질문일  2007-05-28     조회수  83 
 
질문자   ooo 세무사 
 
제목  상속농지의 양도세질문입니다. 
 
아버지가 사망하여 아들에게 상속된 답(농지)로서 양도세질문입니다.

농지소재지: 전북김제

부 사망일:2003.11.3

부 취득일 : 1974.4.1 (자경하진 않고 재촌은함, 소작농식으로 줌)

(상속세 신고를 했음)

아들: 소유권이전등기일 2004.1.29 (서울거주)

양도일자: 2006.4.4  양도가액 117,420,000

양수자: 농지매매계약서상  한국농촌공사가 "한국농촌공사 및 농지관리기금법"의 규정에 의한 영농규모화사업의일환으로 시행하는 농지매매사업에 의하여 위표시농지에 대하 농지매매계약을 체결함에 있어 매수인은 한국농촌공사로(갑)이라한다. 라고 표시되어있음

질문1) 비사업용토지로 보아 중과세대상인지요?  2006.12.31이전양도이므로 대상이 아닌것으로 보여집니다만, 일반세율(9~36%적용) 적용대상인지요?

질문2) 기준시가로 신고가능한지요? (양도는 2005.1.1기준시가<-2006.4.4양도

취득은 2003.1.1기준시가<- 2003.11월사망)

질문3) 취득일은 아버지의 사망일이 맞는지요?

질문4) 보유기간계산시는 사망일이 아니라 아버지의 취득일인 1974년으로 가서 장기보유특별공제를 30%해주어도 되는지요?

질문5) 취득금액은 어떤금액을 기준으로 하여야 하는지요?

예를들어 아버지 사망시 상속세신고를 해주었다고 하는데 그럼 상속세신고된 금액으로 하는지 ?  아니면 아버지 사망일 시점이 2003.11월이므로 2003.1.1개별공시지가를 적용해야 하는지요?

 

 

 

답변자   전문상담위원    답변일   2007-05-29 
 
 질의하신 내용에 대해 답변드리겠습니다.

첫 번째 ; 상속농지에 대한 비사업용 토지 해당여부

농지를 2006.12.31이전에 상속받은 경우에는 2007.12.31까지 양도를 하면 비사업용토지에서 무조건 제외됩니다. 따라서 상속농지는 지역기준의 적용을 받지 아니하므로 도시지역 내 주거, 상업, 공업지역에 소재하더라도 무조건 사업용으로 의제됩니다.

또한 피상속인이 재촌, 자경했는지 여부도 따질 필요가 없답니다. 다만, 상속개시일부터 양도일까지 농지로 계속 사용되고 있어야 합니다.

물론 2006.12.31 이전에 양도하였으므로 중과세율 적용대상도 아니랍니다.

둘째 ; 주택 이외 투기지역으로 지정되지 않은 이상 비사업용 토지가 아니므로 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하는 것이 원칙입니다.

물론 양도가액은 2006년 4월에 양도하였으므로 2005.1.1을 기준일로 공시된 개별공시지가(이후에 수시 결정고시가 없는 경우)를 적용합니다.

셋째 ; 취득시기는 소유권 이전등기일에 불구하고 상속개시일로 보아야 합니다.

넷째 ; 장기보유특별공제시 보유기간 계산은 피상속인의 취득일로부터 기산하는 것이 아니라 상속개시일로부터 기산합니다. 다만, 세율적용시 보유기간 계산에는 피상속인의 취득일로부터 기산합니다.

다섯째 ; 취득가액은 기준시가 적용대상인 경우에는 상속세 신고시 평가액에 불구하고 소득세법상 취득당시 기준시가를 적용합니다. 상속세 신고시 보충적평가방법으로 평가를 하였다면 상속세 신고가액이 취득당시 기준시가와 동일한 가액이 나오겠죠

양도가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우 상속받은 부동산의 취득당시 실지거래가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항의 규정에 따라 상속세 및 증여세법의 규정 제60조 내지 제66조에 의하여 평가한 가액과 소득세법상 규정에 의하여 평가한 가액 중 많은 금액으로 합니다.

기준시가로 양도차익을 계산하는 경우에는 취득원인에 불구하고 취득당시 양도자산의 기준시가를 취득가액으로 봅니다.

전문상담실을 이용해 주셔서 감사드리고 관심과 애정을 가져 주시기를 부탁드립니다.

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.