질문일  2007-11-02     조회수  56
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  지정지역내 농촌주택이 공익사업용으로 수용되는 경우 고가주택에 해당하는지 여부 
 

항상 친절한 답변에 감사드립니다.

경기도 수원소재 농촌의 종친회 소유의 토지로 지목이 대지, 전, 답 , 임야 등이 경기지방공사에 공익사업용으로 수용

되어 조특법 85조의 요건에 해당되어 양도세 기준시가 신고 대상입니다.

그러나 상기 종친회 소유의 토지 위에 일부 종중원들의 주택 등이 같이 수용되어 보상을 받았습니다.

이러한 경우 질문입니다.

질문1) 주택과 주택부수토지의 소유자가 상이한 경우에도 보상가가 6억원을 초과한 경우 고가주택으로 실가신고 대상인지요?

질문2) 주택의 보상시기와 주택부수토지의 보상시기가 상이하며 다음과 같이 보상금을 수령한 경우 양도일 현재 기준으로 고가주택에 해당하지 않는지요?

주택 : (소유자 : 갑, 보상일시 : 2006.8월, 보상가 : 30백만원)
주택부수토지 : (소유자:을, 보상일시:2006.11월, 보상가:580백만원)

질문3) 지목이 전으로 주로 농작물 재배와 비닐하우스가 설치되어
농지이나, 농민이 무허가 농촌주택을 지어 농촌주택에 대한 보상가가
10백만원인 경우에도 전에 대한 보상가가 6억원을 초과한 경우 고가주택에 해당하는지요?

질문4) 1필지의 토지에 여러채(3채)의 농촌 주택이 신축되어 주택에 대한 보상은 각각의 주택소유자가 보상을 받았고, 토지(주택부수토지)의 보상가가 6억원을 초과한 경우 고가주택에 해당하는지요?

위와 같이 초라한 농촌주택이 고가주택으로 판정되어 실가로 양도세를 부담하여야 한다면 세금차이가 너무나 많아 가혹한 세금을 부담할 수 밖에 없는 실정으로 사료됩니다.
 

 

답변자   전문상담위원      답변일   2007-11-08 

질의에 감사드리며 답변내용은 다음과 같습니다.

(질문1) 주택과 주택부수토지의 소유자가 상이한 경우에도 보상가가 6억원을 초과한 경우 고가주택으로 실가신고 대상인지요?

고가주택의 판단 시 실가 6억원은 주택 및 그 부수토지를 말하기에 토지 및 건물의 소유자가 상이한 경우라 하더라도

주택건물 및 그 부수토지의 가액이 실가 6억원 초과인 경우에는  고가주택에 해당되는 것입니다.

(질문2) 주택의 보상시기와 주택부수토지의 보상시기가 상이하며 다음과 같이 보상금을 수령한 경우 양도일 현재 기준으로 고가주택에 해당하지 않는지요?

1) 양도 시기의  판단은 원칙적으로 자산(토지 및 건물 등)별로 판단하는 것이며(서사-749,2007.3.2 등) 1세대1주택 고

가주택인 경우에도 동일하게 적용합니다.

2) 당해 고가주택(1세대 1주택) 및 그 부수토지에 대한 보상금이 시차를 두고 지급되고 그 대금을 청산하기 전에 당해

부수토지에 대한 소유권이전등기를 하는 경우 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것입니다.

다만, 고가주택의 판단은 각 보상가액별로 하는 것이 아니라 선수용된 부수토지(또는 건물)의 보상가액과 향후 수용될 건물(또는 부수토지)의 예상가액을 합하여 판단하는 것이며 예상보상가액의 변동분은 수정신고를 통하여 아래 3)에 의하여 수정신고를 하면 됩니다.

3) 당해 주택과 그 부수토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이고, 그 부수토지의 양도차익은 「소득세법」 기본통칙 95-1[고가주택의 양도차익 계산]의 계산방법에 따라 계산하되 「건물의 양도가액」은 당해주택의 '예상보상 금액'으로 하는 것이며, 당해 주택에 대한 보상금잔액 수령시 보상금액이 증감이 되는 경우에는 국세기본법 제45조의 규정에 따라 수정신고를 하는 것입니다.(서면4팀-1581, 2007.05.11, 서면5팀-1945,2007.7.2)

(질문3) 지목이 전으로 주로 농작물 재배와 비닐하우스가 설치되어 농지이나, 농민이 무허가 농촌주택을 지어 농촌주택에 대한 보상가가 10백만원인 경우에도 전에 대한 보상가가 6억원을 초과한 경우 고가주택에 해당하는지요?

1) 고가주택의 판단 시 부수토지는 사실상의 주택의 부수토지로서 담장, 철조망, 지형의 높낮이, 개울, 언덕 등에 의하여 물리적으로 구분되는 것을 말합니다. 따라서 본 사례와 같이 사실상 농지로 사용한 부분은 고가주택의 판단시 부수토지로 보지 않는 것입니다.

2) 따라서 사실상의 부수토지와 주택건물의 가액이 6억이하인 경우에는 고가주택에 해당되지 않는 것입니다.

(질문4) 1필지의 토지에 여러채(3채)의 농촌 주택이 신축되어 주택에 대한 보상은 각각의 주택소유자가 보상을 받았고, 토지(주택부수토지)의 보상가가 6억원을 초과한 경우 고가주택에 해당하는지요?

1필지를 각 주택의 연면적으로 나눈 비율 상당액의 토지 보상가액과 각 주택건물 분의 보상가액을 합하여 6억초과 여부를 검토하시기 바랍니다.

 감사합니다.

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.