이 실지거래가액에 대하여 주택규모별로 고시기준율을 적용하여 경과세 또는 중과세를 하고자 하는 의도까지 내포되어 있다. 즉, 국민주택규모에 해당하는 경우에는 실지거래가액의 70% 또는 75%를 적용함으로써 경과세하고자 하는 의도가 있고, 고급주택에 해당하는 경우에는 실지거래가액의 90%를 적용함으로써 실지거래가액에 준하는 가액으로 과세하고자 하는 취지가 내포되어 있다.

이와 같이 국세청장이 기준시가를 고시할 때는 이미 실지거래가액을 조사하여 시가를 알고 있고, 그 실지거래가액에 대해서 주택의 규모별로 고시기준율의 적용에 차등을 두어 고시하고 있다. 그럼에도 이와는 별도로 유사사례가액이 확인되는 경우에는 이를 시가로 평가하려고 하는 것은 기준시가의 고시 취지와 유사사례가액 적용의 취지가 상호 모순되는 것이다.

 

4. 개선방안
 
가. 과세관청의 유사사례가액 확인
그동안 사례가액의 적용에 있어서 납세자와 과세관청간의 분쟁의 대부분은 납세자가 사례가액을 알 수 없기 때문에 발생한다. 납세자가 재산을 평가하기 위해서는 당해 재산에 대한 거래가액이 확인되지 아니하면 우선적으로 당해 재산과 유사한 재산의 사례가액을 확인하여야 한다. 그런데 당해 평가대상재산과 유사한 재산의 사례가액에 대한 정보는 과세관청이 독점하고 있다. 따라서 이 규정을 원활하게 운용하기 위해서는 보완책으로 납세자가 신고기한 전에 과세관청에 평가대상재산의 유사사례가액에 대한 정보의 제공을 요구하면 과세관청은 이에 응하여야 한다.
 
나. 가격비교사이트 기능의 활용
최근에는 인테넷상에서는 여러 쇼핑몰의 가격을 비교 검색하는 가격비교사이트가 많이 운용되고 있다. 이 가격비교사이트는 동일한 상품에 대해 인터넷 쇼핑몰의 가격을 검색하여 한눈에 최저가를 찾을 수 있게 할뿐 아니라 배송료, 카드결제 등 가변적인 가격을 정리하여 원하는 조건에 의한 가격을 확인할 수 있도록 하고 있다. 부동산의 평가에 있어서도 국세청이 인터넷상의 부동산 가격을 시가평가에 활용할 수 있을 것이다. 예를 들어, 각 은행에서 담보가액을 평가하기 위한 부동산의 평가액이나 부동산114(www.r114.co.kr), 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)등의 부동산정보회사의 부동산 시세표 등을 활용하여 평가대상재산과의 개별성을 반영할 수 있도록 하기 위한 가이드라인을 정하여 고시하면 이를 시가로 활용할 수 있을 것이다.

 

다. 기준시가 고시방식의 변경
평가대상재산에 대한 기준시가는 상속세 및 증여세법 제61조, 같은 법시행령 제50조 및 제51조에 의하여 고시하고 있다. 이 기준시가는 재산제세사무처리규정 제127조에 의하여 실지거래가액의 70~90%를 적용하도록 하고 있어서 실지거래가액이 확인되는 경우와 확인되지 아니한 경우에 따라 10~30% 이상의 세부담 차이를 현실적으로 인정하고 있다. 한편 현행 유사사례가액에 의한 평가액이 실지거래가액에 가까운 시가에 의하여 평가하는 것이 입법취지라면 기준시가 고시제도를 변경하여야 할 것이다. 현행 기준시가는 토지의 경우에는 매년 1회 고시하게 되고, 건물의 경우에는 건물의 용도·면적 및 구분 소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시하게 된다. 현행 기준시가의 고시방식은 기준시가 고시대상재산의 가격을 조사공무원이 조사하여 평가함으로써 많은 시간과 비용이 수반되어 수시로 고시할 수 없어서 부동산의 시세변동을 신속하게 반영하지 못한다. 따라서 국세청에 재산평가기구를 설치하여 부동산 정보회사의 부동산 시세표 등을 기준으로 기준시가를 수시로 고시하는 제도로 개선하면 적정한 시가의 고시는 물론 기준시가 고시에 따른 비용의 절감도 가능할 수 있다.

 

세무사신문 제440호(2006.7.3)