질문일  2006-09-14     조회수  97 
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  주택 기준시가 산정방법 질의  
 

 

상담에 수고가 많으십니다.

 

양도소득세 신고와 관련하여 기준시가 산정방법에 대하여 질의가 있습니다.

 

[상황]

본인은 1세대 1주택에 해당되지 않는 겸용주택을 소유하고 있으며, 주택부분보다 상가부분이 더 크며, 고가주택에는 해당되지 않고 투기지역에도 해당되지 않습니다.

 

양도일자는 2005.10.19일이며, 기준시가 신고대상입니다.

 

 

 

겸용주택 내역

 

- 건물면적 : 50평 ( 주택 15평, 상가 35평 )

 

- 토지면적 : 100평 ( 주택 30평, 상가 70평 )

 

  * 주택부분 면적 산출근거 : 100평 × (15평/50평) = 30평

 

세법 개정으로 인하여 주택부분에 대하여는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택 공시가격을 적용하여야 하는바 2005.4.30일 공시된 개별주택가격은 1억원입니다.

상기 양도물건지의 상가는 무허가물건로써 구청에 등록되어 있으며, 재산세 납부를 하고 있으며, 세무서에 부동산/임대업으로 사업자등록도 하여 점포세를 받는 부분에 대하여 정상적으로 세금신고도 하였습니다.

그런데, 2005.4.30일 공시된 개별주택가격을 양도소득세 신고시 적용하려고 할 때 주택공시가격이 개별공시지가에 의한 산출액에 비하여 과다하다는 생각이 들어 구청 세무과에 산출근거를 열람하여 본 바 주택공시가격 1억원의 산정시 적용된 면적이 건물은 주택 15평이나 토지는 100평 전체가 적용되어 산출된 금액이었습니다.

개별주택가격의 공시에 있어 겸용주택의 경우 주택부분과 그 주택부속토지만 가액을 공시하며, 상가건물의 부속토지는 가격공시때 감안하지 않아야 하나 본 상가건물이 가건물이므로 개별주택가격 공시과정에서 가건물부분이 감안이 되지 않아 토지는 전체가 주택부속토지로서 산정되었던 것입니다. 

기준시가 산정시 상가는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 기준시가로, 주택은 동법 동항 동호 라목의 개별주택가격으로 평가하여야 하며, 본 사례는 주택의 기준시가로 적용할 개별주택가격의 산정이 잘못된 경우에 해당된다고 볼 수 있습니다.

[관련 법령 규정]

 

법률제7579호(2005.7.13) 소득세법 개정시

- 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목

 

  나. 건물 (2005.7.13 개정)

 

    건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다.)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위      치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

 

- 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목

 

  라. 주택 (2005.7.13 신설)

 

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다     만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결     정ㆍ고시하 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.  

법률 제7837호(2005.12.31)

- 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목

 

  라. 주택 (2005.12.31 단서개정)

 

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다     만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결     정ㆍ고시하 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가     격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동     주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.   

 

대통령령 제19327호(2006.2.9)

- 소득세법 시행령 제164조 제11항 (2006.2.9 신설)

 

  ⑪ 법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이라 함은 다음 각 호의 규정에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

 

    1호~2호. 생략

 

 

 

 

 

 

[질의]

상기와 같이 2005.10.19일 양도한 상황에서 개별주택가격의 산정이 잘못 되었을 경우 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목의 규정이 2005.12.31일 개정전에는 개별주택가격의 산정이 오류이나 없는 경우에 대하여 기준시가의 산정방법을 언급하지 않고 있으며, 2005.12.31일 개정시 단서규정에 그 방법을 시행령에 위임하고 소득세법 시행령 제164조 제11항이 2006.2.9일 신설되면서 구체적으로 산정방법이 규정되었습니다.

본인의 경우 2005.12.31일 세법 개정전에 양도하였고, 공시된 개별주택공시가격의 산정이 잘못된 상태에서 주택 기준시가를 산정함에 있어서 양설에 있어 질의하고자 합니다.

(1설) 양도당시 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목의 규정에는 개별주택공시가격이 잘못된 경우의 산정방법에 대한 언급이 없는 상태이므로 일반적인 토지,건물의 기준시가 산정방법인 소득세법 제1항 제1호 가목에 의한 기준시가로 주택과 토지의 기준시가를 산정하면 된다.

