질문일  2008-04-16     조회수  45
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  최초 취득가액을 모르는 재건축빌라의 부담부증여의 양도세신고관련 질문
 
수고 많으십니다.

1986.5월 다세대주택을 3200만원에 구입하였으나 당시 계약서는 없습니다.

물론 취득세 등록세 영수증도 없구요

 

2002.11월 기존 건물을 허물고 재건축을 하여 2003.5월 완공되었으며 분담금으로 4900만원을 납부하였습니다.

이때 지번도 바뀌고요

 

해당 층수도 바뀌었습니다.

 

그후 2007.10월 1.49억 중 1억을 부담부증여의 양도분으로 신고하고자 할 경우 취득가액의 계산은 어떻게 해야 합니까?(1세대3주택중과대상입니다.)

위 상담물건을 정리하면 다음과 같습니다.

1.1986년 5월 송파동의 다세대주택중 1호를 3200만원에 구입(계약서등 입증자료 없음)

2.입주자들과 공동으로 2002.10.24일 재건축허가받아 2002.10.25 착공해 2003.05.22일 사용승인을 받음 (분담금으로 4974만원 지급함)

3. 2007.10월 석촌동의 다세대주택(총 6호)을 매입하면서 송파동의 주택은 직계비속에게 1.49억에 부담부증여를 하고 4900만원에 대한 증여세는 이미 납부하였으나 양도부분인 1억원에 대해선 아직 신고를 하지 못 하고 있음
=> 처음엔 1세대 1주택 비과세가 될 줄 알고 그리 신고했었으나 나중에 등기접수일등의 문제로 인해 총 7호 상태에서 1호를 양도하는 것이 되어 1세대 3주택 중과 대상이 된다고 세무서로부터 통보받았으며 이에 양도세 신고준비중임

<질문>

1. 재건축분담금 영수증등은 있으나 취득시 계약서가 없는데 이경우 취득가액은 어떻게 계산해야 합니까?

2. 계산방식이 재건축아파트등의 계산과 동일합니까?

3. 이 경우 혹시 조특법 99-3조의 신축주택의 양도세감면대상에 해당합니까?

 

 
답변자   전문상담위원      답변일   2008-04-19
 
 

질의에 감사드리며 답변내용은 다음과 같습니다.

 

1. 관련 법령

(1) 소득령166조 제2항 및 3항

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.(2007.02.28 신설)

1호. 청산금을 납부한 경우(2007.02.28 신설)
[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)

2호. 청산금을 지급받는 경우(2007.02.28 신설)

 :제1항 제2호에 따른 가액

 양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의
평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호
또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비) ×(기존건물과 그 부수토지의 평가액
- 지급받은 청산금) ÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.(2007.02.28 개정)

                   취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의

기존건물과 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

그 부수토지 ×───────────────────────

의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의

    법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

 

(나) 부담부증여시 양도차익의 산정

부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 '당해 자산의 가액' 에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것이며 이 경우 양도가액 산정을 위한 '당해 재산의 가액'은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 '당해 재산의 가액'은 소득세법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말하는 것입니다.

 

2. 본 사례의 경우

 

(1) 재건축분담금 영수증등은 있으나 취득시 계약서가 없는데 이경우 취득가액은 어떻게 계산해야 합니까?

 

소득령166조 제3항에 의하여 취득가액을 산정하시면 됩니다. 이 경우 종전부동산의 멸실건축물대장, 토지대장, 폐쇄등기부등본등을 확보하여 환산작업을 하시면 되며 산출된 총취득가액에 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 '당해 자산의 가액' 에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 부담부증여상당액에 대한 취득가액을 산정하시면 됩니다.

 

(2)  계산방식이 재건축아파트등의 계산과 동일합니까?

 재개발사업의 조합원은 토지, 건물, 토지 + 건물, 지상권자가 될 수 있습니다. 반면 재건축의 조합원은 반드시 토지+건물을 함께 보유하고 있는 자만 가능합니다. 따라서 조합원 자격에서의 차이가 있을 뿐 계산방식은 소득령166조에 의하여 계산하시면 되는 것이며 이는 재개발 및 재건축이 동일하게 적용되는 것입니다.

 

(3) 이 경우 혹시 조특법 99-3조의 신축주택의 양도세감면대상에 해당합니까?

1) 본 사례의 재개발주택은 자가신축주택에 해당되어 조특법99조의3에 해당되는 취득기간 내에 사용승인이 난 경우에 해당되기에 조특법99조의3 규정을 적용받을 수 있는 필요조건이 됩니다.

 

2) 따라서 조특법99조의3 내용을 검토하셔 지역, 면적 기준등 기타 조건을 본 사례와 검토하여 당해 요건이 모두 충족되는 경우에는 감면적용이 가능할 것으로 사료되오니 추가 검토하시기 바랍니다.

감사합니다.
 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.