질문일  2007-11-17     조회수  38
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  그린벨트해제후 무허가주택양도
 
 
수고하십니다.  궁금사항이 있어 질문드립니다.

 

질문1)

의정부시 녹양동소재 부동산(전3필지,대지1필지,주택)을 일괄 양도하고자 합니다.

매수인은 매수 즉시 주택은 철거하고 전은 대지로 형질변경하여 사업을 시행할 예정입니다.

양도하고자하는 부동산 소재지는 그린벨트지역이었으나 작년에 그린벨트지역에서 해제된 지역이라 합니다.

전, 대지,주택은 1985년 5월 3일 취득한 것입니다.

전의 경우 보유기간 20년이상이라 사업용으로 판단하면될거라 판단됩니다.

주택의 경우 대지(1필지:321㎡)와 전(1필지:450㎡)에 걸쳐있습니다.

즉,주택의 바닥면적이 대지부분에 95%정도,대지와 접해있는 전부분에 5%정도 걸쳐있습니다.(대한지적공사 지적현황 측량성과도에 의해 확인되는부분)

 

예전에 그린벨트지역에 있다보니 담장이나 울타리가 없는 주택입니다.

지적현황 측량성과도에 의해 확인되는 주택면적은 57.5㎡ 인경우

(이 주택은 현행 건축물 대장상 1층 목조주택으로 19.27 ㎡입니다.즉 나머지 초과  되는 부분은 취득시부터 있었던 무

허가 주택으로 판단됩니다.)

 

㉠ 주택의 부수토지는 57.5㎡ * 95% * 5배(도시지역임) =273.125 ㎡ 이고, 부수토지   초과분 47.875 ㎡ 를 비사업용토

지로 보아야 하는지?  아니면㉡ 57.5㎡ * 5배(도시지역임) =287.5 ㎡ 이고,   부수토지초과분 33.5 ㎡ 를 비사업용토지로 보아야 하는지?

 

사견으로는 ㉠이 맞다고 생각됩니다.( 이 사례의 경우 전과 대지가 접해있는 부분에 주택이 있습니다.  쉽게 설명하면

정사각형 2개 접해있는 부분에 주택이 있다고 생각하시면 쉽습니다. 이 경우 ㉡처럼 계산할경우에는 전부분에도 바닥면적의 5배까지 주택부수토지로 계산하게 되는 결과가 초래됩니다.

이경우 어차피 전부분의 경우 20년이상 소유로 사업용으로 판단되는바 의미가 없으며 대지에서 주택 부수토지부분계산이 현 사례의 경우 핵심이라 판단되며 이경우 ㉠처럼 계산되어야 한다고 판단되는데 맞는지 헷갈리네요.

 

질문2)

예를들어 정사각형모양에서 한쪽측면에 주택이 있는데 바닥면적 * 5배로 주택부수

토지계산해도 문제는 없는지요?

 

질문3)

주택의 경우 건축물 대장이  산 00번지로 되어있으나, 실제로는 양도하고자 하는 대지 100-00번지 소재하고 있어 건출

물 대장상 주소하고 실제 소재 주소가 틀립니다.  80년대 후반에 시에서 그린벨트지역내 건축물을 정리하면서 담당자가 임의대로 주택지번을 정해서 그렇게 됐다고 합니다. 실제로 산 00번지에는 아무것도 없다고 합니다. 시청에 건축물 지번을 정상적으로 정정하고자하였으나 전부분에 주택이 들어간부분과 기타 무허가 부분에 대한 재산세등등을 소급해서 납부해야 해야하고 절차가 복잡하다고 하여 지번 정정은 어려울것 같습니다.

 

차선책으로 시청에 산 00번지주택과 실제 지번 100-00번지소재 주택이 같다는 것을 확인해달라고 민원제기하는 방법,

대한지적공사 지적현황 측량성과도에 의해서 확인하는방법,한국감정원과 감정법인(2이상감정평가)에 감정을 의뢰하여 감정평가서를 작성해 놓는방법3가지를 고려하고 있습니다. 더 좋은 방법이 없는지요?

(양도와 동시에 매수인이 주택을 철거하고 전을 형질변경하여 즉시 사업을 시행할 예정입니다. 이 경우 향후 주택및 부수토지 입증과 관련하여 과세당국과 마찰 소지를 사전예방차원에서 필요하다고 판단되기 때문입니다.)

 

질문4)

현주택은 2006년 12월중에 세입자가 나간후 현재까지 공실로 있습니다.

