서울 강북구에 사는 김모(40)씨는 서울 송파구 장지지구의 특별분양분 분양권을 사려다 거래를 주선한 중개업소로부터 황당한 말을 들었다.

 

이 아파트 82㎡의 시세는 4억5천만원인데 살 의향이 있으면 매매가를 2억원으로 꾸며 '다운계약서'를 써야 한다는 것이다.

 

김씨는 "1천만-2천만원도 아니고 매매가의 절반 이상 낮은 가격에 다운계약서를 쓰자고 요구하는 경우는 처음봤다"며 "중개업소에 물어보니 장지지구의 상당수 매물에 다운계약서 조건이 달려 있었다"고 말했다.

 

SH공사가 서울 택지개발지구에 공급한 조합원(원주민)과 도시계획시설 철거민 특별분양분 분양권에 다운계약서가 기승을 부리고 있다.

 

분양권을 포함한 모든 부동산 거래는 실거래가로 신고해야 하지만 매도자들이 공공연하게 다운계약서 쓰기를 요구하는 것이다. 목적은 매도가격을 낮춰 양도소득세를 줄이려는 것이다.

 

10일 중개업소에 따르면 최근 입주가 시작된 서울 장지지구 분양권의 경우 시세보다 1억-2억원 이상 낮은 가격에 다운계약서 작성이 이뤄지고 있다.

 

SH공사의 특별분양 분양가가 분양면적 82-95㎡(전용면적 59-60㎡)는 1억9천만-2억원선, 109-115㎡(전용 85㎡)는 3억6천만-4억원선이었던 것을 감안하면 현재 시세(각각 4억6천만-4억7천만원, 6억3천만원선) 대비 2억5천만-3억원 정도의 양도차익이 생긴 셈이다.

 

2003년 6월 6일 이전에 특별공급대상자로 결정된 사람은 계약후 잔금납부일 전까지 1회에 한해 전매가 가능하다.

 

장지지구의 한 중개업소 사장은 "원주민이나 철거민들이 잔금 마련을 못해 팔아야 하는 경우가 많다보니 양도세 부담이라도 줄이기 위해 다운계약서를 요구하고 있다"며 "다운계약서를 안써도 되는 것은 양도세를 감안해 시세보다 높은 가격을 줘야 살 수 있다"고 말했다.

 

실제 장지지구 109㎡의 경우 시세는 6억3천만원 선이지만 다운계약서를 쓰지 않는 매물은 이보다 2천만원 비싼 6억5천만원을 줘야 한다.

 

지난 3월말에는 역시 SH공사가 철거민 등에게 특별공급한 강서구 발산택지지구에서도 다운계약서 의혹이 제기돼 국토해양부와 강서구청 등이 합동단속을 벌이기도 했다.

 

하지만 다운계약서에 대한 적발 건수는 미미한 수준이어서 정부의 단속이 '솜방망이 제재'라는 지적이 나오고 있다.

 

발산지구의 경우 단속 두달이 넘도록 다운계약서 작성 혐의로 경찰에 고발했거나 예정인 건수는 기획부동산 3명, 과태료가 부과된 개인은 단 1명 뿐이다.

 

한 지자체 관계자는 "정황상 터무니없이 낮은 가격에 실거래가 신고가 됐어도 매수, 매도인이 자금 거래에 대한 소명자료만 제출하면 실거래가신고 위반으로 보기 어렵다"며 "국세청이나 검찰과 달리 수사권한이 없다보니 단속에 한계가 있는 것이 사실"이라고 말했다.

 

부동산 업계의 한 관계자는 "다운계약서를 썼다가 적발됐을 경우 매수자와 중개업소는 취득세의 3배 이하, 매도자는 탈루세액에다 40%를 더한 가산세까지 물려 과태료가 부과된다"며 "당장 양도세(매도자)나 취득.등록세(매수자)를 덜 내서 유리한 것 같지만 불이익도 큰 만큼 유의해야 한다"고 말했다.