질문일  2006-03-28     조회수  50 
 
질문자  000 세무사
 

제목  양도차익을 계산함에 있어 입주권과 토지의 과세대상구분 
 

 

1.사실관계

서울 소재 다세대주택 XX층XX호

- 취득 : 00년 11월 2일 / - 건축허가 : 건축주는 이건 다세대 소유자 XXX외수인으로 05.8.4.관할구청장이 건축법시행규칙제8조에 의거 건축허가서 교부(*재개발,재건축에 의한 인가는 아님) / - 소유권이전청구권가등기 : 가등기권자 XX건설(주)가 05.6.20.자 매매예약을 원인으로 05.7.19.자 소유권이전청구권가등기 접수 / - 건물멸실 : 08.8.경. - 이후 시공중에 / - 양도 : 06.2.경 매매목적물을 대지권(건물은 멸실되었으므로 표기안됨)으로 하여 총매매대금 XXX원, 특약사항으로 이주비 XX원, 건축추가분담금 XXX원은 매수인이 부담하는 조건임 / - 완공예정 : 06.3.경

 

2. 상담내용

(1) 입주권(부동산을 취득할 수 있는 권리)의 양도로 볼 수 있는지요.

- 양도가액 : 대지권총매매대금 + 이주비 + 건축추가분담금 : 이주비는 은행융자(토지에 근저당설정)로 이미 수입되었고, 건축추가분담금은 완공(입주시)시에 부담하기로 시공사와 약정되어 있음. 그런데 기존건물과 그 부수토지의 평가액(권리가격)을 감정평가하여 산정한 바가 없음(조합이 설립되어 있지 않음)

- 따라서 입주권으로 본다면, 입주권 및 종전부동산에 대한 양도차익을 결정할 수 없음

- 이 경우에 허가일(또는 철거일)현재의 개별주택가격을 권리가격으로 보아 양도차익을 산정할 수 있는지요?

(2) 토지(나대지)에 대한 양도로 볼 수 있는지요.

- 양도일 현재 건물 시공중에 있으므로, 양도가액 전액을 토지에 대한 대가로 보아 (*재산 01254-2523,87.9.16)양도차익을 계산할 수 있는지요?

- 양도가액 : 대지권총매매대금 + 이주비(*기 수입됨). 이 경우에 건축추가분담금은

특약사항과 관계없이 완공시에 매수자가 부담할 것이므로 양도가액에서 제외할 수 있는지요.

- 취득가액 : 환산가액으로 취득가액을 적용하는 경우 취득시의 토지에 대한 기준시가로 안분해야 하는지, 토지와 건물에 대한  기준시가의 합계금액으로 안분해야 하는지요?

 

 

답변자   임채문 전문상담위원    답변일   2006-04-07
 
1.질문요지

임의 재건축 상태에서 양도한 경우 입주권으로 양도로 보는지 여부 및 취득가액 산정방법?

 

2.답변

입주권이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것]을 의미하기에 임의재건축상태에서는 이를 입주권으로 볼 수 없으며,
다세대주택 소유자들이 임의 재건축을 하는 경우에는 공동사업에 현물 출자하는 때와 현물출자 후에 양도하는 것에 대한 양도소득세 문제를 검토해야 하는데 공동으로 주택신축판매업을 영위할 것을 약정하고 종전토지와 주택을 현물출자 하는 경우에는 현물출자 하는날 기존부동산 전체가 사실상 유상으로 양도되는 것으로 보기에 현물출자 하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날을 양도일로 보아 기존부동산의 양도소득세가 과세되기에 현물출자일 현재의 가액이 양도가액이 되며 기존주택취득가액을 취득가액으로 보아 양도차익을 검토하시고 이때 1세대1주택비과세 주택인지 여부도 같이 검토해야 할 것으로 사료되며,

신축중인 부동산이 건축법상 건축물(토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물)에 해당된다면 토지 및 건물의 양도로 보아 양도차익 계산하는데 양도가액은 현재 신축 중인 주택의 양도가액이 될 것이고  공동사업에 출자당시 당해토지등의 가액과 공사비 합계액이 취득가액이 되리라 판단됩니다.

