【질의】

본인은 토지거래허가구역내의 토지 6필지에 대한 매매 계약을 국 내법인과 체결하였습니다. 양수인인 법인으로부터 6필지에 대한 매 매대금 전부를 지급받았으며, 법인은 同토지 6필지 전부를 장부상 고정자산 계정에 계상하였습니다. 그런데 토지거래 허가는 3필지에 대해서만 받게 되어 3필지에 대 하여는 이전등기를 하였습니다만 나머지 3필지에 대하여는 토지거래 허가를 받지 못했습니다. 매매대금은 이미 지급받았기 때문에 6필지 전부에 대하여 양도소득 세를 납부하여야 하는지요.

 

【회신내용】

토지거래 허가를 받아 소유권 이전등기를 한 3필지에 대하여는 양 도소득세를 납부하여야 하지만, 토지거래 허가를 받지 아니한 3필지 에 대하여는 양도소득세를 납부하지 아니합니다.

 

【해설】

소득세법 제88조에 양도란‘자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전 되는 것을 말한다'라고 정의하고 있으며, 소득세법 제98조 및 동법 시 행령 제162조 제1항에 자산 양도의 시기는‘대금을 청산한 날'이라 고 규정하고 있다. 이를 본 질의에 적용하여 본다면 등기등록에 관계없이 질의인은 법인 에 토지를 양도하였고, 또한 대금을 전부 지급받았기 때문에 대금청산 일이 분명하므로 양도소득세 과세대상에 해당하지 않나 하는 의문이 생길 수도 있으나 이는 국토이용관리법상의 토지거래허가규정의 성격을 적 용하여야만 결론을 낼 수 있다.

 

동 규정에 의하면 "허가를 받지 아니하 고 체결한 토지거래 계약은 그 효력을 발생하지 아니한다”라고 규정하 고 있으므로, 허가를 받지 않은 계약은 어떠한 경우에도 효력을 발생하 지 않으므로 소득세법 제88조의 사실상 이전에 해당되지 않아 양도소득 세 과세대상에 포함되지 않는다. 이는 다음의 대법원 판례를 보면 더욱 명확해질 것이다. 국토이용관리법의 규제구역내의 토지에 대하여 관할 도지사의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 허가받을 것을 전제로 한 계약이기 때문에 허가를 받을 때까지는 법률상의 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리 의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 확정적 무효의 경 우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 계약은 소급하여 유효한 계약 이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기 까지는 [유동적 무효]의 상태에 있다고 보며, 허가받을 것을 전제로 한 허가받기 전의 상태에서 거래계약의 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 전혀 발생하지 않으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구를 할 수도 없다.(대법원판례 90다12243)

 

【참조조문】

소득세법 제88조 및 제98조 동법 시행령 제162조 국토이용관리법 제21조의 3

 

 

제 333호 (2002. 1. 2)