질문일  2006-05-10     조회수  75 
 
 
질문자  ooo 세무사
 
 
제목  중과적용 주택수 제외여부 
 
 1986년에 취득하여 현재까지 주택(임대)으로 사용하고 있는 2주택과 그외 본인이 거주하고 있는 주택외 1주택 합계 4주택을 소유하고 있는 자가 1986년에 취득한 2주택을 민간재개발사업자에게 양도하고자 매매계약을 하고 계약금을 받은 상황에서

- 1세대3주택 중과규정을 피하기 위해 해당 2주택을 멸실(멸실시 약 2천만원의 비   용이 소요됨)하고 관련공부를 정리한 후 잔금을 수령, 등기이전을 하고자 할 경우 1세대3주택의 중과규정을 피할 수 있는지?

- 중과규정을 피할 수 있다면 해당 나대지의 양도에 대하여 비사업용여부를 판정함에 있어 현재까지 주택으로 계속사용하였기 때문에 비사업용에서 제외되어 기준시가를 적용, 양도소득세를 신고할 수 있는지?

( 참고: 도시지역내의 일반상업지역으로서 기준면적이내의 토지임)

 

 
답변자   김영인 전문상담위원    답변일   2006-05-11
 
 

질의에 감사드리며 답변 내용은 다음과 같습니다.

1. 중과세 여부

1) 1세대 3주택 중과세여부의 판단은 원칙적으로 양도시점에서 판단하기에 양도시점(잔금청산일과 등기접수일중 빠른날)에 주택이 멸실된 상태에서 나대지만 양도하는 경우에 1세대 3주택 중과세가 적용되지 아니하는 것입니다.

2) 다만, 계약일 현재 특약사항으로 인하여 과세관청으로 부터 조세회피에 대한 오해의 소지를 없애기 위해서는 당해 주택건물이 사용가치가 없어 매도인이 멸실 후 매수인에게 나대지 상태에서 이전 한다는 내용을 추가 하시면 좋을 것 같습니다.

3) 서면4팀-1432 .2005.8.17

(가) 예규 내용 : 소득세법시행령 제167조의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상의 보유여부 판정은 동법시행령 제154조 규정의 1세대별로 주택 양도일을 기준으로 당해 양도주택을 포함하여 1세대 3주택 이상 여부를 판정하는 것임.

1세대 3주택에 해당하던 거주자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재개발주택의 완성일 전에 나머지 2주택 중 1주택을 양도하는 경우에는 소득세법 제104조 제1항 제2호의 3의 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60)을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용하는 것임.

(나) 예규의 해석 : 2006.1.1 이후 적용되는 세법에서 위 예규를 액면그대로 적용하기는 어렵지만 당해 예규의 핵심은 양도시점에서 주택이 멸실된 상태라면 주택으로 보지 아니한다는 내용입니다. 2006.1.1 이후 관리처분계획인가를 받은 도정법상 재개발 입주권은 3주택 중과세 판단시 주택으로 의제하여 주택수에 포함하지만 본 사례와 같은 도정법상 재개발입주권이 아닌 경우에는 주택수에서 당연히 빠지며 일반적인 원칙에 의하여 판단하시면 됩니다.

2. 멸실후 처분되는 나대지의 비사용토지 여부의 판단.

1) 소득령 제83조의 5 [ 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등> 제 9호를 보면

<건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 날부터 2년 >까지는 사업용으로 사용한 것으로 보기에 멸실 후 3년내 처분하는 경우에는 사업용토지로 보는 것입니다.

2) 결국 본 사례의 경우 주택건물 멸실 후 3년 내에 처분하는 경우에는 사업용토지로 볼 수 있는 것입니다.
 

 

 

 

-------------------------------------------------------------------
본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.