[질 의] 
주택투기지역내의 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격이 공시되어 있는 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 환산취득가액의 산정과 기타 필요경비, 장비보유특별공제의 적용은 어떻게 하는지요.

[답 변] 
(1) 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우
1) 주택투기지역내의 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격이 공시되어 있는 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 실지취득가액은 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것입니다. (소득세법 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의 2 제2항 내지 제4항)

2) 위 1)에서 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 환산취득가액은 <양도당시 실제매매가액×취득당시 기준시가/양도당시 기준시가>에 의하여 산출하는 것이며 당해 산식에서 양도당시의 기준시가는 당해 개별주택가격이 되는 것이며, 취득당시의 기준시가는 동법 시행령 제164조 제7항의 규정에서 정한 산식에 의하여 계산한 가액으로 하는 것입니다.

3) 토지를 먼저 취득하고 건물은 나중에 취득한 경우의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 산출합니다.

※취득당시의 기준시가＝ⓐ－ⓑ
ⓐ건물 취득당시의 기준시가＝최초공시 개별주택가격×건물 취득당시의 토지·건물 기준시가 합계액/최초 공시당시의 토지·건물 기준시가 합계액
ⓑ건물 취득당시의 토지 취득당시의 토지가액 차이＝건물 취득당시의 토지 기준시가－토지 취득당시의 토지 기준시가

(2) 기타 필요경비의 계산
상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호의 규정에 따라 산정한 가액 즉, <취득당시 기준시가×3%(미등기 0.3%)>을 필요경비로 추가합니다.

(3) 장기보유특별공제
1) 이는 3년이상 보유한 토지·건물에 대하여 적용하는 것을 말합니다.
2) 토지와 건물의 취득시기가 다른 경우에는 각 부동산별로 공제율을 적용하는 것입니다.
3) 그러나 본 사례의 경우처럼 개별주택고시가액 고시전에 취득한 주택으로서 환산취득가액을 위 1(2)의 방식에 의하여 산정한 경우에는 취득당시 환산취득가액을 다시 안분해야 하는 번거로움이 있습니다. 환산취득가액의 안분은 다음 산식에 의하시면 됩니다.
(가) 취득당시 토지환산취득가액(A)
A＝주택(부수토지포함)환산취득가액×토지취득당시 기준시가/(토지취득당시 기준시가＋건물취득당시 기준시가)
(나) 취득당시 주택건물(부수토지제외)환산취득가액(B)
B＝주택(부수토지포함)환산취득가액×건물취득당시 기준시가/(토지취득당시 기준시가＋건물취득당시 기준시가)

4) 결국 장기보유특별공제는 아래와 같이 산정할 수 있습니다.
(가)부수토지 장기보유특별공제
<(양도당시 토지안분실가－A－토지분 기타필요경비)×공제율(토지취득일부터 양도일까지의 율>
(나) 주택건물 장기보유특별공제<(양도당시 주택건물안분실가액－B－주택건물분 기타필요경비)×공제율·(주택건물취득시점부터 양도일까지의 율)

- 김영인 세무사

 

세무사신문 제441호(2006.7.15)