질문일  2007-08-08     조회수  79 
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  중과세율적용여부
 
 
안녕하십니까

 

본인은 무허가주택 포함하여 1가구2주택 소유.

 

무허가주택을 양도하려 함.

 

무허가주택이 구옥이라 주택의 양도가는 없고 대지의 양도가만 받았습니다.

 

또한 건축물 철거비용은 매수자가 부담하기로 하였습니다.

 

매수자에게 등기이전 되었음. 세입자는 무허가 주택에 아직 거주하고 있음.(소형주택은 아님)

(갑설) 1가구2주택이라 50% 중과.

(을설)주택의 양도가를 받지않았으므로 일반세율(9% - 36%)적용.

(병설)나대지 양도로보아 60% 중과.

중 어디에 해당되는지 답변 부탁드립니다.

감사합니다
 

 

 

 
   
답변자   전문상담사례     답변일   2007-08-14
 
 

답변이 늦어져 죄송합니다,세무사님.

 

1) 소득세법 제94조의 양도소득의 범위에서 양도소득세 과세대상자산을 판정함에 있어 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단하는 것으로서, 주택을 멸실후 부수토지만을 양도하는 경우가 토지의 양도로 볼 수 있는지 여부는 양도계약서, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련사실을 구체적으로 확인하여 사실판단할 사항으로 서면4팀 -411,206.12.20.에서는 밝히고 있습니다. 이는 법에 입각한 견해로서 종전의 국세청 해석이 주택건물 멸실후 양도하는 경우 계약일 현재의 상황에 따라 주택건물의 양도 여부가 달라지는 해석보다는 진일보 한 것으로 보여집니다.

 

 그러나 실무적으로는 케이스별로 판단하는 것이 좋을 것 같습니다. 1세대 3주택자 중과세와 관련하여 서면4팀-1515, 2006.5.30 및서면4팀 -547, 2005.04.11 에서는 계약일 현재의 상황에 따라 주택여부가 달라질 수 있을것으로 해석하고 있으니 주의를 요합니다.(이는 심판에서 다루어 볼 만 함)

 

2) 본 사례의 경우, <갑설>이 타당한 것으로 판단됩니다. 질의 내용을 보면 양도일 현재 뿐만이 아니라 계약일 현재에도 주택은 멸실되지 않았고 멸실비용을 매수자가 부담하는 조건이기 때문입니다. 또한 무허가 구옥이 가치가 없어 토지가액만 지불한 것으로 약정하였다고 하나 판례를 보면 가치가 없는 경우에는 주택으로서의 가치 즉, 주거용으로 더이상 사용할 수 없는 폐가등의 경우에만 적용되는 것으로 본 사례의 경우에는 가치가 없다는 것을 주장하는 매도자가 증명하기에는 불가능해 보입니다.

 

따라서 갑설이 타당하는 것으로 판단되오니 업무에 참조바랍니다.
 

 

-------------------------------------------------------------------
본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.