사업용기간 판단에 의하면 2/3이상,혹은 3/5이상등 기간기준을 충족하므로 주택으로 판단하는데 문제가 없다고 판단되는데 그밖에 검토해야할 내용이 있는지요?

 

양도전에 현재상태를 사진찍어둘 예정입니다.

현주택에서 양도인이 예전에는 살면서 텃밭도 가꾸며 생활도 했으며(과거사진등 있음) 과거 5년이상은 임대를 주었으며 과거 임대차 계약서를 전부 보관하고 있습니다.

 

매수인이 즉시 주택을 철거하고 전을 형질변경하여 사업을 시행할 예정입니다.

 

상담위원님의 고견을 바랍니다.

 

감사합니다. 
 

 

 

 

답변자   전문상담위원      답변일   2007-11-22
 

1. 주택의 부속토지의 판단

1) 소득법104조의 3 제1항 5호에서 주택의 부속토지는 지방세법 제182조 제2항의 규정에 의하도록 하고 있습니다. 이

경우 주택의 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 때에는 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 주택의 부속토지로 하고 있으나 소득령 168조의 12에서는 도시지역 안의 토지는 주택건물의 정착면적의 5배(10배)한도내에서 비사업용토지가 아닌 토지로 판단하고 있습니다.

 

2) 위 1)에서의 주택 부속토지는 주거용으로 사용되는 주택건물에 사실상 사용되는 부수토지를 말하기에 사실상 농지로 사용되는 토지까지 주택건물 정착면적의 5배(10배) 이내라면 모두 주택부속토지로 보는 것은 아닙니다.

 

3) 본 사례에서 측량결과 주택의 바닥면적이 대지부분의 95%정도 정착되어 있고 ,대지와 접해있는 농지(전)부분에 5%정도 정착되고 있는 것으로 말씀하셨습니다. 이 경우 5%정도 정착된 농지(전) 면적 450제곱미터가 사실상 주택의 부속토지로 사용되는 지를 먼저 검토하셔야 합니다. 농지가 아닌 사실상 주택의 부속토지로 사용되는 경우에는 대지(1필지:321㎡)와 전(1필지:450) 전부를 주택의 부수토지로 보아 주택정착면적의 5배까지의 면적은 사업용토지로 보고 초과되는 면적은 비사업용토지로 판단하셔야 합니다. 만약 지목상 농지(전) 중 주택이 정착되어 있는 5%의 면적을 제외한 면적이 주택부속토지가 아닌 사실상 농지로 사용되는 경우에는 당해 농지는 20년이상 경작한 농지로 보아 비사업용토지에서 제외 될 수 있습니다. 

세무사님께서 질의하신 바와 같이 주택건물이 5%차지하고 있는 농지는 당해 5%를 제외한 나머지는 농지로 사실상 사용되는 것으로 보아 답변드리겠습니다.

 

2. 답변

 

1) 대지부분 중 주택의 부속토지(5배이내)로 보는 산식은 세무사님께서 언급하신 ㉡ 안이 법적 측면에서 더 타당해 보

입니다. 그 이유는 법에서는 <주택정착면적의 5배> 규정을 두고 있기 때문입니다. 물론 주택건물이 5% 차지하고 있는 농지중 5%외의 농지가 사실상 주택부속토지로 사용되는 경우에는  세무사님께서 언급하신 < 전부분에도 바닥면적의 5배까지 주택부수토지로 계산하게 되는 결과가 초래> 될 수 있습니다. 그러나 이는 법에 의하여 그러한 결과가 나오는 것이기에 이 또한 어쩔 수 없는 것입니다. ㉠의 경우 이론적으로는 타당해 보이나 법과는 약간의 괴리가 있어 보입니다.

 

2) 공부상 지번과 사실상 지번이 다른 경우에는 사실상 지번에 의하는 것이며 이를 증명하는 방법으로 방법, 대한지적

공사 지적현황 측량성과도면 정도면 증명가능합니다. 또는 항공사진 자료를 첨부하는 것도 좋은 방법입니다.

 

3) 양도 시점에서 현황사진을 많이 찍어 놓으시고 인우보증서도 받아 놓으시기 바랍니다. 세무조사 시점에서는 이미 멸실된 상태이기에 이에 대한 준비를 하셔야 할 것입니다. 사진을 찍을 때 기준이 될 만한 주위의 다른 건물이나 나무 등의 지상정착물이 함께 나오도록 찍으시기 바랍니다.
 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.