[질 의] 

부(父)가 2006년 4월 6일에 매입한 상가건물(매매가액100억원)을 2006년 7월 19일 자(子)에게 증여하였는데, 증여에 앞서 부(父)는 2006년 7월 4일 동 상가건물을 담보로 시중은행으로부터 40억원을 차입하였습니다(채권최고액 52억원의 근저당권이 설정되어 있고 동 물건에 대한 은행 감정가액(하나)은 90억원임). 증여일인 2006년 7월 19일 현재의 상증법상 보충적 평가방법에 의한 기준시가는 70억원입니다.

이 경우 신고하여야 할 증여재산평가액은 은행감정가액인 90억원인지, 기준시가인 70억원인지 아니면 일반적으로 부동산 가격이 하락하지 않으니까 매입당시의 가액 100억원인지요.

 

[답 변]

상증법 제60조와 동법 시행령 제49조에 의하면 증여재산 평가 기준일(증여일)의 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하되 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 동 재산에 대한 매매(유사한 재산 포함), 감정, 수용, 경매, 공매가격이 있는 경우 그 가액을 시가로 봅니다.

이 때 감정가액은, 당해 재산에 대하여 2이상의 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 하고 있으므로 감정가액이 하나만 있는 경우에는 시가로 인정받기 어렵습니다.

이러한 시가가 없는 경우에 일반적으로는 당해 재산에 대한 상증법 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의한 보충적 평가액으로 평가하도록 하고 있으므로 증여일 전후 3월 이내에 보충적 평가 방법에 의한 평가액 이외의 시가가 존재하지 않는다 하여 매입당시의 취득가액을 증여재산의 시가로 볼 수도 없다 할 것입니다.

다만, 평가기준일 전후 3월 이내의 기간에 해당되지 않는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일로부터 3월 전후기간 이내에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 매매 등의 가액을 포함할 수 있다고 규정하고 있습니다.

위와 같은 상증법 규정을 살펴볼 때 아버지의 취득가액 100억원이 특수관계가 없는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어질 때 통상적으로 성립할 수 있는 가격이라면 동 거래 시점과 증여시점의 시차가 별로 길지 않는 점을 감안할 때 증여시점의 기준시가 70억원을 증여재산의 시가라고 판단하기에도 다소 무리가 있을 수 있다고 판단됩니다.

- 김재구 세무사

 

 

세무사신문 제451호(2006.12.16)