질문일  2007-10-29     조회수  56
 
질문자  ooo 세무사
 
 
제목  다세대주택인지 여부 
 

답변 부탁드립니다.

 

1.부동산 현황

-등기부상 / 건축물 대장 에는 '다세대 주택'으로 나와있음

-12개의 원룸으로 구성됨

-구분등기는 되어있지 아니하고, 소유자 본인 1인으로 등기가 되어있음.

-건물면적:470제곱미터, 대지면적 300제곱미터

2. 주택공시가격

-'개별주택가격'로 2억으로 나옴.

-'공동주택가격'(아파트, 연립주택, 다세대주택)에는 나오지 않음.

-분명, 다세대주택인테, 공동주택가격에는 가격이 나타나지 않음.

 

3. 질문사항.

소유자는 위의 주택외에 단독주택(공시가격 5천만원)을 소유하고 있습니다.

위 등기부상 다세대주택으로 되어있는 건물을 일괄양도하는 경우

1) 다세대주택으로 보아, 1세대 3주택 이상 양도세 중과제외되는 소형주택에 해당되는지? 

다세대주택에 해당하는 경우, 12채의 주택을 양도한 것으로 보아 신고해야 하는지?

- 개별기준시가 :(주택공시가액 2억 /12채)=1700만원  < 4천만원

-건물전용면적 :(470제곱미터 / 12채) =40제곱미터 < 60제곱미터

-대지전용면적:(300제곱미터 /12채) = 25제곱미터

- 2003년 이전에 취득, 오피스텔 아님, 재개발 재건축 아님. 광역시 소재임...

아니면 2) 기준 시가가 1억원이 초과하는 단독주택으로 보아 중과세 되어야 하는지?
 

 
   
답변자   전문상담위원     답변일   2007-11-02
 
 

질의에 감사드리며 답변내용은 다음과 같습니다.

 

 

1. 주택의 구분

1) 주택법에서는 주택을 단독주택(다가구포함)과 공동주택으로 나누고 있습니다. 공동주택은 아파트(5층이상 ), 연립주택(4층이하, 동당 연면적 660제곱미터 초과), 다세대주택 (4층이하, 동당 연면적 660 이하)로 구분하고 있으며 단독주택은 공동주택외의 주택을 말합니다.  건축법에서는 다가구주택의 정의를 주택으로 쓰는 주택의 증수(지하제외)가 3개층 이하, 1개동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하, 19세대 이하 인 경우의 요건을 모두 충족한 경우로 보고 있습니다.

 

2) 따라서  원룸인 경우 소유자가 당초 어떻게 신청하였느냐에 따라 건축물대장상에 다세대 또는 다가구로 등재될 수 있습니다.  본 사례의 경우에는 다세대로 등재되어 있으며 건축법 또는 주택법상으로도 그 요건을 충족하였기에   다세대주택으로 판단하셔야 합니다. (주택 공시가격의 고시 방법과는 무관한 것임)

 

2. 답변

1) 다세대주택으로 보는 경우 당해 원룸중 1호는 소득칙82조의1항(소형주택)으로 보아 중과배제되나 그외 원룸 12호중 11호는 중과세 대상입니다.(소들령167조의4 제3항 4호)

2) 다세대주택으로 보기에 12채의 주택을 양도한 것으로 보아야 합니다.

3) 현 상황에서는 양도 전에 다세대를 다가구로 공부를 변경 후 하나의 거래로 양도하면 1세대2주택으로 50%의 세율만 적용받을 수 있으니 검토하시기 바랍니다.

 

감사합니다.

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.