3. 부동산경기 억제대책으로서의 세법개정 내용

 

가. 2002년 3월 30일부터 일시 2주택 중복보유 허용기간 단축(소득령155조)

 

2002년 3월 30일 이후 최초로 양도하는 분부터는 주택을 대체하기 위하여 일시 2주택을 보유하게 되는 경우 1세대1주택 비과세를 위한 중복보유 허용기간을 1년으로 단축하였다. 다만, 노부모 동거봉양 또는 혼인으로 인한 경우에는 종전과 같이 2년이 적용된다.

 

한편, 2002년11월 26일 이후에 세법을 적용하는 것부터 3주택을 소유한 1세대가 그 중 1주택을 양도하면서 양도소득세가 과세된 후 다시 1주택을 양도(종전 주택에 해당)하는 경우, 그 주택이 일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세요건에 해당하면 비과세된다. 종전에는 1세대가 3주택인 경우 먼저 양도하는 2주택은 모두 과세하였다.

 

일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세요건 적용시, 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 판단한다(즉, 계속 기존주택으로 판단). 종전에는 준공되는 시점에서 새로 취득한 주택으로 보았다.

 

나. 2002년10월1일부터 고급주택 면적기준 하향조정(소득령156조)

 

2002년 10월1일 이후 최초로 양도하는 분부터는 공동주택에 대한 고급주택 면적기준을 전용 50평 이상에서 45평 이상으로 강화하였다.

 

다. 2002년10월1일부터 3주택 이상 보유자에 대한 실가과세(소득령162의2조)

 

3주택 이상 보유자가 2002년10월1일부터 양도하는 주택의 경우에는 실가로 양도소득세를 계산하여야 한다.

 

라. 2002년10월1일부터 1년 이상 거주요건 추가(소득령154조)

 

서울, 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 및 과천에 소재하는 주택의 경우에는 2002년 10월 1일부터 1세대1주택의 양도소득세를 비과세 받으려면 3년 이상 보유하고 보유기간 중 1년 이상 거주하여야 하도록 비과세요건을 강화하였다. 다만, 2003년 9월 30일까지 양도 분은 종전규정을 적용한다.

 

마. 2002년12월18일부터 실가과세대상에 투기지역 추가(소득세법96조)

 

투기지역으로 지정된 지역의 부동산은 2002년 12월 18일 이후 최초로 양도하는 분부터 모두 실가로 과세하도록 개정되었다. 이에 따라 2003년 2월 27일부터 대전광역시 서구ㆍ유성구 및 충청남도 천안시가 1차로 주택투기지역으로 지정되었고, 2003년 4월 30일부터 서울시 강남구와 경기도 광명시가 2차로 주택투기지역으로 지정되었으며, 2003년 5월 29일부터 서울시 송파구ㆍ강동구ㆍ마포구와 경기도 과천시ㆍ안양시ㆍ수원시ㆍ화성시ㆍ안산시가 3차로 주택투기지역으로 지정되었고, 같은 날부터 충남 천안시가 주택 이외 부동산 투기지역으로 지정되었다.

 

2003년 6월 14일에는 서울 서초구ㆍ광진구ㆍ용산구ㆍ영등포구, 인천광역시 서구ㆍ남동구, 경기도 성남시 수정구ㆍ중원구, 부천시, 군포시, 구리시, 김포시, 파주시, 충북 청주, 경남 창원이 4차로 주택투기지역으로 지정되어 전국의 총 28개 시ㆍ구 지역이 투기지역으로 지정되었다. 이렇게 투기지역으로 지정되면 양도소득세를 실가로 계산하여야 하며, 기본세율의 15%를 가감한 범위 내에서 탄력세율 적용이 가능해 진다. 그러나 1세대1주택 요건 등은 영향이 없다.

 

<주택 투기지역 지정 현황>

공고일	부동산 투기 지역
2003.2.27 (3개 지역)	대전광역시 서구ㆍ유성구, 충청남도 천안시
2003.4.30 (2개 지역)	서울시 강남구, 경기도 광명시
2003.5.29 (8개 지역)	서울시 송파구ㆍ강동구ㆍ마포구, 경기도 과천시ㆍ안양시ㆍ수원시ㆍ화성시ㆍ안산시
2003.6.14 (15개 지역)	서울시 서초구ㆍ광진구ㆍ용산구ㆍ영등포구, 인천시 서구ㆍ남동구, 경기도 성남시 수정구ㆍ중원구, 부천시, 군포시, 구리시, 김포시, 파주시, 충북 청주, 경남 창원

 

<토지 투기지역 지정 현황>

2003.5.29 (1개 지역)

충남 천안시

 

 

바. 2003년부터 고급주택 판정기준을 금액기준으로 전환(소득세법89조, 소득령156조)

2002년10월1일부터 변경된 고급주택 기준을 두 달 만인 2003년1월1일부터는 고가주택으로 명칭도 변경하여 거래금액이 6억원 초과하는 주택을 모두 고가주택으로 하였다. 그러나 1세대1주택으로서 공동주택인 경우 전용면적 45평 미만, 단독주택인 경우 건평 80평 미만이고 대지 150평 미만이지만 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우에는 보유기간 5년 이상 10년 미만은 양도차익의 25%, 10년 이상은 양도차익의 50%에 상당하는 장기보유특별공제를 적용하도록 공제금액을 확대하였다.

