[질 의] 
다음과 같은 궁금한 사항이 있어 질의 합니다.

대지 : 140평 단층주택 25평을 다른 주택없이 2002년부터 보유 및 거주하던 중 2005년 4월 1층에 점포 20평을 준공하였습니다.(매매가 총 6억미만입니다) 2007년 6월 매매하려고 하는데 양도소득세는 어떻게 계산해야 하는지요.

[답 변] 
1. 관련 법령의 검토

(1) 소득령 154조 제3항 (겸용주택의 비과세)

1) 법 제89조 제3호(1세대1주택 비과세)의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니합니다.

2) 위 법령은 양도일 현재 주택면적이 주택외의 면적보다 큰 경우, 납세자의 선택에 의해 주택외 건물부분까지도 비과세를 적용, 납세자에게 혜택을 주기위한 제도입니다.
(2) 재일46014-1298, 1997. 5. 22/ (유사예규)재일46014-2028, 1996. 9. 5.
1) 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택이외의 부분으로 복합되어 있는 경우 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보며,(중간 생략) 겸용주택의 주택부분을 증축함으로써 양도일 현재 주택이외의 면적보다 주택면적이 큰 경우에는 주택의 증축 전·후 기간 통산 3년 이상 보유하면 양도소득세가 비과세 되나, 그 부수토지에 대하여는 주택 보유기간이 3년 이상 경과해야 양도소득세가 비과세 됩니다.

2) 위 예규는 증축 전 주택외의 면적이 주택면적보다 더 큰 경우로  증축으로 인해 주택면적이 주택외의 면적보다 크게 되어 겸용주택 전부를 주택으로 보는 경우입니다. 이 경우 증축된 건물분은 당초 주택건물 취득시기와 통산하여 비과세 여부를 검토하는 것이며(증축된 건물분이 3년 미만 보유하였어도 종전 주택의 취득시기와 통산하기에 비과세 가능한 것임), 부수토지는 당초 증축전 주택분의 부수토지 면적만 비과세 하되 증축된 건물 면적분은 증축 후 3년 이상 지나야 비과세 되는 것으로 해석할 수 있습니다.

(3) 재재산 46070-12 ,1996. 1. 6/ (유사판례)국심2001전0174, 2001. 6. 1) 하나의 건물이 주택과 주택외로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우로서 주택면적이 주택외의 건물보다 큰 경우 그 전부를 주택으로 보므로, 한울타리 내 주택부수토지에 별도로 주택외의 건물을 증축한 경우에도 주택면적이 주택외의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 보는 것입니다. 이 경우 증축전·후의 주택부수토지 면적에 변동이 없는 때에는 증축 전·후의 기간을 통산해 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대1주택 비과세 여부를 판정하는 것입니다.

2) 본 예규는 주택외 건물의 증축 전부터 주택 면적이 주택외 면적보다 큰 경우로 증축(별동을 지은 경우)후에도 동일하게 주택면적이 더 큰 경우에 해당됩니다. 이는 증축된 주택외의 면적 또한 증축 전의 취득기간부터 통산해 겸용주택 보유기간을 판단하는 것이며 증축 전후 부수토지 면적에 변동이 없고 기준면적(5배 이내)라면 겸용주택 전부에 대하여도 비과세를 받을 수 있습니다.

2. 본 사례의 경우
1) 본 사례는 종전 주택에 주택외의 건물을 증축하여 겸용주택이 된 경우로서 증축 후에도 주택의 면적이 주택외의 면적보다 크게 되어 납세자의 선택에 의하여 전부를 주택으로 볼 수 있습니다. 또한 증축된 주택외 건물이 3년이 경과되지 않은 경우로서 부수토지의 면적이 기준면적을 초과하고 있기에 비과세 되는 주택부수토지는 증축 전 주택의 부수토지 면적의 5배 이내만 비과세 되고 초과된 면적은  비과세를 배제하는 것입니다.

2) 양도당시 전부를 주택으로 보는 겸용주택의 경우, 증축된 주택외의 건물부분(부수토지는 제외함)은 증축 전후의 기간을 통산하기에 증축 후 3년 이내라 하더라도 증축전 주택부분과 통산하여 3년 이상 된 경우에는 비과세를 받을 수 있습니다. 그 취지를 살펴보건데, 양도시점에서 전부를 주택으로 보는 상황에서 부수토지의 증가가 없는 경우 증축된 건물부분과 종전 건물면적을 구분하는 것이 과세당국입장에선 큰 실익이 없고 납세자에게도 불리하기에 실무적 고려를 한 것으로 판단됩니다.

3) 따라서 본 사례는 기존주택 25평의 5배 이내인 125평과 증축된 주택외의 건물부분을 포함한 겸용주택 건물 전부에 대하여 비과세를 적용하시되 125평을 초과한 부수토지분은  과세를 하는 것입니다.

- 김영인 세무사

 

세무사신문 제463호(2007. 6. 16)