 

참고예규

【분류/일자】서면4팀-309, 2006.02.17  

【제목】

부동산을 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자시기는 동업계약서가 작성된 날이나 그 작성일이 불분명한 경우 당사자간에 묵시의 합의가 성립된 날 또는 공동사업이 개시된 날임

【질의】

(질의 1)
공동사업자(15가구) 결성(조합)하여 소유하고 있는 주택 및 토지를 상기조합에 현물출자 하여 건축법에 의한 재건축을 하는 경우, 소득세법에서는 조합에 현물출자시 양도소득세를 과세한다고 하는데, 양도시기는 등기접수일이나 현물출자일중 빠른 날이라고 되어있음. 현물출자일이란 구체적으로 어떤 날을 의미하는지 회신하여 주기 바람.
(질의 2)
본인은 1가구 2주택 소유자임. 만약, 본인이 소유하는 연립주택을 상기(조합)에 현물로 출자하지 않고, 매도할 때 조합구성시 매도계약하여 2개월 후에 잔금을 받을 예정임. 매도계약날짜와 잔금을 받은날 중 어느날을 기준하여 양도소득세를 과세하는지. 아니면 다른 날을 기준하여 양도소득세를 과세하는지를 회신하여 주기 바람.【회신】

1. 공동사업을 영위하기 위하여 부동산을 공동사업에 출자하는 경우 당해 부동산의 양도시기는 현물출자일과 등기접수일 중 빠른 날이 되는 것임. 이 경우 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 않음으로써 현물출자일이 불분명한 경우에는 당사자간에 묵시의 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 밝혀 소관세무서장이 사실판단할 사항임.

2. 양도자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 청산한 날로 하는 것이나, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 그 양도시기로 하는 것임.

 

분류/일자】서면4팀-148, 2006.01.27  
 
【제목】

공동사업자가 건축물을 신축하여 자가사용하는 건축물을 양도하는 경우 취득가액은 공동사업에 현물출자한 날 현재 당해 토지 등의 가액과 공사비의 합계액이 되는 것임

【질의】

(사실관계)
- 연접한 주택 소유자 4명이 기존 주택을 헐고 새로운 주택 9세대를 건축하여 4세대는 구성원들이 자택으로 출자반환받고 5세대는 일반분양하는 목적으로 지주 4인이 공동사업계약을 체결하고 사업자등록(개인사업자로 일반과세자임)을 한 후 시공사(법인)와 공사계약을 체결,
- 공동사업 수행을 위하여 토지등기부상 당초 각 지주 명의에서 공동사업자 대표 1인의 명의로 신탁등기를 필함.
- 일반분양 5세대의 분양금액은 전액 시공사가 회수하여 공사원가 보전과 가득이익을 확보하도록 계약하였으며, 또한 부족한 공사비 충당을 위하여 공동사업자(지주) 각인이 자택으로 배정받을 면적에 비례하여 소정의 추가부담금을 지급하기로 약정.

(질의사항)

1. 위의 경우 지주들이 제공한 토지가 양도소득세 과세대상에 해당하는지 여부

2. 양도소득세 과세대상에 해당하는 경우 지주가 본인 몫으로 배분받는 신축주택의 취득시기는.

3. 배분받는 신축주택이 고가주택인 1세대 1주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 경우 취득가액 및 양도차익 계산방법.

 

【회신】

1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보는 것임.

2. 위 1.의 공동사업자가 공동으로 건축물을 신축하여 그 중 본인들이 자가 사용하는 건축물을 양도하고 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 건물의 경우 사용검사필증교부일(다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것이며, 그 부수토지는 현물출자한 날이 되는 것임.
또한 양도하는 건축물(그 부수토지를 포함)의 취득가액은 공동사업에 현물출자한 날 현재 당해 토지 등의 가액과 공사비의 합계액이 되는 것이며, 동 건축물이 고가주택인 1세대 1주택에 해당하는 경우 양도차익의 계산은 같은영 제160조의 규정에 의하는 것임.
 

분류/일자】재일46014-2899, 1997.12.10  
 
【제목】

신축중인 건물이 건축법상 건축물로 분류되는 상태에서 유상이전에 의한 건축주의 명의를 변경하는 것은 건물의 양도로 봄

【질의】

건축주 명의 변경(양도 양수)시 양도자와 양수자가 내야(신고)할 세금은 무엇인지. 그 시기는 언제인지.

【회신】

1. 자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득·양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 청산한 날이 되는 것임. 다만, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하는 것이며, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기접수일로 하는 것임.
2. 신축중인 건물의 건축허가서상 건축주를 변경하는 경우 양도소득세가 과세되지 아니하는 것이나, 당해 신축중인 건물이 건축법상 건축물로 분류되는 상태에서 유상이전에 의한 건축주의 명의를 변경하는 경우에는 건물의 양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.