[질 의]

甲(임차인)은 2003. 10. 20. 乙(임대인)로부터 토지와 그 지상의 공장(이하, ‘기존 건물’이라 한다)을 임차보증금 5,000만 원, 월 차임 500만 원, 임대차기간 2004. 10. 19.까지로 정하고, 임대차 기간이 만료되면 원상회복하기로 하고 임차한 후, 甲은 당초 이 사건 토지와 기존 건물을 임차하여 주차장 및 휴게소로 사용하려 하였으나, 기존 건물이 너무 낡아서 휴게소로 사용하기에 부적합하다고 판단하고 乙의 동의를 받아 5억원 가량의 비용을 들여 2004. 1.경부터 기존 건물을 철거하고 그 지상에 철골조 건물(이하 ‘신축 건물’이라 한다)을 신축한 다음 4. 8.경 乙명의로 위 건물에 대하여 건축물 사용승인을 얻어 찜질방 영업을 시작하였습니다.

 

이후, 乙은 임대차계약기간의 만료를 주장하면서 甲에게 신축 건물의 철거 및 임대목적물의 원상복구를 요구하고 있습니다.

 

이러한 사정하에서, 甲은 乙의 요구대로 신축 건물을 철거하고 임대목적물을 원상복구하여 반환할 의무가 있는 것인지요.

 

[답 변]

원칙적으로, 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결함에 있어서 원상회복 약정을 하였을 경우에 이러한 원상회복 약정에 의해 임차인이 임대차기간의 만료를 원인으로 임대차목적물을 임대인에게 반환할 때, 임차인은 자신의 임대차 기간 중 새롭게 설치한 부분은 철거를 하고 원상회복을 한 후 임대인에게 반환할 의무가 있습니다.

 

그러나, 본건은 위와 같은 통상적인 경우와 다릅니다.

 

우리 민법은 제643조(제283조의 규정을 준용함)에서 “건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물·수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 그 매수를 청구할 수 있다. 다만 임차인은 지상물의 매수를 청구하기 전에 계약의 갱신을 청구하여야 하며, 임대인이 그 갱신을 원하지 아니할 때에 한해 지상물의 매수를 청구할 수 있다”라고 하여 임차인의 갱신청구권 및 지상물매수청구권에 대하여 규정하고 있습니다.

 

위 규정에 따라서 지상물매수청구권을 행사하기 전에 계약갱신청구권을 우선 행사하여야 하며, 지상물매수청구권은 형성권으로서 그 행사로 인하여 임대인과 임차인 사이에 지상물에 대한 매매가 곧바로 성립하게 됩니다.

 

본건에 있어서 신축 건물은 甲의 비용과 노력으로 축조한 甲 소유의 건물이며, 이 사건 임대차계약의 약정 기간이 1년에 불과하고 위 건물이 완공된 2004. 4.경부터 계약만료일까지는 약 4개월의 기간만이 남아 있었을 뿐이었는데도 甲이 많은 비용을 들여 내구연한이 상당한 철골조의 건물을 신축하였다는 점 및 임대인인 乙이 기존 건물의 철거 및 건물의 신축을 승낙한 점 등을 고려한다면, 이 사건 토지와 기존 건물을 임대목적물로 하였던 당초의 임대차계약은 신축 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약(이하, ‘새로운 임대차계약’이라 한다)으로 임대차계약 내용이 변경되었다고 볼 수 있습니다.

 

그렇다면, 甲은 민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)에 의해 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차인으로서 지위를 가진다고 할 것이므로, 우선, 甲은 乙을 상대로 새로운 임대차계약의의 갱신을 청구할 수 있으며, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하면 상당한 가액으로 건물의 매수를 청구할 수 있습니다

 

이와 같은 지상물매수청구권은 형성권으로서 임대인이 계약갱신을 거절하는 경우 곧바로 행사할 수 있습니다.

 

부가적으로, 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 규정된 매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 의미합니다(대법원 87다카390판결 외 다수).

제 401호 (2004. 11. 18)