질문일  2006-06-30     조회수  62 
 
 
질문자 000 세무사
 
 
제목  양도소득과 사업소득(부동산매매)의 구분
 
 

상담위원님의 노고에 감사드립니다.

<예규판례>

 

 부동산의 양도가 사업소득(건설업,부동산매매업)에 해당하는지,양도소득에 해당하는지의 여부는 그 규모,횟수,태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의
계속성과 반복성이 있는지의 여부등을 고여하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항이다. (소득 46011-544,외 다수)

 

<현황>

 

1. A는 사업자등록이 되어있지 아니한 거주자로서 매입한 토지위에 상가건물(지상4층.지하1층)을 신축하여 완공을 앞두고 있음.
 

2. A는 이전까지 건물등을 신축하거나 판매한 사실이 전혀 없으나 본건 상가건물은 준공후 (보존등기 즉시) 분양할 계획임.

 

<질의>

 

1. 본건 상가건물의 양도를 판매목적의 신축판매로 보아 부동산매매업으로 분류해야 할지?
    

또한. 이경우 사업자 미등록에 대한 가산세의 적용여부는?

 

2. A가 비사업자로서 일시적/비반복적인 건물의 신축판매로 양도소득으로 분류해야 하는지?
  
    

 

 
 

 

  
 

 
답변자   황영현 전문상담위원      답변일   2006-07-19
 
 

 

답변드립니다.

1. 원론적인 문제입니다만, 양도소득으로 볼것인가 부동산 매매업으로 볼 것인가는 전적으로 종합소득 중 사업소득으로 볼것인가 분류과세 소득인 양도소득으로 볼것인가의 문제입니다.
 

소득세법은 (1) 본인이 부동산 매매업(건물신축판매업 포함)이나 부동산 중개업을 사업목적으로 나타내어 활동으로 수행하고자하는 의사표시가 있는 경우에는 횟수와 관계없이 상업용건물신축판매업(=부동산 매매업 <---> 주택신축판매업은 건설업 임)으로 보도록 규정하고 있으며, 이 경우 대외적인 선언은 사업자등록이나 법인의 등기부상의 등재 및 부동산매매업을 위한 허가 등을 득한 경우로 하고 있습니다. (소득세법기본통칙 제19-7 제1항 제1호 )

 

(2)  위와 같이 명시적으로 대외에 선언한 적은 없으나 부가가치세법상 1과세기간에 1회이상 취득하고 2회이상 판매하는 경우와 신축하여 판매할 목적으로 건축 중이던 건축법상의 건축물과 토지를 제3자에게 양도한 경우에도 부동산 매매업으로 본다고 규정하고 있습니다.(소득세법 기본통칙 19-7 제1항 1호 단서 및 2호)
 

여기에서 건축법상의 건축물과 토지라고 표현한 것은 , 건축법상의 건축물의 의미가 건축허가에 따른 사용검사필증의 교부와는 관계없이 "벽 또는 기둥이 1개 이상이어야 하고 ,지붕이 있어야 하는 것"을 의미하므로, 부동산 매매업으로 분류되기 위해서는 상가건축물의 건축허가나 착공신고만으로는 불충분하고 최소한 상가신축을 위한 건축허가에 따라 지하층을 포함하여 1개층이라도 신축된 상태에서 동 구축물과 토지를 함께 양도한 경우에 해당됨을 의미합니다. 

 

3. 즉, 비록 사업자등록을 하지는 않았다고 하더라도 신축하여 임대할 목적이거나 사옥 등으로 사용하지 않고, 판매할 목적으로 신축하고 있는 상가건물인 경우에는 준공 전에 제3자에게 양도하든 준공하여 제3자에게 분양을 하든 "부동산 매매업"에 해당하는 것입니다.

 

4. 따라서, 부동산 매매업에 따른 사업자등록을 하지 아니한 경우에는 부가가치세법상 미등록가산세가 적용되는 것입니다. 다만, 부동산매매업이나 부동산 임대업의 사업개시일은 신축된 재화의 공급일 및 신축된 상가건묵물의 임대용역을 개시한 날이 되므로 딩해 사업개시일로부터 20일이내에 사업자등록을 하면 되는 것입니다.
 

물론 건축허가서를 첨부하여 사업개시일 이전에도 당해 상가건물 신축과정에서 발생하는 부가가치세매입세액 등을 공제받기 위하여 사전에 사업자등록을 신청할 수 있는 것입니다.

 

5. 위에서 설명드린 부동산 매매업에 해당하지 않은 상가건물 신축의 경우, 예를 든다면
(1) 신축하여 판매하지 않고 부동산 임대업을 수행하다가 양도한 경우나

(2) 사옥으로 사용하다가 양도한 경우에는 양도소득세가 과세되는 것입니다.
  

물론 이 경우에도 건축물에 대한 재화의 공급에 대해서는 부가가치세가 과세되므로 부가가치세법상의 포괄적인 사업양도에 해당하지 않는 다면 세금계산서를 발행하여야 합니다.(물론 면세사업용 사옥에 공하던 건축물인 경우에는 부가가치세도 면세됨)

 

 

이용해주셔서 감사합니다.

 

 

 

 

건물신축판매업 및 부동산임대업의 사업개시일은 부가가치세법시행규칙 제3조 제3호에 규정된 각 사업의 재화 또는 용역의 공급을 개시하는 날이며, (중략).. 
 
 

[예규 서삼 274(2006.2.10)]
 
 [관련 법조문】

 
ㆍ 부가가치세법 제5조【등록】

 
ㆍ 부가가치세법 시행령 제7조【등록신청과 등록증교부】

 
 

 
 
ㆍ 부가가치세법 시행규칙 제2조【등록신청과 등록증교부 등】

 
ㆍ 부가가치세법 시행규칙 제3조【개업일의 기준】
 

 

 

 

 

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