아파트 매물 부족과 전셋값 상승으로 인해 다가구나 다세대 주택을 임시 대안으로 찾는 수요가 늘어나고 있다.

부동산시장 전문가들은 다가구.다세대 주택을 살 경우 실거주 목적이거나 개발호재 확정 지역에서의 투자는 괜찮지만 그렇지 않은 경우 신중하게 접근할 것을 권유하고 있다.

전세를 구하는 경우에는 전세권 설정이 필수라고 지적하고 있다.

◇ 개발호재 없으면 투자수익 기대 어려워 = 일반적으로 다가구.다세대 주택은 주차난 등 주거환경이 좋지 않아 아파트에 비해 가격 상승률이 낮다.

외환위기 이후 정부가 경기부양을 이유로 규제를 완화하면서 공급이 크게 늘어난 것도 가격이 크게 오르지 않는 이유이다.

때문에 재테크 차원에서 다가구.다세대 주택을 사는 경우에는 매입하고자 하는 주택이 일반적인 다가구.다세대주택보다 높은 수익이 가능한 지를 신중하게 따져 봐야 한다.

재개발이나 재건축 등 개발 호재가 있는 지역의 다가구.다세대 주택이라면 추가 가격 상승 여력 등을 따져 투자해볼 만 하다.

일단 매입을 결정했다면 해당 주택을 담보로 대출을 받은 게 있는 지를 살펴 봐야 한다.

대출금이 있는 경우에는 대출금의 명의변경을 확실히 할 필요가 있다. 대출금 명의변경을 하지 않았다가는 근저당이 포괄저당권인 경우에는 매도자가 다른 채무를 모두 갚기 전에는 근저당권이 말소되지 않는다.

해당 주택에 근저당권이 설정돼 있다면 근저당권 종류가 특정채무에만 한정된 한정근저당인지, 아니면 채무인의 모든 채무에 대해 설정된 포괄근저당인지 확인해야 한다.

포괄근저당이라면 해당 주택의 대출을 모두 갚았다고 하더라도 매도자의 다른 채무가 변제되지 않으면 근저당권이 말소되지 않는다.

◇ 전세인 경우 전세권 설정은 필수 = 다가구나 다세대주택에 전세를 구하려는 경우에는 다른 임차인들의 전셋값을 합한 총 전세금이 어느 정도인지를 봐야 한다. 일반적으로 총 전세금이 해당 주택 매매가의 80%를 넘으면 안 사는 게 좋다.

등기부등본에 근저당, 가압류, 가등기, 가처분등기 등이 설정된 집도 신중하게 판단해야 한다. 금액이 적은 근저당이라면 크게 상관이 없지만 가등기, 가처분이 설정된 집은 피하는 게 좋다.

계약을 했다면 전입신고를 한 뒤 곧바로 동사무소나 구청, 등기소에서 계약서에 확정일자를 받아 전세권을 설정해야 한다.

전세권 설정을 하면 등기부등본상에 채무로 잡히기 때문에 집주인들은 기피하는 경향이 있다. 전세권이 설정되면 은행에서 대출받을 수 있는 금액이 줄어든다.

그러나 세입자 입장에서는 전세권 설정이 반드시 필요하기 때문에 집주인에게 전세금을 조금 더 주더라도 전세권을 설정하는 게 바람직하다.

요즘은 일정 금액을 내고 보증보험 상품에 가입하는 것으로 전세권 설정 효과가 있다.

전세기간이 끝난 뒤 전세금을 돌려받지 못하는 경우에는 임차권등기제도를 활용하면 집을 비워 준 뒤에도 전세금을 안전하게 지킬 수 있다.