질문일  2007-07-27     조회수  134
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  비사업용토지의 판정
 

업무에 노고가 많으십니다.

 

현재 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 비사업용토지에 주택을 지어서 양도하는 경우 사업소득으로 분류되어 종전에 비사업용토지에 해당되었다고 하더라도 중과세율의 적용에서는 제외되는 것으로 알고 있습니다.

 

이때 주택을 도급을 주어 짓는 경우와 직영공사를 하는 경우  표준소득분류상의 차이가 있어서 중소기업감면등의 경우에 영향을 주고 있는 데 만약 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 직영공사가 아닌 도급공사의 형태로  주택을 신축하여 양도하는 경우 건설 사업소득으로서 중과세율의 적용이 배제되는 지 질의드립니다.
 

 

 
답변자   전문상담위원      답변일   2007-07-31
 
 
도급공사 형태로 주택을 신축판매한 경우 비사업용 토지 적용 여부

주 세무사님께서 질의 하신 요지는 주택신축판매업으로 사업자 등록을 하고 직영공사가 아닌 도급공사의 형태로 주택을 신축하여 양도하는 경우 중과세 적용대상인 부동산매매업자에 해당되는지 여부를 문의하신 것으로 이해됩니다.

 

소득세법 제64조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례)의 규정에서 종합소득세율과 양도소득세 중과세율을 비교과세대상이 되는 주택 및 토지의 양도차익은 부동산매매업자에 한해서 적용되는 것으로 규정하고 있습니다.

 

한편 부동산매매업자에 관한 소득세법상 규정을 보면 법 제19조 제1항 제12호와 시행령 제34조에서 한국산업분류표상 건물건설업 및 부동산공급업을 말하되 시행령 제32조에 의한 주택신축판매업은 제외한다고 규정하고 있습니다.

 

또한 시행령 제32조 주택신축판매업의 범위를 보면 주택을 건설하여 판매하는 사업을 말하되 기본통칙 19-5 제2호에서는 건설업자에게 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다고 규정하고 있습니다.

 

상기 규정을 종합해 보면 부동산매매업자 여부를 판정함에 있어서 한국산업분류표상의 업종분류 기준으로 따르도록 규정하고 있지만 주택신축판매업에 대해서는 예외규정을 두고 있습니다.

 

따라서 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하는 경우에 한국산업분류표상으로는 부동산공급업에 해당되어 건설업에 해당되지 아니하나 소득세법상 업종분류는 주택신축판매업으로 분류하고 있으므로 부동산매매업에서 제외되는 것으로 해석됩니다.

 

다만 주세무사님께서 지적하신 것처럼 조세특례제한법 제7조에 규정한 중소기업에 대한 특별세액감면대상을 판정함에 있어서는 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 감면대상 건설업에서 제외하고 있습니다.(서이-581, 2006.4.5, 국심2006서1273, 2006.12.27외 다수)

 

상기 조특법에서 감면대상 건설업에서 제외되고 있는 이유는 조특법상 업종구분은 조특법 제2조에서 업종구분을 한국산업분류표의 분류에 의하도록 규정하고 있고, 조특법 제7조에서는 감면대상 업종을 단순하게 건설업으로만 명시하고 있어 법 해석상 도급을 주어 주택을 신축하여 판매하는 경우는 부동산공급업에 해당되므로 건설업에만 적용되는 감면 규정을 적용 받을 수 없는 것으로 해석하고 있습니다.

 

그러나 소득세법상 건설업은 주택을 신축하여 판매하는 것으로 직영공사인지 도급공사인지 여부를 적시하지 아니하였므로 공사방법에 불구하고 건설업으로 본다는 의미입니다.

 

주택신축판매업과 관련한 규정 중에는 조세특례제한법 제99조 및 제99조의 3(신축주택감면규정)에서는 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택에 대해서 감면규정이 적용되는데 이규정에서는 주택건설사업자로 표기하고 있습니다.

 

여기서도 마찬가지로 직영공사가 아닌 도급공사를 준 경우에도 적용될 것인지에 대해서는 조특법 제2조의 규정을 따르지 않고 주택을 건설하여 판매하는 사업자의 경우에는 공사방법에 불구하고 모두 적용하고 있습니다.(재재산-1731, 2004.12.30)

 

또한 법인세법 제55조2 제4항 제3호 및 시행령 제92조의 2 제4항에서는 비사업용 토지에서 제외되는 경우를 열거하고 있는데  같은 항 제4호에서 주택을 신축하여 판매하는 경우를 규정하고 있습니다.

 

법인의 주택신축판매와 관련해서는 도급을 주어 주택을 신축하여 판매하는 경우에 대해서도 비사업용 토지로 보지 않고 있습니다(서오-581, 2006.1.5, 서이-1097,2006.6.14)

 

비사업용 토지에 대한 규정은 법인과 개인의 경우 유사하거나 동일하게 적용되는 조항이 있는 바, 개인의 경우에는 부동산매매업으로 한정하여 비교 과세를 하고 있고 법인의 경우에는 모든 부동산 거래를 대상으로 하나 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 제외하는 방식으로 열거하고 있음을 알 수 있습니다.

 

따라서 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 개인이든 법인이든 동일하게 적용되어야 하므로 개인의 경우에는 별도의 유권해석을 확인하지 못하였으나 법인세법에 대한 유권해석을 준용하여 해석하더라도 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

 

결국 조특법상 중소기업 특별세액 감면규정을 적용함에 있어서 건설업에는 도급을 주어 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 적용대상에서 배제되는 것으로 보고 있으며,  1세대 다주택자에 대한 중과세 규정, 감면대상 신축주택 규정, 비사업용토지에서 개인과 법인의 주택신축판매업자는 공사방법에 불구하고 모두 적용대상(건설업에 해당)으로 판단됩니다.

 

다만, 소득세법 시행령 제168조의 11 제7항에서 비사업용 토지의 규정을 적용함에 있어서 업종의 분류는 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계법 제17조의 규정에 따라 통계청장이 고시하는 한국산업분류에 따른다고 규정하고는 있지만 상기 규정은 비사업용토지에서 업종구분만을 의미하는 것으로 제한적으로 해석되어야 합니다.

 

따라서 비사업용토지에서 업종분류는 임업과 축산업의 구분, 사업용에 사용되는 나대지로 열거하고 있는 시행령 제168조의 11 제12호와 관련된 업종분류에만 적용된다고 보아야 할 것이므로 동 규정을 소득세법 제64조에 적용할 수는 없을 것입니다. 

 

주 세무사님께서 질문하신 내용은 비사업용토지 판정에서 중요한 사항이므로 전문상담실에서 별도로 국세청에 유권해석을 받아 혼란이 없도록 조치하겠습니다.

 

 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.