국세청은 지난해 신설된 법령으로 인해 재개발·재건축 아파트 입주권의 양도소득세 계산시 입주권의 사례가 다양하여 구체적인 세액계산에 어려움이 따르고, 동일사안에 있어서도 여러가지 해석 으로 인해 세금산출액이 각기 다르게 나타나는 등 문제점이 있어 이에 대한 효율적인 업무처리를 위해 「재개발·재건축아파트 입 주권 양도시 양도소득세 산정에 대한 업무지침」을 지난달 14일 제정 시행키로 했다.
2000.12.31 이전의 입주권에 대한 양도차익 산정 은 소득세법 제 96조에서 정하는 실지양도가액과 같은법 제97조에서 정하는 실지필 요경비 등을 산출하여 일반적으로 양도차익의 산정방법으로 양도소 득세를 과세하여 왔다. 그러나 2001.1.1 이후 양도하는 재개발·재건축아파트 입주권에 대하여는 소득세법시행령에 그 양도차익 산정방법을 구체적으로 신 설(입주권프리미엄과 기존부동산을 구분하여 산정)하여 동 법령에 따라 양도소득세를 산정하도록 하고 있다.
적용대상 입주권의 범위는 △도시재개발법에 의한 재개발조합 또 는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 △당해 조합에 기 존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 △2001.1.1 이후 양도하는 경우에 한하여 적용된다.
입주권에 대한 양도소득세 산정개요
1. 재개발·재건축 입주권의 양도차익은 입주권 프리미엄과 기존부 동산의 양도차익으로 구성되어 있으므로, 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리부분과 부동산부분으로 구분하여 각각의 양도차익을 산정함.
2. 장기보유특별공제액은 부동산을 취득할 수 있는 권리부분에는 적용하지 않는 것이며, 기존부동산 부분에는 그 보유기간에 따라 적 용함. - 기존부동산의 보유기간 계산 : 기존부동산의 취득일부터 관리처 분계획인가일(사업계획승인일)까지의 기간 - 기존주택과 부수토지의 보유기간이 서로 다른 경우 : 각각의 보유 기간에 따른 공제율을 적용
3. 양도소득 기본공제 : 부동산을 취득할 수 있는 권리부분과 기존 부동산 부분에 대한 양도소득금액을 합산한 후 1인당 연 2,500,000원 을 공제함.
4. 세율적용 : 기존부동산의 취득일로부터 입주권 양도일까지의 보 유기간을 계산하여 해당세율을 적용함. - 기존주택과 부수토지의 취득일이 서로 다른 경우 : 먼저 취득한 부동산의 취득일부터 입주권 양도일까지의 기간을 보유기간으로 하여 해당세율을 적용
5. 예정신고납부세액공제 : 입주권은 부동산사전양도신고대상이 아 니므로, 예정신고납부를 하는 경우 10％ 세액공제만이 가능함.
6. 토지부분의 등기이전을 위하여 납세자가 부동산양도신고확인서의 발급을 요구하는 경우에는 관할 세무서장은 부동산양도신고확인서를 발급하여야 함.
7. 기존주택과 그 부수토지의 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 다음 산식에 의한 가액을 기존주택과 그 부수토지의 취득가액으로 함.
기존주택과 부수토지의 환산취득가액=기존주택과 부수토지의 평가액× (취득일현재의 기존주택과 부수토지의 기준시가/관리처분인가일 등 현재의 기존주택과 부수토지의 기준시가 위 산식에서 취득일 또는 관리처분인가일 등 현재의 기존주택에 대한 기준시가는 2001.1.1 시행 건물기준시가 및 취득당시 기준시가산정기준 율(2001.1.1 시행 국세청고시 제2000-47·50호)을 적용하여 산정하고, 그 취득일 또는 관리처분인가일 등이 2000.12.31 이전인 경우에는 2001.1.1 현재 기존주택이 존재한 것으로 보고 다음 산식에 의하여 계산함.
취득일 또는 관리처분인가일등 현재의 건물의 기준시가=국세청장이 최 초고시한 건물기준시가×취득당시 기준시가 산정기준율
※취득당시 기준시가 산정기준율이란? ‘취득당시 건물기준시가산정기준율표’상 취득연도와 신축연도가 교 차되는 지점에 해당하는 율
8. 상속 및 증여로 취득한 자산의 취득당시 실지거래가액은 상속세 및 증여세법상 평가액으로 함. 다만, 1990.8.30 이전에 상속 또는 증 여로 취득한 토지의 경우는 상속세 및 증여세법상 평가액과 1990.1.1 기준 개별공시지가 환산액 중 많은 가액으로 함. (소득세법시행령 제 163조 제9항)
〈관련규정〉
1. 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목 (양도소득의 범위) 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)2. 소득세법 제96조 제1항 단서 (양도가액), 제97조 제1항 가목 단서 (양도소득의 필요경비계산) 토지·건물 및 부동산에 관한 권리의 양도가액(필요경비)은 당해 자산의 양도(취득)당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
3. 소득세법시행령 제166조 (양도소득의 필요경비계산) ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재 개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입 주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.
1) 청산금을 납부한 경우 ［양도가액-(기존주택과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존 주택과 그 부수토지의 평가액-기존주택과 그 부수토지의 취득가액) -법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］
2)청산금을 지급받은 경우 ［양도가액-(기존주택과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존주 택과 그 부수토지의 평가액-기존주택과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필 요경비)×(기존주택과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기 존주택과 그 부수토지의 평가액］ ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존주택과 그 부수토지의 취득 가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (산식) ③ 제1항 제1호·제2호 및 제2항에서 기존주택과 그 부수토지의 평가 액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법 에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가 격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.
제 315호 (2001. 4. 2)
