질문일  2007-08-20     조회수  81
 
 
질문자  ooo 세무사
 
 
제목  주택부수토지가 5배를 초과하면서 고가주택인 경우
 

주택 부수토지가 5배를 초과하면서 고가주택인 경우 양도차익 계산과정에서 궁금한점이 있어서 질문 드립니다

1.전체 양도가액을 개별공시지가와 일반건물 기준시가로 안분하여 주택부분과 부수토지부분의 가액을 구분하였습니다.

2.안분된 부수토지의 가액을 면적으로 재 안분하였습니다.

3.안분된 건물가액과 부수토지(5배이내)의 합계액이 6억이하의 가액이 나왔습니다

4.위 경우 주택(부수토지5배이내 포함)은 비과세혜택이 가능하고 부수토지초과분만 중과세 하는지요?

5.만약 주택(부수토지 5배이내 포함)을 비과세 하지 아니하면 부수토지초과분에 대해서는 고가주택으로 과세되고 비사업용토지로 중과세 되므로 이중과세가 되지 않나요?

 

 

답변자   전문상담위원      답변일   2007-08-31 
 

1) 세무사님께서 질의에서 언급하신 1~4번 까지는 정확하게 판단하셨습니다. (부수토지 초과분만 중과세)

2) 질의 5를 검토해 보면,  비과세 적용이 배제(6억원까지는 비과세)된 고가주택의 부수토지에 대하여 비사업용토지로 중과세하는 것은 이중과세가 되지 않습니다. 그 이유는 이미 6억원까지는 비과세 받은 상태(특례)이며 6억원 초과분 중 비사업용토지 분에 대한 중과세는 부수토지 중 일정 배율 초과한 다른 주택도 똑같이 적용되는 규정인 것입니다.

3) 본 사례는 서면5팀-1259,2007.4.18 내용을 참조바랍니다.(아래 내용 참조)

거주자가 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세 대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함)을 양도하고 같은 법 시행령 제160조의 규정에 따라 당해 주택과 그 부수토지의 양도차익을 산정하는 경우로서 주택의 부수토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 같은 영 제154조 제7항에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적(이하"기준면적'이라 함)을 초과하는 때에는 「소득세법 기본통칙」95-1(고가주택의 양도차익 계산)의 계산방법에 따라 건물과 대지부분의 양도차익을 구분하여 산정하는 것이며, 이 경우 '대지부분 양도차익에서 공제하는 금액'은 양도한 주택의 부수토지 면적 중 기준면적에 해당하는 토지부분에 대하여 같은 법 제95조 제1항의 규정에 따라 산정한 양도차익을 초과할 수 없는 것입니다.

2007.1.1 이후 양도분부터는 「지방세법」제182조 제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 「소득세법 시행령」제168조의 12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지부분의 양도차익에 대하여 「소득세법」제104조 제1항 제2의 7호 및 제104조의3 제1항 제5호, 같은 법 부칙(2005.12.31, 법률 제7837호)제1조 단서의 규정에 따라 중과세율(양도소득과세표준의 60%)이 적용되는 것입니다.

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.