질문일  2006-08-24     조회수  159 
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  일괄고시된 개별주택의 환산취득가액계산시 공시지가 적용
 
무더운 날씨에 상담하시느라 노고가 많으십니다.

 

1.사실관계

 

- 주택투기지역내 단독주택으로 1세대2주택자에 해당함
- 양도가액은 실지거래가액으로 신고
- 취득가액은 확인할 수가 없어 환산가액으로 신고하고자 하는 경우에

개별주택가격 최초고시 : 2005.4.30.

토지에 대한 개별공시지가고시 : 2005.5.31.

양도일현재 개별주택가격고시 : 2006.4.28.

토지에 대한 개별공시지가는 주택일괄가격공시로 미고시됨.

 

2. 상담내용

 

사실관계가 위와 같은 경우에

- 양도시의 기준시가를 안분계산하는 경우에 2005.5.31.고시된 개별공시지가를 적용하여야 하는지와(06.1.1.현재 개별공시지가가 없으

므로)?

- 이후 주택양도에 대하여 개별주택가격이 일괄고시되면은 토지에 대한 공시지가는 항상 2005.5.31.에 고시된 가격(고시가 없을 것으

로 봄)을 적용하여야 하는지요?

- 환산취득가액 계산시에 토지에 대한 기준시가는 항상 양도일에 관계없이 2005.5.31.고시된 개별공시지가를  적용하여야 하는지요?

 

 
 

 

 

 

답변자   김영인 전문상담위원     답변일   2006-08-28
 
 

질의에 감사드리며 답변내용은 다음과 같습니다.

 

1. 개별주택고시가액이 고시된 토지의 기준시가 산정

 

1) 단독주택 및 공동주택에 대하여는 건교부에서 주택건물과 그 부수토지를 통합하여 개별주택가액을 고시하고 있습니다.

 

2) 문제는 본 사례와 같이 2006년도 이후에 양도 하는 경우로서 취득환산가액에 의하여 취득가 산정시 2006년도 토지의 개별공시지가를 따로 고시하지 아니하는 지자체들이 대다수여서 혼란이 야기되고 있습니다.

 

3) 개별공시지가가 없는 경우에는 소득령 164조1항 각호의 경우가 있으나 본 사례와 같은 경우에는 당해 조항을 적용하기에는 한계가 있습니다. (단순한 고시.결정의 누락이 아니며 계속 2005년도의 개별공시지가를 몇년에 걸쳐 적용하는 것 또한 이론적으로 문제가 많음)

 

4) 개별주택가액의 산정시 평가방법은 토지의 가액과 건물의 가액을 별도로 산정후 단순 합산하는 방식이기에 고시는 하지 않았지만 관할 시군구의 담당부서에 요청하여 그 가액을 안분요청하여 받아보는 방법이 가장 합리적입니다.

 

5) 현재 국세청에서도 행자부에 향후에는 개별공시지가를 별도로 안분 고시해 줄 것을 요청해 놓고 있는 것으로 알고 있습니다.

 

2. 답변

 

1) 단순히 2005년도의 것을 적용하는 것은 문제가 있기에 관한 지자체 담당부서로 부터 양도한 주택의 건물가액과 토지가액을 안분요

청하여 이를 이용하시면 됩니다.

 

2) 나머지 질문도 위 1)의 답변대로 하시면 됩니다.
 

 

 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.