질문일  2006-04-26     조회수  58
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  기준시가미고시시 양도가액환산문제 
 
수고하십니다.

2004년에 토지를 취득해 단독주택를 신축,2005년 12월 완공해 2006년 3월 토지와 건물을 양도했습니다.

 
그런데 2주택자라 실가로 양도차익을 계산해야 하는데 토지의 취득가액은 확인이 되고 건물 취득가액은 확인되지 않습니다. 매매사례가,감정가도 없어서 취득가액을 기준시가비율로 환산해야 하는데, 취득당시,양도당시의 개별주택기준시가가 전부 미공시입니다. 이경우 환산을 어떻게 해야하는지요?

 

 

 
 
답변자   김영인 전문상담위원      답변일   2006-04-28
 

질의에 감사드리며 답변내용은 다음과 같습니다.

 

1.  소득령 164조 11항

⑪ 법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이라 함은 다음 각 호의 규정에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.(2006.02.09 신설)

1호. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 동법 제16조 제7항의 규정에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액(2006.02.09 신설)

 

2. 본 사례의 접근

 

1) 개별주택가액이 없는 경우에는 위 소득령 164조 11항 제1호에 의하여 인근주택을 표준주택으로 보아 주택가액비준표에 의하여 취득 및 양도당시 기준시가를 산정하셔야 합니다.

 

2) 비준표는 시군구마다 다르기에 관할 지자체에서 재무과에서 구해보시는 것이 정확할 것으로 판단되며 이를 산정하는 것이 실무적으로 어려울 수도 있을 것 같습니다(현직 감정평가사 의견). 또한 당해 주택에 대한 비준표에 의한 평가를 세무서장에게 요청하여도 그들이 해줄 가능성은 제로에 가까울 겁니다.

 

3) 해결책으로는 종전 방식대로 일반 토지 및 건물의 기준시가 산정방식 (국세청장고시가액 * 구조.용도.위치지수등을 곱하여 계산하는 방식)에 의하여 신고하시는 것도 편의성에서는 유용할 것으로 판단됩니다. 

 

 

 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.