(2설) 양도당시 개별주택공시가격이 잘못되었다 하더라도 주택가격비준표상 평균 단가에  재계산된 주택부수토지면적을 곱하여 개별주택가격을 계산한다. 즉, 2005.12.31일 법개정후의 라목 단서규정에서와 같이 평가하여 주택 기준시가를 산출한다.

 

1설과 2설이 모두 틀린 방법이라면 정확한 기준시가 산출방법은 무엇인지요 ?

 

   

 

 

 

 

 

답변자   임채문 전문상담위원     답변일   2006-09-15 
 
 

개별주택가격 : 허가주택과 무허가상가가 혼재된 경우 자산별 개별주택가격에 의한 기준시가 계산방법

 

질문의 요지는,

 

과세대상인 복합주택(건물 50평, 토지 100평)을 소유하고 있는데, 주택면적(15평, 부수토지 30평)보다 상가면적(무허가건물 35평, 부수토지 70평)이 더 크지만 고가주택 또는 투기지정지역과는 해당 없는 2005.10.19.을 양도시기로 한 기준시가 신고대상임.

 

- 2005. 4.30. 최초 공시한 개별주택가격 : 1억원(대상 부동산 : 주택 15평과 부수토지 100평)

 

위 경우, 양도자산별(주택, 상가, 주택부수토지, 상가부수토지) 기준시가를 어떻게 계산하는 지?

 

 

 

답변드리면,

 

질문과 같은 복합건물(무허가 상가와 허가주택이 복합된 상황)인 경우에 대한 구체적인 권위있는 기관의 해석이 아직까지 없지만 사견임을 전제로 한 실무상 일반적으로 받아들여지고 있는 방법임을 양해하여 주시기 바랍니다.

 

 

 

1. 양도당시 주택부수토지에 상당한 개별주택가격(B)

 

  = 양도당시 개별주택가격(A)×양도당시 개별공시지가에 의한 토지기준시가÷(양도당시 개별공시지가에 의한 토지기준시가+양도당시 주택에 대한 일반건물기준시가) = (A)-(C)

 

  = 1억원×토지 100평 기준시가÷(토지 100평 기준시가+주택 15평 일반건물기준시가)

 

2. 양도당시 주택건물에 상당한 개별주택가격(C)

 

  = 양도당시 개별주택가격(A)×양도당시 주택에 대한 일반건물기준시가÷(양도당시 개별공시지가에 의한 토지기준시가+양도당시 주택에 대한 일반건물기준시가) = (A)-(B)

 

  = 1억원×주택 15평 일반건물기준시가÷(토지 100평 기준시가+주택 15평 일반건물기준시가)

 

3. 주택 부수토지 면적(D)

 

  = 전체 토지면적(E)×주택면적÷무허가건물을 포함한 건물전체면적 = (E)-(F) = 100평×15평÷50평 = 30평

 

4. 무허가상가 부수토지 면적(F)

 

  = 전체 토지면적(E)×무허가상가면적÷무허가건물을 포함한 건물전체면적 = (E)-(D) = 100평-30평 = 70평

 

5. 무허가상가건물에 부수된 토지부분에 상당한 개별주택가격(G) = (B)×(F)÷(E) = (B)×70평÷100평

 

6. 순수 허가주택에 부수된 토지부분에 상당한 개별주택가격(H) = (B)×(D)÷(E) = (B)-(G) = (B)×30평÷100평

 

7. 취득당시 주택건물에 대한 기준시가(I) = (G)×취득당시 일반건물기준시가÷양도당시 일반건물기준시가

 

8. 취득당시 주택에 부수된 토지부분에 대한 기준시가(J)

 

   = (H)×취득당시 주택부수토지 기준시가÷양도당시 주택부수토지 기준시가

 

9. 무허가상가 건물에 대한 양도당시 기준시가

 

   = 무허가상가건물 연면적×양도일 현재 단위면적당 일반건물기준시가

 

10. 무허가상가건물에 부수된 토지에 대한 양도당시 기준시가 = (F)×양도당시 개별공시지가

 

11. 무허가상가건물에 부수된 토지에 대한 양도당시 기준시가 = (F)×취득당시 개별공시지가

 

12. 무허가상가 건물에 대한 취득당시 기준시가 = 무허가상가건물 연면적×취득당시 단위면적당 일반건물기준시가

 

 

 

감사합니다.
 

 

 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.