질문일  2006-05-01     조회수  119
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  주택고시가격
 

질문내용)

 

구주택을 취득하여 주택을 헐고 신축하였습니다.

 

구주택의 취득 당시에는 그 주택에 대한 가격이 고시 되었었으며 새로운 주택의 고시가격 또한 신축 후 고시되었습니다.

토지의 보유기간은 1년이상(40%세율), 건물은 1년 미만(50%)입니다.

질문1) 취득가액 산정에 관한 질문입니다.

 

주택(토지와 건물)을 일괄양도시 건물의 건축비를 알지 못한 경우 환산취득가액이 가능한지요?

 

가능하다면 취득가액은 구주택의 고시가격은 적용할 수 없으므로 소령 제164조 7항의 본문 규정을 적용하여 일괄하여 계산 후 개별 토지 건물의 취득당시 기준시가로 안분가능한지요?

 

질문2) 건교부의 개별주택고시가격은 토지와 건물분을 합한금액입니다.

그런데 이 가격은 [개별토지의 개별공시지가와 개별건물의 기준시가의 합계액] 보다 터무니 없이 낮은 금액입니다. 이때 토지와 건물을 분리하여 양도 또는 증여시 계산방법은? 

 

예를 들어

 

- 토지의 개별공시지가 1억원

- 건물의 기준시가 2억원

- 개별주택고시가격 2.5억인 경우

토지만 증여/양도 한다고 가정한 경우(기준시가로)

 

가) 주택고시가격을 토지와 건물의 기준시가로 안분한 0.83억인지?  

 

나) 아니면 개별토지의공시지가 1억원인지?

감사합니다.

 

 

답변자   김영인(kimyeagle)      답변일   2006-05-08
 
질의에 감사드리며 답변내용은 다음과 같습니다.

 

1. 질문1)의 답변

1) 주택건물의 보유기간이 1년미만으로서 취득당시 실제 취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득령 97조 1항 1호 나목에 의하여 매매사례가액, 감정가액이 없는 경우에는 환산취득가액에 의하여 신고하실 수 있습니다.

 

2) 개별주택가액의 환산취득가액은 세무사님께서 언급하신 소득령 164조 7항에 의하여 취득당시 개별주택환산가를 먼저 산정후 취득당시 토지 건물의 기준시가 비율로 안분하여 건물환산취득가를 산정할 수도 있고, 양도당시 개별주택가액을 양도당시 토지 건물의 기준시가 비율로 안분하여 양도당시 건물분 상당 개별주택가액을 취득당시 및 양도당시 건물기준시가 비율로 환산하여 취득가액을 산정하실 수도 있습니다 (결과는 동일).

 

2. 질문 2)의 답변

 

1) 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의하여 고시된 개별주택가액이 있는 경우라면 안분을 하셔야 할 것으로 판단됩니다.

 

2) 그 이유는 종전의 건물가액 산정방식은 면적기준으로 산정되어 부정확한 것으로서 이를 보완하기 위하여 토지 및 건물 가액을 통합하여 개별주택가액을 고시하는 것이니 정책적인 취지등을 고려하여 안분하시는 것이 적정하다고 판단됩니다.
 

 

 

 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.