질문일  2006-04-19     조회수  148 
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  개별주택가격기준시가계산시 문의사항
 
 

안녕하십니까

 

자주 질문을 드리네요 개별주택가격기준시가계산시 문의점이 있어서 질의를 드립니다

 

질문1. 장기보유특별공제

 

(1)건물에서 양도차손(-)이 발생하고 토지에서 양도차익(+)이 발생하는 경우 아파트와 같이 통산후 장기보유공제를 적용하는 것인지 아니면 그 양도차익을 통산하지 않고 토지의 순수양도차익에 대해서 장기보유특별공제를 해주어야 하는것이맞는지요

 

(2)시중에 나와있는 양도소득세 프로그램두곳중  한곳은 통산하고 한곳은 통산하지 않고 각각계산을 해주고 있어 같은 주택양도시 세액이 틀리게 계산됩니다.당연히 통산하지 않는 프로그램이 세액이 적게 나옵니다

 

국세청인터넷질의답변은 다음과 같습니다

 

안녕하십니까?

 

국세행정에 대한 관심에 감사드리며, 다음은 귀 질의에 대한 답변입니다.

 

귀 질의의 경우 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 「소득세법」제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 양도차손이 발생한 건물과 양도차익이 발생한 그 부수토지에 대한 장기보유특별공제액의 계산은 부수토지만의 양도차익에 대하여 계산하는 것입니다.

 

새해에는 소망하는 일들이 모두 이루어지시길 바랍니다.  새해 복 많이 받으시고, 늘 좋은 하루 되십시요.

 

(3)본인의 견해

 

저의 견해로는 부수토지만의 양도차익에 대해서만 통산하지 않고 장기보유특별공제를 해주는 것이 타당하다고 보여집니다

 

 

 

질의2.

 

2004년10월2일 취득한 개별주택의 경우 계산방법을 질의올립니다

 

(1)개요

 

주택취득일:2004년10월2일

 

주택양도일:2006년4월19일

 

개별주택가격(2005년4월30일고시분):168,000,000

 

이경우 취득가액환산공식은 다음과 같습니다

 

최초고시일기준시가x(취득일토지가액+취득일건물가액)/(최초고시일토지가액+최초고시일건물가액)

 

A프로그램환산취득가액:170,116,703

 

B프로그램환산취득가액:166,166,138    차액:4,000,565

 

차이원인:

 

토지의 기준시가산정시 소득세법 시행규칙 80조1항1호가목에 따라 동일한 조정기간으로 보아 환산함으로 인한 차이입니다.따라서 2004년기준시가고시일인 6월30일이후 취득한 주택부수토지의 계산이 틀리게 됩니다

 

A프로그램은 위산식그대로 대입한결과입니다

 

B프로그램환산식:건물과 토지부분을 각각계산합니다

 

토지분환산가액

 

=최초고시주택고시가액X{최초고시1필지기준시가/최초고시(토지+건물)기준시가}X 취득시 1필지기준시가/{최초고시1필지기준시가+(최초고시-최초고시전기)1필지기준시가X조정월수/보유월수}

 

따라서 토지부분에서 약4,000,000만큼 차이가 발생합니다

 

계산결과

 

A프로그램:양도차손 -7,220,204

 

B프로그램:양도차손 -3,151,121

 

같은 주택을 계산하는 경우에도 차이가 발생하여 위 양도자가 다른 자산을 양도했을경우 결손금통산시에도 문제가 발생합니다

 

또한 겸용주택인경우 세액이 큰 차이가 발생합니다 또한 4월28일 이후 고시되는 주택가격으로 계산하면 상승폭이 커서 세액이 발생하고 안하고의 차이가 있게 됩니다.

 

프로그램을 비교하고자 하는 의도는 아니나 실무에서 혼선을 빛고 있어 질의를 드리니

오해없으시길바라며 세무사님의 고견을 바랍니다

 

 

 

 

 

 

답변자   김영인 전문상담사례    답변일   2006-04-26
 
 

질의에 감사드리며 답변내용은 다음과 같습니다.

1. 질의 1

장기보유특별공제는 각 과세대상단위로  토지및 건물에 대하여 각각 적용하는 것이기에 국세청의견이 맞습니다.

2. 질의 2

1) 법 시행 초기라 프로그램마다 차이가 나기에 수기로 다시한번 검토를 하셔야 합니다.

2) 소득령 164조 7항및 8항을 보면

 

⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.(2005.08.05 신설)

 

                            취득당시의 법 제99조 제1항 제1호
   건설교통부장관이        가목의 가액과 나목의 가액의 합계액
   당해 주택에 대하여 × ───────────────────
     최초로 공시한          당해 주택에 대하여 건설교통부장관이
       주택가격               최초로 공시한 주택가격 공시당시의
                                  법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과
                                나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과
                                 최초로 공시한 주택가격 공시당시의
                               가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을
                                     준용한다)

 

⑧ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다.(2005.08.05 항번개정)

 

3) 위 8항에서 재정경제부령이 정하는 방법은 소득세법시행규칙 제80조의 것을 말합니다.

 

4) 결국 B프로그램의 것이 법 내용에 근거하여 프로그래밍화 된 것으로 볼  수 있아오니 참조바랍니다.
 

 

 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.