질문일 2007-01-21 조회수 83
질문자 ooo 세무사
제목 비업무용 부동산 해당여부
상담위원님들의 성실하고 명쾌한 답변에 늘 감사드립니다.
아래 잡종지 임대토지 양도에 대한 비업무용 부동산 해당여부 판정에 어려움이 있어 상담 드리고저 합니다.
- 아 래 -
1. 부동산현황
- 소재지 : 경기도 면 소재지
- 지목 및 면적 : 잡종지(6,800㎡)
- 취득자 및 취득일 : A(개인) : 2000. 6월
- 토지이용계획서상 : 관리지역
- 양도예정일 : 2007. 2월
- 토지임대기간 : 2000.9.30 ~ 현재까지
- 재산세 과세유형 : 종합합산과세 → 현재 관할시청에 이의 신청 중임
2. 임차인 현황
ｏ임차인은 2000.9.30부터 현재까지 위 소재지에서 석유화학제품(용제류)을 판매하는 법인체임
ｏ 사업에 필요한 저장소 및 사무실등 설치 내용
- 옥외 용제 저장소(2개소) : 703.3㎡ (법인소유, 구축물)
※ 관할 소방서로부터 2001. 7월 “위험물 제조소등 완공검사” 득하여 영업 중임.
- 지하 저장소(1개소) : 502.25㎡ (법인소유, 구축물)
※ 위 저장시설은 주유소 유류저장시설과 유사하다고 보시면 됩니다.
- 사무실(제2종 근생시설)신축 : 135㎡(2001.7월 법인명의 보존등기)
< 문1 >
재산세 종합합산 과세된 위 잡종지의 경우 소득세법 제 104조의 3 제1항 제4호 나목(재산세별도 합산과세) 규정에 의거
무조건 비업무용 토지를 보는지요?
< 문2 >
아니면, 소득세법 제104조의 3 제1항 제4호 다목의 규정에 의거 사업과 직접관련 여부를 검토 후 비업무용 토지 여부를
판정하는지요?
< 문3 >
소득세법 제104조의 3 제1항 제4호 다목에 의거 판정한다면 추가적으로 아래사항에 대하여 문의 드립니다.
첫째 : “사업용으로 사용하는 나대지등은 임대여부에 불구하고 실제 사용상 황에 따라 판단하므로 임대용의 경우 임차인의 실제 사용용도에 따라 판단한다” (안수남 세무사님 교재 2006년판 1,276페이지)고 기술되어있는데 “임차인의 실제 사업용도에 따라” 라는 의미는 임대인의 수입금액이 아닌 위 임차법인의 수입금액 및 시설현황 등의 내용에 의거 사업용 ? 비사업용 토지 여부를 검토 ? 판단 한다는 뜻인가요?
둘째 : 위 “첫째” 내용대로 판단한다면 위 임차법인의 업종으로 보아
- 소득세법 시행령 제168조의 11 제1항 제7호(하차장용 등의 토지)와
- 동령동조동항 제12호 (블럭,석물 등 수입금액 기준) 및
- 동령동조동항 제14호(기타유사 토지) 중 어느 호를 선택 적용하는 것이 합리적인가요?
답변자 김영인 전문상담위원 답변일 2007-02-05
답변이 늦어져 죄송합니다, 세무사님.
1. 재산세 종합합산 과세된 위 잡종지의 경우 소득세법 제 104조의 3 제1항 제4호 나목(재산세별도 합산과세) 규정에 의거 무조건 비업무용 토지를 보는지요? 아니면, 소득세법 제104조의 3 제1항 제4호 다목의 규정에 의거 사업과 직접관련 여부를 검토 후 비업무용 토지 여부를 판정하는지요?
1) 법상 농지,임야,목장농지(이하 농지등), 나대지등의 판단은 사실상의 현황에 의하여 지목판정을 하되 사실상의 현황이 확인되지 않는 경우에는 공부상 지목에 의합니다.
2) 농지등외의 토지 즉 나대지등의 경우에는 소득법 제104조의3 제1항 제4호에 의하여 판단합니다. 당해 법 내용을 해석해 보면 지방세법상 종합합산과세대상 나대지등의 경우에는 비사업용토지로 보되 다만 소득령 168조의11 에 해당되는 경우에는 사업용토지로 보고 있습니다.
3) 문제는 본 사례와 같이 나대지등으로서 지방세법상 형식상 종합합산과세대상이면서 소득령 168조의 11에도 해당되지 않으나 실질상으로는 지방세법상 종합합산과세대상이 아닌경우 소득세법상으로 어떻게 처리할 것이냐가 관건입니다.
지방세령 143조를 보면, <재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 상이한 경우에는 사실상의 현황에 의하여 재산세를 부과한다.(2005.01.05 개정) >라고 명문화 하고 있습니다.
4) 본 사례의 잡종지엔 지하에 저장시설 및 지상의 근생시설이 있는 경우로서 지방세법상 건축물의 부수토지로 보아 사실상 별도합산과세대상으로 판단됩니다. 더욱이 관할소방서에서 준공검사를 필하였고 실질상 법인에서 사업용으로 사용하고 있기에 형식상 재산세 종합합산과세대상이라 이유만으로 비사업용토지로 보는 것은 법취지상 맞지 않는 해석입니다.
2. 사업용으로 사용하는 나대지등은 임대여부에 불구하고 실제 사용상 황에 따라 판단하므로 임대용의 경우 임차인의 실제 사용용도에 따라 판단한다” (안수남 세무사님 교재 2006년판 1,276페이지)고 기술되어있는데 “임차인의 실제 사
업용도에 따라” 라는 의미는 임대인의 수입금액이 아닌 위 임차법인의 수입금액 및 시설현황 등의 내용에 의거 사업용? 비사업용 토지 여부를 검토 ? 판단 한다는 뜻인가요?
1) 본 사례의 나대지는 실질상 건축물의 부수토지로 보아야 하며 당해 건축물의 부수토지라는 사실만으로 사용용으로 사용하는 것으로 해석하셔야 합니다. 안수남세무사님의 책에서 언급된 사업용으로 사용하는 나대지등의 경우에는 건축물외의 순수한 나대지로서 주차장등으로 사용되는 소득령168조의 11의 토지만으로 해석하셔야 합니다.
2) 결국 본 사례는 사실상 건축물의 부수토지(지방세법상 사실상 별도합산과세대상토지) 2001.7월부터 사업용으로 사용되고 있는 것으로 보아 소득세법을 적용하시면 될 것으로 판단됩니다. 무조건 지방세법상의 형식과세에 의하여 소득세법이 영향을 받는다면 당초 법취지를 살릴 수 없는 것입니다.
-------------------------------------------------------------------
본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.