 

사. 2003년부터 상속주택도 일반주택과 동일하게 과세(소득령155조)

2003년1월1일 이후 최초로 양도하는 분부터 상속주택도 일반주택과 동일하게 양도소득세를 과세한다. 다만, 상속주택 외의 주택을 양도 시에는 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 해당여부를 판정한다. 그러나 2002년 이전에 상속받은 주택으로서 2004년12월31일까지 양도하는 경우에는 종전규정을 적용하여 1세대 1주택자가 상속받은 주택은 보유기간 및 양도시기에 상관없이 양도소득세가 비과세된다.

 

아. 2003년부터 단기거래 실가과세대상에서 상속받은 부동산 제외(소득령162의2조)

2003년1월1일 이후 최초로 양도하는 분부터 상속받은 부동산을 1년 이내 단기 양도하는 경우라도 실가로 과세하지 않는다.

 

자. 2003년부터 재건축ㆍ재개발 주택의 양도차익 계산방법 개선(소득령166조)

2003년1월1일 이후 최초로 양도하는 분부터 재개발ㆍ재건축 주택의 양도소득세를 계산함에 있어서는 종전부동산의 양도차익, 대지권의 양도차익 및 신축아파트의 양도차익을 각각 계산하고 이를 합산하여 전체 양도차익을 계산한다.

 

차. 서울, 과천 신도시 소재 신축주택의 양도소득세 감면배제(조세특례제한법 제99조의3 및 동법시행령 제99조의3 : 2003.01.01. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용)

 

종 전	개   정
○ 신축주택에 대한 양도소득세 감면 범위 - 2000.11.01∼2001.12.31 비수도권 지역에 소재한 신축국민주택 - 2001.05.23∼2003.06.30 전국에 소재하는 모든 신축주택(단, 고급주택은 제외)	○ 신축주택에 대한 양도소득세 감면 배제 - 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역 내 소재한 신축주택은 양도소득세 감면배제 * 2003.01.01. 이후 최초 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하는 분부터 적용

 

카. 재개발등 조합원에 대한 1세대1주택 비과세요건 강화(소득규칙 제71조 제2항 제3호 및 4호(2003년 4월 14일 이후 양도 분부터 적용)

도시재개발법에 의한 재개발사업 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축사업에 조합원으로 차명한 자가 당해 사업시행 기간 중에 취득하여 거주하다가 양도하는 주택에 대하여 종전에는 거주기간의 제한없이 1세대1주택의 범위에 포함시켜 비과세하였으나, 앞으로는 1년 이상 거주한 후 양도하는 경우에만 1세대1주택에 해당되도록 그 요건을 강화하였다.　

 

○ 경과조치

(조세특례제한법 부칙 제29조)　

 

- 2002.12.31. 이전에 종전의 법 제99조 제1항 또는 법 제99조의3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 법 제99조 제1항 또는 법 제99조의3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용함. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로써 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용함

 

- 법 제99조의3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 2002.12.31. 이전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 법 제99조의3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용함

 

4. 작금의 부동산투기방지대책에 대한 아쉬움

이상에서 보았듯이 정부에서 원하는 수준으로 부동산시장을 조절하기 위해서 그때그때 냉탕온탕씩의 대증요법 밖에 없을까를 생각하다보면 이 분야에 대한 장기적이고 체계적인 정책연구가 매우 아쉬우며, 나아가 부동산투기는 반드시 막겠다는 의지가 있는지조차 의심이 들 정도다. 자유경쟁시장 원리상 자연스런 자금흐름을 따른다면 부동산보다 더 나은 투자처를 제공하여 상대적으로 더 큰 이득이 없는 부동산에 대한 투기적 수요가 발생하지 않도록 하는 것이 근본적인 부동산투기방지대책이 된다는 것을 모르는 사람은 없을 것이다.

 

오로지 세금을 통한 최근의 부동산시장에 대한 임기응변적인 대책들 때문에 부동산경기가 어려울 때 정부에서 제시하는 각종 활성화대책들을 믿고 부동산에 투자했던 일반 국민들은 부동산시장의 경기가 과열되면 갑자기 자신들이 반사회적인 범죄자 같이 매도되는데 대하여 분통을 터뜨리고 있으며, 그 결과 부동산투자자들은 세금을 일종의 재산형으로 인식하게 되어 문제이다.

 

아무튼 낮은 금리와 주식시장의 불확실성 등으로 인하여 유동성의 진로결정에 어려움이 있는 현실을 감안해 볼 때 지금과 같이 세금을 앞세운 단기적이고 대증요법적인 투기억제책으로는 부동산투기를 근본적으로 막기란 어려워 보이고, 대한민국과 영원무궁토록 함께 가야 할 세금에 대한 부정적인 인식만 키우면서 한편으로는 걸리더라도 이득금 일부만 세금으로 내면 된다는 풍토만 조성하는 결과 국민들에게 또 다른 로또 복권적 요행심리만 만연시킬 뿐이라고 생각된다.

 

 

제 368호 (2003. 6. 16)