질문일  2006-06-01     조회수  74
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  주택과 그 부수토지를 각각 다른 세대원이 소유시 그 부수토지에 대한 과세

 

다음과 같은 사항에 대하여 상담드립니다.

 

1. 사실관계

- 물건지 : 서울 관악구 봉천동 ㅇㅇ 번지, 단독주택 1동

- 주택과 그 부수토지 소유자가 각각 다른 세대임(부수토지는 명의신탁으로 추정됨)

- 위 물건지는 2005.6.30.자 주택외(토지)투기지역으로 지정되었으나, 주택은 투기지역이 아님

2. 상담내용

- 주택에 대하여는 기준시가로 양도차익을 계산하여야 하는 것으로 판단되는데,

- 그 부수토지에 대하여 양도소득세를 계산하는 경우 주택부수토지로 보아 기준시가로 계산하여야 하는지? 아니면, 투지지역이므로(별도세대구성) 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 하는지요?

- 만약 같은 세대원이라면 기준시가 과세가 적법한 것인지요?

상담부탁 드립니다.

 

 

 
답변자   김영인 전문상담위원     답변일   2006-06-06
 
 
질의에 감사드리며 답변내용은 다음과 같습니다.

 

1. 주택의 부수토지

세법에서는 주택및 그 부수토지에 대하여 공통적으로 적용되지 아니하기에 아래의 각 경우에 따라 달리 판단할 수 밖에 없습니다. 그 내용을 보면....

1) 1세대1주택 비과세에서의 주택의 부수토지는 건물정착면적의 5배(10배)내의 것을 포함하여 비과세여부를 검토하고 있습니다. 이 경우 주택건물 소유주와 세대를 달리하는 자가 부수토지를 소유하고 있는 경우에는 주택건물을 소유하는 거주자의 부수토지로 보지 않고 있습니다.

2) 고가주택에 있어 주택의 부수토지는 배율(5배 또는 10배) 기준이 없기에 당해 고가주택의 사실상 부수토지 전부를 당해 주택의 부수토지로 보셔야 합니다.

3) 투기지역(주택 또는 주택외)에서의 주택부수토지 판단시엔 경우의 수를 두고 판단을 하여야 합니다.(아래 2 에서 계속)

 

2. 투기지역 내에서의 주택 부수토지 판단

 

(1) 주택투기지역인 경우

1) 주택투기지역 내의 주택건물의 부수토지는 5배 또는 10배의 배율 적용이 되지 아니하기에 사실상 주택에 부수되는 토지(대)가 전부 부수토지에 해당됩니다. 따라서 부수토지 전부가 실가과세 대상이다.

2) 예규 서일46014-11009,2003.7.28 의 예규를 보면 <주택투기지역 내의 주택(그 부수토지 포함)이 건물부분의 소유자와 토지부분의 소유자가 다른 경우에는 당해 건물의 부수토지는 주택의 부수토지로 본다>라고 언급하여 사실상의 부수토지 전부에 대하여 실가과세를 하고 있습니다.

 

(2) 주택외 투기지역의 경우

1) 주택외 투기지역에서의 주택건물 부수토지는 배율적용을 하여 판단하셔야 합니다. 이는 2006.1.1 이후 신설된 소득법 104조의 3에 의하여 배율내의 부수토지는 주택부수토지(사업용)로 보고 배율초과분은 비사업용으로 판단하여 실가과세를 하고 있습니다. 결국  주택의사실상 부수되는 토지 전부를 부수토지로 보고 사실상의 주택부수토지 전체에 대하여 기준시가로 과세하던 종전 방식과 다른 결과인 것입니다.

2) 주택외 투기지역에서 주택과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우(다른 세대원인 경우 포함)라 하더라도 배율내에서의 부수토지는 기준시가, 배율초과분은 실가로 양도차익을 계산하셔야 합니다.

(3) 1세대 1주택 비과세에서 배율초과된 부수토지

 배율초과된 부수토지는 주택외투기지역 여부에 불구하고 무조건 비사업용토지에 대당되어 실가과세 대상입니다.

 

3. 본 사례의 경우

1) 주택외 투기지역으로서 별도세대원이 소유하는 부수토지는 주택정착면적의 5배내까지는 법상 주택의 부수토지에 해당되어 기준시가를 적용할 수 있는 것이며, 5배초과된 주택부수토지는 비사업용토지로 보아 실가과세 대상입니다.

2) 위 1)의 판단은 비과세여부의 판단이 아니기에 별도세대원여부와는 관련없습니다.
 

 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.